您好，我是@鋒子聊房產，今年房產圈最熱的話題莫過於浮動利率了，很多朋友也在問我到底用固定利率好還是浮動利率好，今天鋒子和你聊一聊。
首先聊一下定價基準怎麼轉?
可選固定利率也可按LPR定價
據瞭解，此前的個人房貸是按照基準利率定價，基準利率由人民銀行不定期調整並公佈。這次轉換，對於借款人來說，可以將房貸轉換為LPR定價，也可轉為固定利率，轉換為按照LPR定價後，LPR由全國銀行間同業拆借中心於每月20日(遇節假日順延)公佈。
二者的最大不同是，基準利率定價方式下，一般按比例來浮動，比如基準利率上浮10%或者下浮20%;LPR定價方式下，則按照點數來浮動，比如LPR加40個基點。
轉為LPR後利率怎麼調整
舉例來說，李先生的商業性個人住房貸款原合同期限為20年，剩餘期限為17年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率下浮10%，現行執行利率為4.9%×(1-10%)=4.41%。2019年12月發佈的5年期以上 LPR 為4.8%，如果在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日為每年1月1日，那麼加點幅度為-0.39個百分點。
2020年3月30日至12月31日，李先生這筆房貸執行的利率水平仍是4.41%，在此後的第一個重定價日，如選擇2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發佈的5年期以上LPR-0.39%，此後每年以此類推。
根據央行規定，轉換期間的房貸利率水平保持不變，也就是說，2020年全年個人房貸利率水平與以前一樣，維持不變。如果選擇LPR加減點這種模式，除了第一年房貸利率維持不變外，之後就不是固定的了，將來房貸利率是漲是跌，取決於將來的LPR是漲還是跌，每年的還貸金額也可能不一樣。
說白了，今年定基準，明年才執行新利率。那麼怎麼選？咱不是經濟學家，也不是搞金融的，咱只能就貸款本身聊一聊，貸款是調節經濟中很重要的一個工具，它的使命就是刺激消費和提升經濟活力。在經濟過熱、通貨膨脹的時候，提高貸款利率，降低經濟熱度；在經濟低迷、通貨受到有效抑制以後，降低貸款利率，提升經濟活力。這就是貸款最重要的槓桿屬性。
從目前形勢來看全球陷入降息大潮（來源：華夏時報）
美聯儲降息多國跟進
北京時間3月3日晚11點，美聯儲意外宣佈美國聯邦公開市場委員會（FOMC）一致同意降息決定，將基準利率下調50個基點，至1.00%-1.25%；將超額準備金率（IOER）下調50個基點至1.1%，這是2008年以來美聯儲首次在非議息會議上對貨幣政策進行調整。美聯儲在去年9月和10月連續兩次降息25個基點的政策空間已相當有限，現在一次降息50個基點實屬罕見，這使得美聯儲的貨幣空間被進一步壓縮，目前僅剩100個基點的空間。
除美聯儲外，全球不少國家和地區出現利率同步下調的情況。
搶先於美聯儲的是澳大利亞。當地時間3日，澳大利亞央行宣佈降息25個基點至0.5%，刷新了歷史最低利率紀錄。同時，四大銀行也歷史性地同時宣佈與央行保持一致，利率下調0.25個百分點。
隨後，馬來西亞國家銀行宣佈將隔夜利率下調25個基點至2.50%，這是馬來西亞央行在今年兩個月時間裡的第二次降息。
阿聯酋、沙特緊隨其後宣佈降息50個基點。印度央行表示，將隨時準備採取適當行動，維護金融穩定。
中國香港金管局和澳門金管局也在3月4日上午宣佈分別下調基本利率50個基點至1.5%，下調幅度與美聯儲保持了同步。
澳新銀行的高級國際經濟學家馬丁（Brian Martin）4日在一份報告中概述了其他三家主要央行可能採取的行動：預計歐洲央行3月12日下次會議降息10個基點。歐洲央行目前利率為-0.5%，處於歷史低位；日本央行可能繼續下調已經低至-0.1%的利率；英國央行也可能在3月26日的會議上降息25個基點。
全球陷入降息大潮也讓中國央行下一步的貨幣政策陷入兩難。專家表示“央行既要有一定貨幣政策空間的自選餘地，還要有與相關部門財稅政策的聯合餘力，所以短期內，央行暫時不用貿然跟進降息步伐。”不過也有專家表示“從利率變動的總體趨勢上來看，無論從全球還是從國內環境上，利率下行的概率要大於利率上行的概率。”
美聯儲降息多國跟進
我覺得在未來很長一段時間，貸款利率不大可能大幅提高，應該會保持“短期震盪、長期下降”的趨勢。即使以後利率上漲，通貨膨脹也會抵消因利率上漲帶來的成本增加。
所以我的建議是，轉化為LPR浮動利率好處多一些。
PS：LPR採用的是每年12月的值，而不是採用全年的LPR平均值,那麼會不會在這個月做個微調呢？
PPS:不要覺得以後買房利率會更低，央行再次重申，要堅持“房住不炒”的定位。加點權利還在銀行手裡，LPR調整還是之前貸款的受益。
以上是我的淺顯之見，我是@鋒子聊房產，如果朋友們有不同意見，歡迎關注留言或者私信，咱們一起交流。
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