之前小編一直有接到有關於小產權房的問題,今天呢,小編就講一講小產權房的買賣吧。
首先呢,我們分清楚什麼是小產權房,一般情況下是分三類的(如圖)
總之,小產權房就是一個共同特點,那就是建設在農村土地上,要麼是村民自己的宅基地,要麼是村的集體土地(其實村民自己的宅基地也屬於村的集體土地)。
那麼,小編就告訴大家,此類房屋只能轉讓使用權,不可買賣。
而且這種房屋使用權的轉讓還要同時轉讓需滿足以下四點:
一、需經本村村民委員會同意和鄉級政府批准;
二、轉讓人與受讓人同為本村村民;
三、受讓人無宅基地,符合宅基地申請條件;
四、宅基地使用權不能單獨轉讓,須與住房一併轉讓。另外,轉讓人戶口應該已遷出本村或屬於“一戶多宅或多房”。如系一戶一宅,須明確表示不再申請宅基地,且有證據表明其已有住房保障,如與其他近親屬合戶居住。
即使小編已經說到這裡了,可能還會有朋友想要買小產權房,畢竟小產權房的便宜、面積大,甚至是位於農村空氣好,適合養老等等有點讓很多人難以拒絕。那麼小編就要放大招了,告訴大家購買的風險,讓大家重新權衡一下
風險一:沒辦法辦理房產證
一、雙方簽署的購房合同不屬於法律認可的正式購房合同,沒辦法在房管局備案;
二、開發商未繳納土地出讓金等費用,沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證,購房人不能取得房產證;
三、即便有證,也不是真正意義上的房產證,部分是鎮政府或村委會出具的證,部分是綠本的房地產權共有(用)證,享有的權利完全不一樣。
我估計這條風險的驚嚇程度不大,很多買小產權房的人對此也是心知肚明。
風險二:難以規避“一房多賣”風險
因為小產權房無法進行不動產登記,所以買方很難確認賣方有沒有偷偷將房屋再次出售。
風險三:脫離監管質量難以保證
大多小產權房有嚴重的安全隱患,建設標準不達標的事情屢屢發生。
可能小編硬要說質量有問題也是會有失公允,畢竟很多同志也是專業人士,房屋質量好不好一眼就看出來了,也是驚嚇程度不大。
風險四:購房時無法進行銀行貸款
不動產抵押以登記為生效要件,小產權房沒辦法抵押登記,銀行自然也就沒辦法設立抵押權。
這條風險係數也不大,畢竟買小產權房的人相當一部分是不差錢的。
風險五:套現困難,難以轉讓
小產權房不能辦理變更登記,這意味著房屋的物權人還是賣方。
風險六:小產權房難分割
因為購房人對於小產權房沒有所有權,所以不管是離婚,還是繼承,法院很可能不對小產權房進行處理。
風險七:有可能被無償徵用或者徵收
小產權房未經土地行政管理部門批准而使用集體所有土地的,涉嫌違法用地;小產權房無建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的,涉嫌違法建設。
這條風險係數可是不低的,畢竟對於小編所在的小縣城,幾乎每個鄉鎮都在以各種各樣的理由徵地,很可能過不了兩三年就面臨徵收,而且是毫無徵兆。
風險八:隨時面臨業主“違約風險”
在面臨拆遷或者地段價格暴漲的時候,賣方很有可能以簽訂的合同無效為由進行毀約。
這條可就更嚇人了,基本上很多人就是栽在這個大坑裡。
是不是以上八種風險讓很多人感到恐懼,一些已經買了小產權房的人瞬間感覺被坑了呢,尤其是在第八條風險。
那麼,有關小產權房合同是不是在所有情況下就無效呢?
答案不是絕對的,在某些情況下是有效的:
一、本集體組織成員之間買賣小產權房;
二、將房屋出售給本鄉鎮以外的人員,取得有關組織和部門的批准。
那啥情況下籤的合同是無效呢?
一、本集體與他集體組織成員之間買賣小產權房;
二、集體組織成員與城鎮居民之間買賣小產權房;
三、小產權房未辦理抵押登記。
除了有效的,其他都是無效的。
那買房的時候,如何區分正規的商品房和小產權房?
買房時主要看銷售方有無“五證”,即:國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房銷售許可證。
有“五證”的就是正規商品房,沒有“五證”或缺少“五證”之一的就是小產權房。
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