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2013年4月《鄞州新城區東南片區核心區城市設計》通過評審，這時候開始寧波鄞州區的下應街道頻頻發聲，號稱要8年建成東南新城，到了2014年更是命名為東南智慧城概念，並在該年提出要打造寧波商業第三極（萬達、印象城商圈之外的第三大商圈），餅越畫越大，也讓大家對其給予厚望。
2013-2020年整整八年，建成時間到了，如今的東南新城怎麼樣了？
先說結論：東南新城，還是很新！感覺還是很偏！只能說啪啪打臉了。比八年前多了幾個房產樓盤而已，在城市板塊競爭的聲音甚至越來越小。
接下來一邊回顧七八年前的“宏偉願景”，一邊看看現狀。
1、曾經暢想了哪些美好的未來？
下應位於寧波東南方位，按照現有的“限購圈”，屬於主城範圍以內，西側不遠是鄞州高教園區喝南部商務區組成的鄞州中心區，北側隔著潘火就是寧波市的東部新城，東南側是這兩年寧波市政府發力的東錢湖新城，南側雲龍屬於還沒有城市面貌的。南部商務區、高教園區已基本成形，東部新城打造出了城市名片的格調又有政府壓陣，東錢湖難得市區湖景如今地價也近兩萬、國際會議中心即將動工，到三個核心板塊距離都差不多的下應街道，說他未來是亮點，每個人都有理由相信這一點，地段和距離畢竟擺在那裡。
下應東南新城區位
2013年東南新城城市規劃設計方案
2013年新聞提到的總體規劃：
1）將成為鄞州又一個城市核心區，8年投資400億建成
按照規劃，該片區將擁有居住人口１０萬，功能定位為以生活居住為主的一個城市綜合區，同時配套建設商業服務、行政商務辦公等設施。此外，規劃另一個亮點是，包括鄞州中學、新的鄞州婦兒醫院、商業綜合體、國際街區等在內的項目，都將建設在鄞州新城區東南片區核心區內。
這個區域的功能定位，是鄞州新城區的“東南商核、綠墅水城”，一個融居住、商業、文化休閒等功能於一體的城市新片區中心
其中鄞州中學八年前已基本完工，其餘下一節回顧。我們繼續看看其他的暢想：
2）居住>>>將建成老外雲集的“國際街區”。在規劃中，居住將是該區域今後最主要的一個功能。在流經該區域的小洋江兩側，規劃均設置了大片的居住區，其中包括村民安置房和商住建築。片區南端的前塘河畔，更規劃建設新田園社區和國際街區。規劃中特別提到了“國際街區”這個概念，規劃稱這是供在甬外籍人士集中生活和居住的高端社區，裡面除住宅外，還將設置國際酒吧街、國際學校等設施。
2013年這個片區開工建設的只有兩個居住區，一個是安置社區，另一個是中海國際社區地塊。
3）商圈>>>設有大型商業綜合體、大超市
在鄞縣大道和新寧橫公路交叉口的西南側，規劃了一個大型商業綜合體。裡面將建標誌性的高層酒店、步行商業街、城市廣場等，是提供購物、休閒、會議、商務活動等一站式服務場所和高檔城市活動空間。在規劃緯三路與新寧橫公路交叉口的東南側，結合未來軌道交通下應站，也擬建設集合商務辦公、商業服務等功能的大型城市綜合體。其中，有高度貼合國際街區的大型百貨商場、商業步行街、shopping mall、影院、生活超市等等。
4）公共服務>>>遷入鄞州中學 新建鄞州婦兒醫院。規劃提到鄞州中學遷入鄞州新城區東南片區核心區。新的鄞州中學校區，位於下應大道與規劃緯三路交叉口東北。而規劃還保留李關娣中學，並擬在區域內新建７個幼兒園——包括一個國際幼兒園、２個小學。同時，鄞州婦兒醫院也將落戶這個區域。據規劃部門人士介紹，醫院具體選址何處尚未確定。此外，規劃還配建青少年和老年活動中心、養老院、菜場、電信營業網點、郵電所等。
5）人居環境>>>江河內外穿梭自行車、觀光船。自行車慢行系統和水上觀光線路，今後或是鄞州新城區東南片區核心區的一大特色。 按照規劃方案所示，在甬新河、前塘河畔以及公園、廣場內，擬打造連貫的自行車道。自行車道沿線將設置自行車站，提供公用自行車租賃服務。更衣室、淋浴設施、休閒性自行車旅遊規劃，也將與自行車站結合設計。規劃還建議在區域內配置１１個碼頭，打造兩類水上游線。其中，區域觀光水上游線主要從甬新河和前塘河上通過，向北通往東部新城、向東通往東錢湖、向南通往奉化；城市觀光線路則圍繞區域內部水系設置，主要形成一條以甬新河、前塘河、小洋江圍合的環形觀光線路。此外，在甬新河畔、前塘河畔，規劃均設置了大片連續的濱水景觀帶。
關於這個規劃提到的商業綜合體，2014年下應街道通過浙洽會，進一步向外釋放美好前景，提到了深國投綜合體、泰悅城、歐洲小鎮三個大項目。下應街道通過媒體大喊口號，打造鄞州商業第三極！並多次在新聞中描繪細節，引來熱心市民接下來若干點不斷地詢問何時落地商業配套。
今年的浙洽會期間，下應街道與深國投簽訂意向協議，投資2億美元的商業綜合體項目落戶在望，體量在25萬至30萬平方米。綜合體當中的山姆會員店是沃爾瑪的高端會員制倉儲式購物俱樂部，目前國內僅10家，商品少而精。項目相關負責人表示，“我們看中了下應的區域優勢和吸金能力。”
名品琳琅滿目、時尚場所林立、時尚交流活動頻繁舉行……泰悅城商業綜合體項目主要面向年輕人。這裡涵蓋了時尚購物中心、國際連鎖美食廣場、休閒娛樂中心、室內外步行街等，網羅了衣食住行、吃喝玩樂購等多種商業元素，未來將從購物、餐飲、文化、娛樂、休閒等多方面滿足人們的一站式生活需求。
規劃中的歐洲小鎮位於金達路旁。將來，市民大可不必舟車勞頓，在下應也能實現歐洲旅遊夢。精緻的歐式建築，整潔的街道，陽光下的花草和鴿群……一切和我們熟悉的歐洲小鎮相仿，盡得英倫街區生活精髓。據瞭解，歐洲小鎮項目由麥克亞瑟·格蘭購物集團和歐洲浙商投資有限公司聯合投資開發，集主題購物公園、都市娛樂、主題酒店、人文藝術、生態居住於一體的現代服務業聚集區，總用地面積為200畝以上。
然後看一下則會個片區地土地規劃，看不清楚沒關係，大概指導黃色是住宅地塊，紅色是商業地塊，橘黃色是教育用地即可。可以看到在地塊規劃地正下方，有一片水系和兩個一大塊商業規劃。此處在8年前開發商地廣告和政府地規劃裡稱做鳳凰湖和核心商務區。
東南新城土地規劃
2、如今的東南新城現狀是怎樣呢？
先來個最近的衛星圖看看總體情況。建成區域大約為規劃新城區域的三分之一不到。
其中1片區為中海國際社區，八年前已出讓土地並動工，地塊涵蓋配建的幼兒園、小學。片區2也是8年前基本建成的鄞州中學和開工的下應街道中心小學、洋江水岸安置房。片區3除了已建成的安置社區，新出讓宅地建成了萬科·桂語裡。片區4多年前新建了別墅小區檀宮，新出讓了宅地建成融創湧寧府，新建成藍青小學。這幾乎就是這八年已完成的全部了。
東南新城已建成片區
在建項目裡可以看到2區塊的南側，為4個住宅樓盤，融創大悅城新希望·寧薈臺，榮安·勸學裡，新希望·堇麟府，中海·鳳凰熙岸。
除了賣宅地，其他項目在建的只有一個美康生物醫學研發中心，這個地方有時候也被宣傳為鄞州中醫院，但顯然是個計劃中的私立醫院，目前剛工程快結束。
其他的規劃和暢想情況也一一回顧如下：
1）8年建成。
僅三分之一不到，差距極大。
2）國際街區、國際酒吧街、國際學校、歐洲小鎮項目。
全部告吹，均無相關項目落地。真正的酒吧街目前寧波僅老外灘一個，鄞州區實際上並沒有夜生活聚集的娛樂地段。歐洲小鎮項目2014年浙洽會提到後偶爾被當時開發商拿來做廣告，後來沒有後文了。
3）商業綜合體落地。沒有任何商業綜合體。
所謂深國投沒有後文了，其實深國投就是印象城所屬的公司，後來被黑石收購，又賣給了萬科，印象城系列商業目前在寧波在建的又海曙的萬科印、高新區的東部印象城等。下應地段地鐵4、5號線今明兩年即將完工開通，但目前並沒有任何地鐵上蓋物業的規劃和土地出來，房產商廣告大熱的TOD概念在下應看不到。還有個所謂的“泰悅城”，曾多次在新聞、政府計劃中出現，最終告吹，不明開發商。
4）濱水景觀、慢行系統、鳳凰湖、觀光船。
未建成任何濱水公園，至今甬新河岸還是圍著圍擋，裡面要麼菜地、要麼種苗木、要麼高壓線鐵塔，完全沒有要打造城市景觀帶、濱水公園的樣子。其他的河道濱水景觀更沒有影子。鳳凰湖沒有啟動（想想東部新城的明湖都沒有怎麼認真動工，這個東西莫非也是有生之年系列咯？）。觀光船河碼頭僅僅停留在了八年前的暢想裡。慢性系統從目前的人行道建設來看，政府設計層面也沒有考慮，這一點甚至遠不如北侖的春曉街道，其沙灘公園及配套的慢行系統、春曉明月湖公園等早已建成。
5）打造東南智慧城。
目前從城市公共設施來看基本未建設，看不出智慧。智慧城地塊已出讓的4塊都是住宅地塊，賣給開發商賣房子，也談不上智慧城。
未落地。鄞州婦兒醫院目前掛牌在了鄞州醫院。
3、房價漲了一倍，為何下應的發展卻這麼慢？
針對這個問題簡單做點反思建議，或者其他暢想。
1）新城發展，交通為先。東南新城道路交通發展極為緩慢，2013年建成了下應南路，第二條命脈的金達路其實也很重要，金達路北側連著的就是東部新城的海晏南路。但是這條金達路直到2019年才建好了一半（原計劃計劃2016年實施）。其他如中海國際、洋江水岸這類住宅小區的配套道路，施工速度也極其緩慢，最誇張一個如中海國際北側一段幾百米的路從2015年修到2019年底才算完成。
2）重要水系、公園系統缺失，城市面貌和環境落後。如果作為一個住宅區為主的新城，可以對比鄞州公園、院士公園帶給城市的巨大吸引力，如果下應街道的濱水公園、鳳凰湖公園主輪廓完成，那周邊商業地塊的出讓、開發、招商引資會增加很多吸引力。否則都是規劃畫餅，面對衛星圖上的一片農田，什麼樣的商家會有信心來開拓投資？開發商也是賺錢做生意的，不是做慈善的。另外雲龍鎮有多個汙染企業排汙，影響到下應片區的空氣環境，下應街道應主動與東錢湖、雲龍一起進行這方面的治理工作。
3）地鐵即將開通，未規劃TOD項目，無大型商業綜合體。應該圍繞為數不多的地鐵站周邊，打造地鐵上蓋項目和城市核心區景觀。今年4號線即將開通，金達路地鐵站一出來就是一片荒蕪、出了城市的感覺估計。如果能結合地鐵站完成商業綜合體的佈局開業，對於就業、人口聚集、消費等都可以形成新的局面，地鐵站周圍自動形成新的城市中心。
4）產業定位不清晰，產業引進乏力，智慧城有名無實，面對南部商務區、東部新城的成熟競爭，什麼樣的企業落戶，目前沒有清晰的定位。
5）打造什麼樣的旅遊資源也沒有想清楚。目前有一個天宮莊園，很小，吸引力不強，又一大塊地賣出去開發了商業性質的別墅、洋房。沒有打造成特色明顯的城市田園風貌區。
6）教育醫療資源匱乏。
7）如何利用東錢湖新城的發展機遇？東錢湖打造國際會展、會議中心、旅遊度假區，那麼作為東錢湖與鄞州中心區中間地段的下應該做些什麼。另外一方面甬舟鐵路開工，雲龍可能設置火車站作為交通樞紐，下應是否又有機會提前佈局。
8）打造城市獨具特色的公共服務設施。鄞州區2015年前後曾經成立過有軌電車公司，新聞說了一兩年可以完工，後來開始修地鐵，項目黃掉了。當時規劃的線路是最為繁忙的天童路、寧南路，顯然不合適，被地鐵取代也顯而易見。有軌電車適合於城市觀光及車流量相對一小點的區域，廣州等國內多個城市已有。下應街道目前路網建設還未完成，如可提前佈局，也可以打造獨特的名片。另外規劃的水上巴士、觀光船也是非常有特色的，同樣可以成為寧波城市的名片。這種獨一無二的東西應該堅持。
9）儘早確立城市傢俱、城市形象、智慧城市設計方案。東南智慧城應該從城市各項設施設計（包括垃圾桶、公交站亭、慢行步道、標識、路燈體系、雕塑、景牆、電子屏幕等等）儘早確定實施方案並逐步應用，體現獨特特色的歷史文化與智慧概念。
10）核心商業區也可以承擔建設鄞州音樂廳、鄞州大劇院等 鄞州區域缺少的文化配套建設。引進教育用地建設寧波音樂學院或寧波美術學院，形成藝術教育特色。適合近城區又近景區（東錢湖）的業態引進。
11）職業體育發展方向。按照國家目前大力推廣足球運動的政策，爭取資源在東南片區建設專業足球場（寧波下應大球場）、成立專業足球俱樂部來承辦寧波專業及業餘足球培訓推廣賽事舉辦等氛圍、引進中超球隊打造城市新名片、寧波新的知名度。目前鄞州區綜合體育場較多且全在大學內，資源整合有限、系統專業性不夠，空白較多，這方面寧波非常落後。寧波奧體中心也沒有足球場，只有個體育館、游泳館。
……
總之，有了梧桐才能引進鳳凰，除了靠大環境房價上漲拉動東南新城的房價，城市建設更需要有想法、有突破、有落地的項目。否則口號雖說是“一年抓啟動、三年出形象、五年見成效、八年達目標”，八年過去發現還在啟動，未來的八年該怎麼辦呢？
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