深圳示範區對標全球標杆城市，需要一座比肩悉尼歌劇院的地標！深圳歌劇院應運而生。
深圳歌劇院位列“新時代十大文化設施”之首，將打造成世界級高標準藝術殿堂、粵港澳大灣區國際文化交流新平臺、深圳文化新地標和深圳市民藝術客廳。一直以來是深圳人關注的熱點。
今年1月份深圳歌劇院宣佈正式面向全球公開徵集優秀創意設計方案的消息便引發了對深圳歌劇院應該怎麼建的討論。最近，深圳歌劇院又有新進展傳來。
3月21日深圳市規劃和自然資源局南山管理局公佈了【蛇口地區】法定圖則02-19-01、02、03地塊及【后海灣-東角頭】法定圖則10-09地塊規劃調整的公示。
根據公示，確定了深圳歌劇院的詳細選址，同時附近也新增了一所九年一貫制學校，這也預示著，深圳歌劇院、13號線地鐵等重大項目建設、以及被稱為“深圳灣最後一塊寶地”的東角頭商住地塊可以順利啟動。
[蛇口地區]法定圖則02-19-01、02、03地塊及[后海灣-東角頭]法定圖則10-09地塊規劃調整
原規劃情況
根據法定圖則，［蛇口地區］ 02-19-01地塊規劃為二類居住用地+商業用地，用地面積95518平方米，容積率3.2，配套設施：社區居委會、門診部、社區警務室、幼兒園（12班，建築面積3900平方米，用地面積4300平方米）、居住小區級商業設施、社區體育活動場地、郵政所、居住小區級文化室；
02-19-03地塊規劃為二類居住用地+商業用地，用地面積28024平方米，容積率3.2，配套設施：社區警務室、社區服務站、居住小區級商業設施、社區體育活動場地、再生資源回收點；
02-19-02地塊規劃為教育科研用地，用地面積18194平方米，配套設施：36班學校（其運動場地由02-19-04地塊提供）。
［后海灣-東角頭］ 10-09地塊規劃為醫療衛生用地，用地面積26493.35平方米，配套設施：綜合醫院（規模不低於200床）、公交首末站、垃圾轉運站、公共廁所、再生資源回收點。
規劃擬調整情況
（一）［蛇口地區］法定圖則調整方案
1、將現行［蛇口地區］法定圖則的02-19-01地塊調整拆分為02-19-01和02-19-02（新編號）兩個地塊，其中02-19-01地塊面積64980平方米；
02-19-02地塊面積30538平方米，用地性質調整為公共管理與服務設施功能，具體規劃控制指標按審批通過的《深圳歌劇院地段詳細城市設計》成果執行。
將現行［蛇口地區］法定圖則的02-19-02和02-19-03地塊合併調整為02-19-03地塊，用地面積46218平方米。
2、［蛇口地區］法定圖則02-19-01、03（調整後地塊編號）兩個地塊除用地面積指標外，其餘地塊控制指標合併表達，即：用地性質為二類居住用地+商業用地；容積率3.56 ；配套設施：社區管理用房建築面積300平方米，便民服務站2處建築面積共800平方米、社區警務室2處建築面積共100平方米、社區健康服務中心建築面積3000平方米、18班幼兒園（佔地6000平方米）建築面積5400平方米、郵政所建築面積150平方米、文化活動室建築面積2000平方米、社區老年人日間照料中心建築面積750平方米、公交首末站建築面積4500平方米、再生資源回收站建築面積100平方米，社區體育活動場地。
備註：
1、02-19-01和02-19-03兩個地塊的總建築規模為395335平方米（含已明確的公共配套設施規模，均為下限要求），因增加公共配套設施規模造成總建築規模增加不視為調整法定圖則強制性內容。
2、在不突破總建築規模強制性內容、不減少公共配套設施內容和規模，且符合《深標》要求前提下，在02-19-01和02-19-03地塊內騰挪建築面積、公共配套設施佈局等規劃指標，不視為調整法定圖則強制性內容。
3、後續規劃建設應符合《深圳歌劇院地段詳細城市設計》相關控制要求。
（二）［后海灣-東角頭］調整方案
法定圖則10-09地塊調整為教育設施用地（GIC5），用地面積不變，配建設施：九年一貫制學校（不少於54班，具體辦學規模由教育主管部門確定）。
深圳歌劇院
根據深圳歌劇院範圍圖，此次法定圖則新規劃02-19-02地塊應該是北區配套地塊。
圖源：創新南山（深圳歌劇院概念圖）
據介紹，深圳歌劇院選址
定於南山區深圳灣畔的 東角頭片區
歌劇院選址於深圳南山區，深圳灣畔，蛇口半島南端、深圳灣濱海休閒帶公園之上，呈半島狀伸入海中。向東眺望深圳灣大橋與福田中心區天際線，向南隔海對望香港，向西遠眺大小南山。
場地三面環海，與香港隔海相望，擁有良好的自然環境，天然形成“一島雙灣、一河一山”的景觀格局。
項目地塊包括南區的歌劇院核心地塊和北區的歌劇院配套地塊
❐ 南區：歌劇院核心地塊，用地面積14.4萬㎡；
❐北區：歌劇院配套地塊，建設用地面積3.1萬㎡。
設計範圍西北側為現狀蛇口山公園，北側為未建設綜合開發用地，東側為現狀深圳灣運動公園，西南側為現狀居住區。
佔地共17.5萬㎡，規劃建築面積共約22萬㎡。其中南區建築面積17萬㎡，北區建築面積5.2萬㎡。
項目功能設置包括三大功能區——
❶ 核心展演功能區：以歌劇廳、音樂廳、小歌劇廳、多功能沉浸式劇場四個廳為主；
❷ 公共服務和文創體驗功能區：以歌劇舞臺藝術交流和歌劇舞臺文化展覽以及藝術教育培訓與藝術休閒為主；
❸ 配套功能區：包含演員公寓、道具和服裝設計製作中心等，由歌劇院主體建築和配套建築群落組成。
隨著該地塊法定圖則的調整，深圳歌劇院的規劃也能夠順利落地。
區域板塊格局大大提升
蛇口是深圳高端項目雲集之地，地理位置優越，周邊配套豐富，土地價值高，歷來是開發商偏愛之地。東角頭商住地有了深圳歌劇院這一高規格文化設施的加持，未來的價值更是不可估量。
區域交通也會有很大的完善。軌道 13 號線南延線未來將於望海路北側場地內設歌劇院站，並向西連接至 2 號線東角頭站。東角頭站將成為2號線與13號線地鐵換乘樞紐。深圳灣口岸+歌劇院地鐵站+東角頭站換乘樞紐，該區域交通格局和價值將發生重大變化！
對標世界歌劇院 拉動周邊房價
在西方上流社會，美術館、歌劇院是日常生活和社交的重要組成部分，因此諸如紐約百老匯、悉尼歌劇院、倫敦西區、巴黎歌劇院這些享譽世界的藝術殿堂毫無疑問都成為社會名流的心儀之地，
而劇院的藝術人文價值也帶動了周邊的住宅價值提升。
目前這些著名大劇院周邊的房產可謂是一房難求，即使有掛牌出讓，也是天價難得。
比如在澳洲，大悉尼都會區北區+東區房價最貴。東區一部分靠海，這部分是富人區，悉尼大劇院、邦代海灘等悉尼知名景點都在該區域，房價也是最高的。紐約百老匯和紐約時代廣場、中央公園都是紐約曼哈頓中心最富裕的地區，當地的房屋價格過更是塔尖價格。
蛇口片區也是高端項目雲集，目前深圳歌劇院地塊附近有半島城邦花園、金色海琴苑、澳城花園等。
未來深圳歌劇院要對標悉尼歌劇院，打造深圳文化地標，彰顯文化軟實力。等到深圳歌劇院落地，周邊價值更是不可估量，直接拉昇房價。
延伸閱讀
東角頭地塊的前世今生
下面我們簡單梳理一下這塊土地的歷史：
東角頭地塊位於深圳蛇口區域,在80年代初由深圳航運總公司與香港達力集團合資成立深圳市圳華港灣公司作經營碼頭之用。股權方面,深圳市航運集團佔合營公司51%的股權,達力集團佔合營公司49%股權。
在此之前,圳華公司僅在東角頭地塊從事港口泊位和倉儲設施的開發。1993年12月,東角頭地塊上已建設了三個千噸級泊位和一個客運碼頭。
伴隨蛇口發展，東角頭區域位置價值逐漸顯現，或許是因為看到地塊前景,圳華公司曾向深圳市政府遞交了一份申請,請求將東角頭地塊的土地用途由單一的港口開發轉變為多功能港口、居住及商業開發,這一混合型開發在當時預計需要10億到20億港元。
1995年3月,當時的深圳市政府批准了這一申請,圳華公司獲得了約33.66萬㎡的建設許可,包括約1.18萬㎡的碼頭、賓館,約22.77萬㎡的客運碼頭、住宅以及約0.59萬㎡的商廈。此後,圳華公司還在2009年11月19日與深圳市國土局簽訂了“東角頭項目”土地合同，將該地塊的總用地面積調整為約17萬㎡。
到了2013年，佳兆業加入“戰局”。目前深圳航運公司的大股東是深圳市鴻利金融投資控股有限公司，而該公司（鴻利金融）的股東有佳兆業的身影，查閱深圳航運公司高管名單，佳兆業總裁麥帆也名列其中。
2019年9月11日，達力集團發佈公告稱，圳華公司持有的深圳南山區東角頭A、B兩幅相鄰的土地。A地塊由圳華持有及擁有，並與政府簽訂了土地使用權出讓合同書，佔地面積約為17.2萬㎡，用途為客運碼頭、遊艇會所、住宅及配套設施，總建築面積高達31萬㎡。B地塊佔地面積15.9萬㎡，圳華公司未與政府簽訂土地合同，僅向官方機構支付租金獲得使用權。
圳華公司向管理局移交A地塊，作為補償，圳華公司將獲得位於後海大道以東、蛇口新街以南、中心路以西及望海路以北的地塊，並無需支付額外地價。新土地佔地面積11.1萬㎡，用途為住宅、商業及配套設施，總建築面積高達39.5萬㎡。
達力集團集團公告
值得注意的是，02-19-01和02-19-03兩個地塊為二類居住用地+商業用地，佔地約11.1萬㎡，總建築規模約39.5萬㎡，與置換的新土地數據相符，或為圳華公司置換的新土地。
有媒體測算，圳華的這塊商住地塊價值高達500億，被稱為“深圳灣最後一塊寶地”。
後續，達力集團與佳兆業如何進一步合作，開發該地塊，尚是未知數，這塊深圳灣寶地會花落誰家，拭目以待。
▌資料來源：深圳市規劃和自然資源局、房地內參、深圳市城市設計促進中心、塔尖樓市等
▌綠洲找房綜合整理
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