之前小編一直有接到有關於小產權房的問題，今天呢，小編就講一講小產權房的買賣吧。
首先呢，我們分清楚什麼是小產權房，一般情況下是分三類的（如圖）
總之，小產權房就是一個共同特點，那就是建設在農村土地上，要麼是村民自己的宅基地，要麼是村的集體土地（其實村民自己的宅基地也屬於村的集體土地）。
那麼，小編就告訴大家，此類房屋只能轉讓使用權，不可買賣。
而且這種房屋使用權的轉讓還要同時轉讓需滿足以下四點：
一、需經本村村民委員會同意和鄉級政府批准；
二、轉讓人與受讓人同為本村村民；
三、受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件；
四、宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一併轉讓。另外，轉讓人戶口應該已遷出本村或屬於“一戶多宅或多房”。如系一戶一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。
即使小編已經說到這裡了，可能還會有朋友想要買小產權房，畢竟小產權房的便宜、面積大，甚至是位於農村空氣好，適合養老等等有點讓很多人難以拒絕。那麼小編就要放大招了，告訴大家購買的風險，讓大家重新權衡一下
風險一：沒辦法辦理房產證
一、雙方簽署的購房合同不屬於法律認可的正式購房合同，沒辦法在房管局備案;
二、開發商未繳納土地出讓金等費用，沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房人不能取得房產證;
三、即便有證，也不是真正意義上的房產證，部分是鎮政府或村委會出具的證，部分是綠本的房地產權共有(用)證，享有的權利完全不一樣。
我估計這條風險的驚嚇程度不大，很多買小產權房的人對此也是心知肚明。
風險二：難以規避“一房多賣”風險
因為小產權房無法進行不動產登記，所以買方很難確認賣方有沒有偷偷將房屋再次出售。
風險三：脫離監管質量難以保證
大多小產權房有嚴重的安全隱患，建設標準不達標的事情屢屢發生。
可能小編硬要說質量有問題也是會有失公允，畢竟很多同志也是專業人士，房屋質量好不好一眼就看出來了，也是驚嚇程度不大。
風險四：購房時無法進行銀行貸款
不動產抵押以登記為生效要件，小產權房沒辦法抵押登記，銀行自然也就沒辦法設立抵押權。
這條風險係數也不大，畢竟買小產權房的人相當一部分是不差錢的。
風險五：套現困難，難以轉讓
小產權房不能辦理變更登記，這意味著房屋的物權人還是賣方。
風險六：小產權房難分割
因為購房人對於小產權房沒有所有權，所以不管是離婚，還是繼承，法院很可能不對小產權房進行處理。
風險七：有可能被無償徵用或者徵收
小產權房未經土地行政管理部門批准而使用集體所有土地的，涉嫌違法用地;小產權房無建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的，涉嫌違法建設。
這條風險係數可是不低的，畢竟對於小編所在的小縣城，幾乎每個鄉鎮都在以各種各樣的理由徵地，很可能過不了兩三年就面臨徵收，而且是毫無徵兆。
風險八：隨時面臨業主“違約風險”
在面臨拆遷或者地段價格暴漲的時候，賣方很有可能以簽訂的合同無效為由進行毀約。
這條可就更嚇人了，基本上很多人就是栽在這個大坑裡。
是不是以上八種風險讓很多人感到恐懼，一些已經買了小產權房的人瞬間感覺被坑了呢，尤其是在第八條風險。
那麼，有關小產權房合同是不是在所有情況下就無效呢？
答案不是絕對的，在某些情況下是有效的：
一、本集體組織成員之間買賣小產權房；
二、將房屋出售給本鄉鎮以外的人員，取得有關組織和部門的批准。
那啥情況下籤的合同是無效呢？
一、本集體與他集體組織成員之間買賣小產權房；
二、集體組織成員與城鎮居民之間買賣小產權房；
三、小產權房未辦理抵押登記。
除了有效的，其他都是無效的。
那買房的時候，如何區分正規的商品房和小產權房?
買房時主要看銷售方有無“五證”，即：國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房銷售許可證。
有“五證”的就是正規商品房，沒有“五證”或缺少“五證”之一的就是小產權房。
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