榮盛房地產發展股份有限公司主營業務為房地產開發與銷售，擁有中華人民共和國住房和城鄉建設部頒發的房地產開發企業一級資質證書。公司的產品以普通商品房住宅為主。2019年上半年，完成了對五維康、四通新材、燧原科技等企業的投資，多個投資項目正處上市通道；新增2只管理基金；榮獲“投中2018年度中國最具成長潛力私募股權機構TOP10”獎。
主要觀點
一、業績快報：公司發佈2019年業績快報，淨利潤增長20%，利潤率小幅下滑
二、行業背景：十三五收官之年穩經濟勢在必行，需求端放鬆將來臨
三、經營發展：預計公司2020年銷售、拿地維持穩健，槓桿擴張仍有空間
四、盈利預測與估值：估值接近歷史最低水平，目標價12.54元，高於現價44%
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一、業績快報：公司發佈2019年業績快報，淨利潤增長20%，利潤率小幅下滑
1、2019年度收入增長26%，淨利潤增長20%
公司發佈2019年業績快報。2019年度，公司實現營業收入709.5億元，歸屬於母公司所有者的淨利潤91.0億元，較上年同期分別增長了25.9%、20.3%。全年累計銷售金額突破千億為1153.6億元，同比增長13.6%，累計銷售面積1098.1萬平方米，同比增長11.7%，實現銷售量價齊升，穩固千億房企地位。在克而瑞公佈的2019年全口徑房企銷售榜單上排名第30位，與2018年持平。
2、收入、盈利穩健增長，利潤率小幅下滑
公司房地產結算收入穩健增長帶動營收同比增長26%至710億元，營業利潤同比增長21%至134億元，營業利潤率較2018年下降0.7個百分點至18.9%。公司4Q19結算項目權益佔比偏低，少數股東損益增長致歸母淨利潤率下降0.6個百分點至12.8%，全年歸母淨利潤錄得同比增長20%至91億元。
二、行業背景：十三五收官之年穩經濟勢在必行，需求端放鬆將來臨
1、十三五收官之年確保圓滿，穩經濟勢在必行
2019年12月6日舉辦的中央政治局會議中，明確提出2020年要確保全面建成小康社會和“十三五”規劃圓滿收官，要做好“六穩”工作。2月12日中央政治局常委會提出“要積極擴大內需、穩定外需”等。我們認為在控制疫情的同時，扶貧、保就業、穩經濟的任務同樣重要迫切。在出口受限、消費急劇下滑的背景下，房地產產業鏈作為逆週期對沖的重要性不言而喻。
2、財政壓力加劇，期望土地出讓支撐
目前財政部表示，為應對疫情，截至2月13日各級財政已支出805.5億；根據財政部公開數據，2018年，土地出讓金佔政府性基金收入的比重達到86%，佔（政府性基金收入+全國國有資本經營收入+全國公共財政收入）比重達到25%，是政府收入的重要來源。一季度受疫情影響，稅收收入可能下滑，因此土地出讓金後續將成為補充政府一般公共預算支出的重要渠道。
3、需求端放鬆或將陸續來臨
實際上，如果沒有這次疫情，政策已經在邊際放鬆，根據中泰證券統計整理，去年全年調控放鬆63次，其中4季度放寬23次；全年調控收緊51次，其中4季度僅收緊13次。隨著四季度房價下跌城市數量大幅增加，溫和刺激已然到來。受疫情影響，土地市場下行、經濟下行和財政赤字的壓力大幅上升，逆週期調節手段不斷出臺。另外，房地產產業鏈在我國經濟體中有著的重要影響，涉房貸款在我國貸款餘額中佔比超過一半，意味著土地價格是重要的信用背書，而土地出讓金在政府的財政體系中佔比較高。多重因素下，未來或將會有一系列的需求端刺激政策出臺。
三、經營發展：預計公司2020年銷售、拿地維持穩健，槓桿擴張仍有空間
1、開年銷售穩健增長，預計全年銷售增速10%
公司2020年1月實現簽約銷售額/銷售面積50億元/50萬平方米，分別同比增長8%和39%。我們估算公司2020年總可售貨值（新推+滾存）近2000億元，預計2020年銷售額達1200~1300億元，對應同比增速10%左右（2019年同比增長14%）。
2、開年拿地強度保持平穩，土儲端仍有補庫訴求
公司2020年1月於慈溪、麗江和霸州新增7個項目，拿地面積/拿地金額70萬平/12億元（去年同期新增3個項目，拿地面積/拿地金額19萬平/2億元）。公司2019年拿地總額佔全年銷售額的25%，當前未售土儲約2800萬平，為2019年銷售面積的2.5倍，仍有補庫訴求。
3、財務端維持穩健，仍有加槓桿擴張空間
公司2019年末資產負債率較2018年下降1.8個百分點至82.3%，我們預計年末淨負債率也將呈下行趨勢（3Q19淨負債率99%），拿地端仍有加槓桿擴張空間。2019年公司完成兩筆超短融、兩筆美元債和一筆資產支持計劃發行，近期發行一筆期限364天的美元債融資3億美元，融資渠道保持暢通。
四、盈利預測與估值：估值接近歷史最低水平，目標價12.54元，高於現價44%
1、估值接近歷史最低水平
公司當前股價交易於3.3/2.8倍2020/2021年預測市盈率，接近公司歷史最低水平。
2、東方證券目標價12.54元，高於現價44%
根據公司業績快報，預計公司2019-2021年EPS為2.09/2.63/3.26元，可比公司2019年PE估值為6X，東方證券給予公司2019年PE倍數6X，對應目標價12.54元。
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