地產政策的“脈絡”

逆週期調控過程中，地產政策出現變化、市場期待升溫；我們做了一些梳理：

房地產從銷售到投資，普遍受到疫情的明顯衝擊；這一背景下，市場對地產政策調整的期待明顯升溫。2月商品房成交面積同比下挫約8成；武漢、重慶等前期疫情嚴重城市，跌幅更是超過9成。房地產投資進度也十分緩慢；建築施工企業，在疫情快速擴散期間幾乎停擺，2月中旬以來複工進度依然滯後、截至2月底華北建築企業復工不足1成。銷售、開工承壓下，微觀房企壓力凸顯。

2月中起，出臺地產調整政策的城市已超過60個；從政策跟蹤來看，主要是在土地出讓、預售環節進行調整，為房企紓困。已出臺的地產政策，較多在土地出讓和預售環節發力，包括延緩土地出讓金繳納、延長土地開竣工期限要求、降低房企預售要求等；這類政策，有助於房企“開源節流”。此外，也有部分城市提出加大房企金融支持力度，但主要還是通過引導金融機構實現，力度有限。

中央層面的政策主基調，自始至終都是“房住不炒”；這使得本輪房地產調控與傳統週期大為不同，呈現出極強的“因城施策”特徵。本輪逆週期調控中，中央一以貫之、反覆強調“房住不炒”定位。在這個大背景下，出臺需求端支持政策的城市，數量較少、且呈現明顯“因城施策”特徵。例如，宜賓等三四線城市直接進行財政補貼等；杭州等二線城市，則主要通過人才政策等進行微調。

“因城施策”下，不同能級城市地產表現會明顯分化；普通低線城市受影響較大、恢復較慢，年內地產壓力或持續存在。一二線及都市圈熱點三線，人口和經濟基礎較好，地產市場恢復可能相對較快。近期，房企拿地已向京滬、溫州和南通等長三角熱點三四線加速傾斜。但普通低線城市、個別前期疫情嚴重城市，受返鄉置業減少、購房偏好變化等影響，後續地產市場恢復可能較為緩慢

風險提示：1、宏觀經濟或監管政策出現大幅調整；

報告正文

事件：2月以來，超60城房地產政策微調，堅持“房住不炒”定位不變。（資料來源：新華網，長江證券研究所）

地產政策的“脈絡”

房地產從銷售到投資，普遍受到疫情的明顯衝擊；這一背景下，市場對地產政策調整的期待明顯升溫。疫情影響下，2月重點城市商品房住宅成交面積同比下挫約8成；武漢、重慶等前期疫情嚴重城市，跌幅更是超過9成。房地產投資進度也十分緩慢；建築施工企業，在疫情快速擴散期間幾乎停擺，2月中旬以來複工進度依然滯後、截至2月底華北地區建築施工企業復工率不足1成。銷售承壓、投資進度緩慢影響下，房企經營壓力，也在加速凸顯。這一背景下，市場對地產政策調整的期待明顯升溫。

2月中起，出臺地產調整政策的城市已超過60個；從政策跟蹤來看，主要是在土地出讓、預售環節進行調整，為房企紓困。從政策舉措來看，多數城市在土地出讓和預售環節發力；一方面通過延緩土地出讓金繳納、降低土地競買保證金比例、延長土地開竣工期限要求等，為企業“節流”，另一方面降低房企預售要求、推進期房入市銷售等，進行“開源”。此外，也有部分城市提出加大房企金融支持力度，但主要還是通過引導金融機構實現，力度有限。

與此同時，中央層面的房地產調控主基調，自始至終都是“房住不炒”；近期的逆週期政策，也呈現出“輕”地產特徵。近年來，中央層面始終堅持“房住不炒”地產政策定位，與居民部門槓桿上升過快“擠出”消費 、加大低收入家庭債務償付風險 等密切相關。近期疫情加大經濟下行壓力下，中央逆週期調節政策加碼，呈現出明顯的“重”基建、“輕”地產特徵；近期，中央層面表態頻出，反覆強調“房住不炒”、“不將房地產作為短期刺激經濟手段”

“房住不炒”大背景下，本輪房地產調控與傳統週期大為不同，呈現出較強的“因城施策”特徵。2月以來，出臺需求端支持政策的城市數量較少、總體力度有限，且不同能級城市需求端支持政策存在明顯差異。例如，宜賓、馬鞍山等部分三四線城市，直接對購房者給予契稅補貼或購房補貼；杭州、青島、天津等二線城市，則主要通過人才政策、公積金政策等進行微調。近期，海南進一步收緊房地產調控 ，也是“因城施策”的重要體現。

但普通三線及以下城市、個別前期疫情極嚴重城市，後續修復可能較為緩慢。普通三線及以下城市，多數處於人口淨流出狀態，當地商品房銷售對返鄉置業存在一定依賴。疫情影響下，部分返鄉置業需求延後釋放，還有部分需求受到購房者收入、購房偏好、房價預期變化等因素影響、存在較大不確定性，會使得三四線城市地產需求的恢復需要較長時間。此外，武漢及周邊地區前期疫情較為嚴重，房地產市場恢復也需要一段時間。

中長期來看，我國住房需求高速增長的階段已經過去；房地產行業集中度提升、行業生態變化的邏輯，或可持續跟蹤。美、日、韓等先導經濟體的經驗顯示，當人均GDP超過8000美元、購房年齡人口（25-44歲）數量見頂的時候，新增住房需求開始趨於穩定，房地產市場增速緩步回落。我國在2015年前後步入這一階段，進入總量增速中樞緩步下行、集中度加速提升階段。與此同時，疫情可能對居民購房方式、消費傾向等產生長期影響（例如線上購房普及度或將提高、住宅物業服務和醫療配套的重視度增強等），對應邏輯可以持續跟蹤。

經過研究，我們發現：1)房地產從銷售到投資，普遍受到疫情的明顯衝擊；這一背景下，市場對地產政策調整的期待明顯升溫。2)2月中起，出臺地產調整政策的城市已超過60個；從政策跟蹤來看，主要是在土地出讓、預售環節進行調整，為房企紓困。3)中央層面的政策主基調，自始至終都是“房住不炒”；這使得本輪房地產調控與傳統週期大為不同，呈現出極強的“因城施策”特徵。

【本文推送內容節選自長江研究已發佈報告，報告原文請見2020年3月11日發佈的研究報告《地產政策的“脈絡”》】

證券研究報告：地產政策的“脈絡”

對外發布時間：2020年3月11日

報告發布機構：長江證券研究所

參與人員信息：

趙 偉 SAC編號：S0490516050002 郵箱：[email protected]

張蓉蓉 SAC編號：S0490519100001 郵箱：[email protected]

段玉柱 郵箱：[email protected]

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趙 偉 首席宏觀固收分析師

SAC編號：S0490516050002

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SAC編號：S0490518070010

郵箱：[email protected]

SAC編號：S0490519080012

郵箱：[email protected]

SAC編號：S0490519100001

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評級說明

行業評級：報告發布日後的12個月內行業股票指數的漲跌幅相對同期相關證券市場代表性指數的漲跌幅為基準，投資建議的評級標準為：看好：相對錶現優於同期相關證券市場代表性指數；中性：相對錶現與同期相關證券市場代表性指數持平；看淡：相對錶現弱於同期相關證券市場代表性指數。

公司評級：報告發布日後的12個月內公司的漲跌幅相對同期相關證券市場代表性指數的漲跌幅為基準，投資建議的評級標準為：買入：相對同期相關證券市場代表性指數漲幅大於10%；增持：相對同期相關證券市場代表性指數漲幅在5%～10%之間；中性：相對同期相關證券市場代表性指數漲幅在-5%～5%之間；減持：相對同期相關證券市場代表性指數漲幅小於-5% ；無投資評級：由於我們無法獲取必要的資料，或者公司面臨無法預見結果的重大不確定性事件，或者其他原因，致使我們無法給出明確的投資評級。

相關證券市場代表性指數說明：A股市場以滬深300指數為基準；新三板市場以三板成指（針對協議轉讓標的）或三板做市指數（針對做市轉讓標的）為基準；香港市場以恆生指數為基準。

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蛻變·新生:中國經濟的結構轉型

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本書通過詳細縝密的研究分析以及翔實的數據事實，從結構主義經濟學的視角，回應了當前社會上對中國經濟發展的一些疑問，諸如中國經濟崩潰論、中國經濟難以跨越中等收入陷阱、人口和制度紅利結束論等觀點，闡述了中國經濟在結構轉型的道路上經歷的從蛻變到新生的過程，指出了結構轉型的未來方向，同時也介紹了一些國外的經驗和做法，為中國經濟結構轉型提供了更廣泛的國際視角。

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