撰文 |黃小妹 來源 | 風財訊
繼2018年分拆物業板塊雅生活後，多方消息稱雅居樂集團擬再分拆建設板塊雅城科創香港上市。
消息面顯示，雅居樂已委任匯豐及摩根大通作為雅城科創上市安排行，集資規模介乎3億至5億美元；預期今年年內上市，但由於新冠肺炎疫情持續，具體集資額和上市時間，均有可能發生變動。
對此，雅居樂集團方面向風財訊表示，根據集團的計劃，包括雅城科創在內的旗下諸多產業板塊，在合適時間內，都有分拆上市的打算，但目前雅城科創沒有很明確即時的分拆上市計劃。
目前，雅居樂擁有兩間上市企業，包括雅居樂控股與雅生活，總市值約為586億元，如果雅城科創成功上市，將會是雅居樂的第三間上市公司。同時雅居樂集團已經形成地產、雅生活、環保、卓雅教育、雅城科創、房管、資本投資和商業管理八大產業集團並行的運營格局。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，上市公司分拆業務板塊再次上市，一般因為這些業務板塊專注於某一方面的業務且業務不錯，容易得到市場的認可和追捧，所以比較容易得到較高的估值，從而可以幫助拉昇上市公司的總體市值。
市場對雅居樂體系下的下一個即將上市的公司表現出了期待，唯一的疑點在於這一時期還需等待多久？
地產火車頭
官網資料顯示，雅城科創集團成立於2017年，有34年的工匠製造經驗，已發展成為以人居科技、EPC/總承包兩大業務版塊為主、多元發展的大型綜合集團。
目前，雅城科創集團業務經營範圍已覆蓋23個省、直轄市及78個城市，承接300多個工程項目，為50多家房地產企業及政府等各界業主提供人居建設相關服務。
具體而言，人居科技版塊涵蓋綠色生態景觀、智慧家居裝飾、設計諮詢三大主營業務。其中園林景觀業務以設計諮詢、綠地管養、苗木培育為業務支撐，養護管養在管面積超2000萬平方米，總資產存量10億元；裝飾家居業務總面積超27萬平方米，已參與近200萬套精裝房和三十餘家國際五星級酒店的設計與施工服務。
EPC/總承包版塊以房建、市政項目為主，提供全方位工程建設、設計諮詢、材料貿易、項目管理、造價諮詢等服務，包含廣州振中建設公司、廣州瑞華建築設計院、廣州雅豐貿易公司、拉薩誠匠毅築公司。
值得一提的是，雅城科創集團業務經營範圍屬於雅居樂多元化業務之一。2018年，雅居樂進行新一輪架構調整，提出以“1+N”為發展策略，形成了地產、物業、環保、房管、建築、商業等6個業務板塊，打造以地產為主，多元化業務並行的佈局。
不過截至目前“N”系業務的收入規模與地產主業相比差距依然較大。雅居樂2019年上半年報顯示，其錄得營業額為271.14億元，其中物業發展業務收入與多元化業務收入的佔比分別為91.0%及9.0%。
物業的快車
根據雅居樂的預期，非房業務在2019年至2021年對集團利潤貢獻應該分別達20%、30%、40%。陳卓林曾透露，理想的狀況是2021年房地產業務和非房業務帶來的利潤為5:5。
為此，在2018年雅居樂加大對新業務投入，當年投資額115億，新增投資項目53個，累計投資項目83個。2019年，雅居樂方面曾稱，要投入100億發展非房業務。
不過在雅居樂體系中，目前已經稱得上規模化的多元業務中，物業科板塊可以算走得快的一支。
2018年2月，雅生活服務於香港上市。截至2019年6月30日，雅生活在管面積及合約面積分別約為2.11億平方米、3.25億平方米，在管項目1031個，覆蓋全國25個省市自治區、83座城市。
截至2019年上半年，雅生活服務實現收入22.41億元人民幣，同比增長59.4%，實現股東應占利潤5.41億元，同比增長62.9%。
上市前後，雅生活在行業中大量併購，截至2019年6月30日，公司在管面積及合約面積分別達2.11億平方米及3.246億平方米，較上年底分別增長52.9%、41.2%。在管面積中，住宅類業態佔比為58.7%，非住宅類佔比為41.3%，非住宅類佔比逐年提升。
值得關注的是，雅生活所管物業除了來自兩個股東雅居樂控股（03383.HK）和綠地集團之外，其餘約72.4%來自於第三方開發商項目（含收併購項目）。
值得一提的是，雅生活的股東之一綠地集團在2019年10月和2020年1月相繼出售雅生活9000萬股，此舉一度被解讀為綠地在雅生活的高位套現。
不過年底受疫情影響，也使得社區物業服務站在了“聚光燈”下，雅生活的股價也一路攀升至最高38元/股。這也意味著，如果綠地再堅持一月套現，將多得超4億元。
雅城科創能否超車？
此次傳聞上市的建設板塊雅城科創能否複製物業服務的成功，成為雅居樂的另一個估值放大器？
雖然結果尚不得知，但是一方面疫情讓人們關注到物業得重要性，也不可避免讓雅居樂的業績受到影響。
雅居樂集團銷售簡報顯示， 2020年前兩個月，雅居樂累計取得預售金額合計為80億元，同比下降約40%。對應建築面為48.5萬平方米，平均價為每平方米16501元。
匯生國際融資總裁黃立衝認為，本來雅城科創分拆上市問題不大，估值不會高，可以給他一個上市平臺，現在問題是，如果雅城科創沒有遞表的話，今年的財務賬會發生巨大的變化。第一，有很多商業關係出現訴訟；第二，其客戶可能因為資金問題等各種因素，暫緩一些項目，其供應商、下游工人上班也是個大問題，兩三個月沒辦法動工的話，今年業績可能有虧損，如果今年啟動上市，用今年的財務賬，影響會比較大。
柏文喜則認為，在全球降息潮的背景下，雅城科創選擇今年分拆上市是個好時機，市場流行性充足，也容易獲取高估值。
總體而言，雅居樂建設板塊拆分上市本可為其集團做增量，有利於融資和業務擴張。至於，其分拆上市時機是否恰當？分拆上市之後能否助力估值提升，有待資本市場反饋。
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