之前小编一直有接到有关于小产权房的问题，今天呢，小编就讲一讲小产权房的买卖吧。
首先呢，我们分清楚什么是小产权房，一般情况下是分三类的（如图）
总之，小产权房就是一个共同特点，那就是建设在农村土地上，要么是村民自己的宅基地，要么是村的集体土地（其实村民自己的宅基地也属于村的集体土地）。
那么，小编就告诉大家，此类房屋只能转让使用权，不可买卖。
而且这种房屋使用权的转让还要同时转让需满足以下四点：
一、需经本村村民委员会同意和乡级政府批准；
二、转让人与受让人同为本村村民；
三、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；
四、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。
即使小编已经说到这里了，可能还会有朋友想要买小产权房，毕竟小产权房的便宜、面积大，甚至是位于农村空气好，适合养老等等有点让很多人难以拒绝。那么小编就要放大招了，告诉大家购买的风险，让大家重新权衡一下
风险一：没办法办理房产证
一、双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同，没办法在房管局备案;
二、开发商未缴纳土地出让金等费用，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房人不能取得房产证;
三、即便有证，也不是真正意义上的房产证，部分是镇政府或村委会出具的证，部分是绿本的房地产权共有(用)证，享有的权利完全不一样。
我估计这条风险的惊吓程度不大，很多买小产权房的人对此也是心知肚明。
风险二：难以规避“一房多卖”风险
因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售。
风险三：脱离监管质量难以保证
大多小产权房有严重的安全隐患，建设标准不达标的事情屡屡发生。
可能小编硬要说质量有问题也是会有失公允，毕竟很多同志也是专业人士，房屋质量好不好一眼就看出来了，也是惊吓程度不大。
风险四：购房时无法进行银行贷款
不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法抵押登记，银行自然也就没办法设立抵押权。
这条风险系数也不大，毕竟买小产权房的人相当一部分是不差钱的。
风险五：套现困难，难以转让
小产权房不能办理变更登记，这意味着房屋的物权人还是卖方。
风险六：小产权房难分割
因为购房人对于小产权房没有所有权，所以不管是离婚，还是继承，法院很可能不对小产权房进行处理。
风险七：有可能被无偿征用或者征收
小产权房未经土地行政管理部门批准而使用集体所有土地的，涉嫌违法用地;小产权房无建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的，涉嫌违法建设。
这条风险系数可是不低的，毕竟对于小编所在的小县城，几乎每个乡镇都在以各种各样的理由征地，很可能过不了两三年就面临征收，而且是毫无征兆。
风险八：随时面临业主“违约风险”
在面临拆迁或者地段价格暴涨的时候，卖方很有可能以签订的合同无效为由进行毁约。
这条可就更吓人了，基本上很多人就是栽在这个大坑里。
是不是以上八种风险让很多人感到恐惧，一些已经买了小产权房的人瞬间感觉被坑了呢，尤其是在第八条风险。
那么，有关小产权房合同是不是在所有情况下就无效呢？
答案不是绝对的，在某些情况下是有效的：
一、本集体组织成员之间买卖小产权房；
二、将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的批准。
那啥情况下签的合同是无效呢？
一、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房；
二、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房；
三、小产权房未办理抵押登记。
除了有效的，其他都是无效的。
那买房的时候，如何区分正规的商品房和小产权房?
买房时主要看销售方有无“五证”，即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。
有“五证”的就是正规商品房，没有“五证”或缺少“五证”之一的就是小产权房。
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