疫情之下，優質物業服務企業的平臺服務價值得到凸顯。隨著更多物業服務企業上市，頭部競爭格局正加速成型，巨頭們將擁有更多市場份額。
秉承母公司全線城市開發的優勢，碧桂園服務是國內區域覆蓋最廣的物業服務企業之一。截至3月23日，碧桂園服務市值達781.89億港幣，是目前港股市場上市值最高的物業股。
營收增速創新高
3月18日，碧桂園物業發佈2019年業績。截至年末，公司實現收入96.45億元，同比增長106.3%；剔除“三供一業”業務因素後，實現收入81.30億元，同比增長73.9%；實現淨利潤17.18億元，同比增長83.9%。隨著公司向外擴張，母公司碧桂園對其收入貢獻佔比下降，相應降低的還包括淨利率及毛利率。
值得注意的是，這是碧桂園服務首次單獨披露“三供一業”部分業務數據。“三供一業”意為企業的供水、供電、供熱和物業管理，現在多指物業管理服務及供熱業務。“三供一業”之外，碧桂園服務收入主要來自物業管理服務、非主業增值服務和社區增值服務。
2019年，碧桂園服務最主要收入仍來自於物業管理服務，佔比71.54%，但同比下降2.15%；增值業務收入8.65億元，佔比10.64%，同比增長8.92%；非主業增值服務收入14.11億元，佔比17.36%，同比增長0.44%。
這主要得益於碧桂園的貢獻，具體措施包括提供售前業務管理的諮詢服務項目增加；交付前開荒清潔及其他服務收入增長；2018年下半年開始接受碧桂園委託，對其提供車位及房屋尾盤的代理銷售及租賃服務收取代理費等。
年報顯示，碧桂園對碧桂園服務收入的佔比正在減少，2019年佔比為13.2%，同比下降3.6%。這意味著，碧桂園服務的擴張更多來自集團之外。
“三供一業”外，2019年，碧桂園服務收費管理面積由2018年的9460萬平方米增至2.76億平方米；物業服務合同管理面積由2018年的5.05億平方米增至6.85億平方米，年內收繳率為95.2%。
年報顯示，碧桂園服務所負責項目涉及31個省（自治區、直轄市）超過350個城市以及海外，重點覆蓋包括粵港澳大灣區、長三角、長江中游及京津冀四大經濟發達城市群。
收入增加的同時，碧桂園服務的毛利率和淨利率均出現下降。
2019年，碧桂園服務實現毛利潤30.52億元，同比增長73.3%；毛利率為31.6%，同比下降6.1%；淨利率為17.8%，同比下降2.2%。股東應占利潤16.71億元，同比增長81.0%；非控股權益應占利潤4770萬元，同比增長329.7%。
年報顯示，毛利率下降主要是受新項目及“三供一業”業務毛利率低於集團平均毛利率所致。“三供一業”業務中，物業管理服務毛利率為13.4%，供熱服務毛利率為6.0%。
龍頭物業競爭優勢凸顯
過去一年，碧桂園服務不斷謀求併購。
年報顯示，其2019年以3.75億元收購港聯不動產服務100%股權；以1.73億元收購嘉凱城物業100%股權；以4.53億元向第三方收購若干其他物業服務企業。
截至2019年年末，碧桂園服務銀行存款及現金總額69.26億元，同比增長78.8%；經營活動所得現金淨額32.57億元，同比增長110.3%；總負債65.90億元，總資產122.69億元，資產負債率為53.71%，其中流動負債64.27億元佔比較高。碧桂園服務稱，這主要是尋求更優質業務標的和繼續併購拓展第三方物業而發生的拓展人員費用及專業諮詢費增加所致。
在2019年度業績發佈會上，碧桂園服務執行董事、總裁李長江表示，在當下行業集中度相對較低的情況下，尤其是疫情暴發，導致收併購工作比往年來得更早、機會更多。目前的現金量在沒有遇到超級標的時，可以實現收併購目標，“每一年都有進步，要超越上一年”。
作為傳統房地產業附加服務，房企近年來紛紛佈局物業管理服務和商業地產管理業務。
彩生活、中海物業、綠城服務等物業板塊赴港上市後，2019年，7家房企將旗下物業推向港交所。除碧桂園之外，雅生活服務、保利物業、綠城服務、中海物業目前在規模和營收上勢頭保持強勁，市值均超百億元。其他龍頭物業如龍湖、金地等也在緊鑼密鼓謀劃上市，但決定相對謹慎。
從市值看，碧桂園服務、雅生活服務和保利物業三家名列前茅。就合同管理面積而言，截至2019年上半年，碧桂園服務高居榜首。
中國指數研究院數據顯示，2020年，全國物業管理服務面積將超過235億平方米。按百強企業管理項目平均物業費4.22元/平方米/月計算，全國基礎物業管理服務市場規模達1.2萬億元。
業內人士認為，在應對疫情的時代大背景下，龍頭物業服務企業專業和競爭優勢凸顯，能夠應對突發重大公共衛生事件者將脫穎而出。這些都會影響頭部企業競爭格局，行業整合或進一步加快。
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