危機之下，更能看出誰在堅守。
3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳出臺《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》（以下簡稱《通知》），明確要求在繼續實施全域限購舉措的前提下，加大調控力度，全面實施現房銷售制度。此舉也意味著海南省成為全國首個規定全面實行現房銷售的省份。
一石激起千層浪，在全國已有60多地在疫情之下選擇適度放寬房地產市場調控政策的背景下，海南省卻選擇反其道而行之，進一步加強對市場的監管，此舉有何深意？
嚴管樓市取得成效，經濟結構持續優化
《通知》下發當晚，海南省新聞辦公室就召開了一場新聞發佈會介紹《通知》出臺的有關情況。海南省住房和城鄉建設廳廳長霍巨燃表示，新冠肺炎疫情對海南房地產業確實造成了一定影響，但通過落實省政府的相關扶持舉措可以有效幫助房地產企業解決困難，渡過難關。《通知》的出臺並不是針對新冠肺炎疫情影響，放寬房地產市場調控，而是為了進一步貫徹落實國家關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的要求，鞏固房地產調控成效，保持房地產市場穩定，原來的調控政策繼續保持不變，並進一步完善。
事實上，這已經不是海南省在加強房地產市場監管上第一次“吃螃蟹”了。2018年4月22日，海南省在全國率先推行“全域限購”，以“壯士斷腕”的決心力圖擺脫對房地產的依賴。
2019年，海南全省房地產開發投資同比下降22.1%，商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%，銷售均價穩定在1.5萬元/平米左右。而在宏觀經濟方面，2019年海南全省GDP增長5.8%，剔除房地產行業後增長6.3%，固定資產投資佔地區生產總值比例下降12.4個百分點至59.6%，非房地產投資佔比58.4%，提高6.9個百分點。
一系列的數據充分表明海南實行全域限購政策以來調控成效明顯，經濟結構持續優化，基本實現預期目標。正是基於已有的成績，海南省此次推出了包括現房銷售、安居型商品住房、本地居民限購三套房在內的一攬子管控舉措，以期進一步降低海南經濟對房地產行業的依賴，實現經濟結構的轉型升級。
預售制度弊病明顯，現房銷售考驗房企
海南省此次新政最受關注的當屬全面實行現房銷售。目前我國實行的商品住房預售制度在某種程度上可以稱之為房地產市場快速發展的“基石”。在預售制度下，開發商在建設初期就可以通過提前銷售獲得購房者的資金，從而以較少的自有資金撬動項目建設所需龐大資金的“槓桿”，實現近乎“空手套白狼”的經營模式。
儘管預售制度客觀上推動了房地產市場的發展，但其也存在著明顯的弊端。對於購房者而言，先交錢後交房的模式無疑會帶來一系列未知的風險，近年來關於期房質量的維權事件也屢見報端。而對於開發商而言，融資壓力的下降和回款週期的縮短也無形中助長了投機風氣，從而最終抬高了房價。
現房銷售制度的實行，將直接拉長房地產開發企業的投資回款週期，降低拿地意願，從源頭上落實“房住不炒”的政策導向。同時，此舉也保護了購房者的權益，減少不確定風險，減輕購房者的心理負擔。
不過，有分析人士指出，由於國企和民企的融資渠道和融資成本相差很大，加之疫情之下開發商的資金壓力本就很高，對於抗風險能力較弱的中小民營房企而言，新政造成的衝擊會更大。而對於規模較大的國企而言也並非高枕無憂，新政帶來的資金壓力上升和資金週轉率下降同樣也考驗著它們的融資能力。
因地制宜調整政策，房住不炒仍是主題
3月3日，廣州市政府發佈《廣州市堅決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰努力實現全年經濟社會發展目標任務若干措施的通知》（以下簡稱《通知》），其中有48條舉措，包括廣州公寓、商鋪等商辦項目不再限定最小分割單元，不再限定銷售對象。然而僅僅一天之後，該《通知》就被廣州市政府官網撤下，又過了一天，《通知》再次出現，但關於鬆綁商服類項目的政策條文已被刪除。
無獨有偶，河南省駐馬店市近期發佈的《關於進一步規範促進房地產業平穩健康發展的意見》（以下簡稱《意見》）在駐馬店市有關部門被河南省政府約談後也被撤下。《意見》中的17項穩樓市政策包括將首套房貸款首付比例從30%下降至20%，這也讓駐馬店一度成為本次疫情期間首個明確提出降低購房首付的城市。
有關分析人士指出，廣州和駐馬店的政策調整傳遞出各地將繼續深入貫徹中央“房住不炒”的政策信號，即使是在疫情對經濟確實造成了較大沖擊的情況下，各地也不會重新走回利用刺激房地產來拉動經濟增長的舊路。根據疫情對政策作出因地制宜的調整是符合實際的，但是要堅守房住不炒的底線，不能鼓勵或變相支持炒房。
廣州是一線城市，海南的房價水平大致處於二線城市的水平，而駐馬店是三四線城市的代表，三地的政策變動真實反映了不同經濟發展水平地區房地產市場遇到的現實問題和阻礙。另一方面，廣東和河南是除湖北外疫情最嚴重的兩個省份，海南的疫情則相對較輕，因此海南的政策是“管控”而不是“救市” 。
隨著全國除武漢以外新增病例清零的地區越來越多，全面復工復產必然是三月的主旋律，疫情的結束也標誌著恢復正常秩序的房地產市場將繼續成為中央和各級地方政府監管的焦點，“海南模式”必將成為越來越多地區借鑑的範本，各地也將結合實際情況，繼續出臺以“房住不炒”為主題的管控政策，推動房地產市場健康穩定發展。
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