荣盛房地产发展股份有限公司主营业务为房地产开发与销售，拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。公司的产品以普通商品房住宅为主。2019年上半年，完成了对五维康、四通新材、燧原科技等企业的投资，多个投资项目正处上市通道；新增2只管理基金；荣获“投中2018年度中国最具成长潜力私募股权机构TOP10”奖。
主要观点
一、业绩快报：公司发布2019年业绩快报，净利润增长20%，利润率小幅下滑
二、行业背景：十三五收官之年稳经济势在必行，需求端放松将来临
三、经营发展：预计公司2020年销售、拿地维持稳健，杠杆扩张仍有空间
四、盈利预测与估值：估值接近历史最低水平，目标价12.54元，高于现价44%
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一、业绩快报：公司发布2019年业绩快报，净利润增长20%，利润率小幅下滑
1、2019年度收入增长26%，净利润增长20%
公司发布2019年业绩快报。2019年度，公司实现营业收入709.5亿元，归属于母公司所有者的净利润91.0亿元，较上年同期分别增长了25.9%、20.3%。全年累计销售金额突破千亿为1153.6亿元，同比增长13.6%，累计销售面积1098.1万平方米，同比增长11.7%，实现销售量价齐升，稳固千亿房企地位。在克而瑞公布的2019年全口径房企销售榜单上排名第30位，与2018年持平。
2、收入、盈利稳健增长，利润率小幅下滑
公司房地产结算收入稳健增长带动营收同比增长26%至710亿元，营业利润同比增长21%至134亿元，营业利润率较2018年下降0.7个百分点至18.9%。公司4Q19结算项目权益占比偏低，少数股东损益增长致归母净利润率下降0.6个百分点至12.8%，全年归母净利润录得同比增长20%至91亿元。
二、行业背景：十三五收官之年稳经济势在必行，需求端放松将来临
1、十三五收官之年确保圆满，稳经济势在必行
2019年12月6日举办的中央政治局会议中，明确提出2020年要确保全面建成小康社会和“十三五”规划圆满收官，要做好“六稳”工作。2月12日中央政治局常委会提出“要积极扩大内需、稳定外需”等。我们认为在控制疫情的同时，扶贫、保就业、稳经济的任务同样重要迫切。在出口受限、消费急剧下滑的背景下，房地产产业链作为逆周期对冲的重要性不言而喻。
2、财政压力加剧，期望土地出让支撑
目前财政部表示，为应对疫情，截至2月13日各级财政已支出805.5亿；根据财政部公开数据，2018年，土地出让金占政府性基金收入的比重达到86%，占（政府性基金收入+全国国有资本经营收入+全国公共财政收入）比重达到25%，是政府收入的重要来源。一季度受疫情影响，税收收入可能下滑，因此土地出让金后续将成为补充政府一般公共预算支出的重要渠道。
3、需求端放松或将陆续来临
实际上，如果没有这次疫情，政策已经在边际放松，根据中泰证券统计整理，去年全年调控放松63次，其中4季度放宽23次；全年调控收紧51次，其中4季度仅收紧13次。随着四季度房价下跌城市数量大幅增加，温和刺激已然到来。受疫情影响，土地市场下行、经济下行和财政赤字的压力大幅上升，逆周期调节手段不断出台。另外，房地产产业链在我国经济体中有着的重要影响，涉房贷款在我国贷款余额中占比超过一半，意味着土地价格是重要的信用背书，而土地出让金在政府的财政体系中占比较高。多重因素下，未来或将会有一系列的需求端刺激政策出台。
三、经营发展：预计公司2020年销售、拿地维持稳健，杠杆扩张仍有空间
1、开年销售稳健增长，预计全年销售增速10%
公司2020年1月实现签约销售额/销售面积50亿元/50万平方米，分别同比增长8%和39%。我们估算公司2020年总可售货值（新推+滚存）近2000亿元，预计2020年销售额达1200~1300亿元，对应同比增速10%左右（2019年同比增长14%）。
2、开年拿地强度保持平稳，土储端仍有补库诉求
公司2020年1月于慈溪、丽江和霸州新增7个项目，拿地面积/拿地金额70万平/12亿元（去年同期新增3个项目，拿地面积/拿地金额19万平/2亿元）。公司2019年拿地总额占全年销售额的25%，当前未售土储约2800万平，为2019年销售面积的2.5倍，仍有补库诉求。
3、财务端维持稳健，仍有加杠杆扩张空间
公司2019年末资产负债率较2018年下降1.8个百分点至82.3%，我们预计年末净负债率也将呈下行趋势（3Q19净负债率99%），拿地端仍有加杠杆扩张空间。2019年公司完成两笔超短融、两笔美元债和一笔资产支持计划发行，近期发行一笔期限364天的美元债融资3亿美元，融资渠道保持畅通。
四、盈利预测与估值：估值接近历史最低水平，目标价12.54元，高于现价44%
1、估值接近历史最低水平
公司当前股价交易于3.3/2.8倍2020/2021年预测市盈率，接近公司历史最低水平。
2、东方证券目标价12.54元，高于现价44%
根据公司业绩快报，预计公司2019-2021年EPS为2.09/2.63/3.26元，可比公司2019年PE估值为6X，东方证券给予公司2019年PE倍数6X，对应目标价12.54元。
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