文|金穗源商學院 許明信
增值稅的徵管體制，是典型的“以票控稅”，加之營改增以來，對發票政策的不斷更新，想必大家都已經感同身受。今天我們就聊聊房地產工程發票開具、取得的一些稅收問題。
一、工程發包的發票取得
1、大包合同的發票取得。
房地產企業如果將工程發包給建築企業（包工包料），那麼建築企業開具的發票，應該全額按10%或者3%開具發票，區別就在於老項目（或甲供）與新項目。
同時，需要提醒到大家，總局2016年第23號公告規定，提供建築服務，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在發票的備註欄註明建築服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱。而在土地增值稅的規定（總局2016年70號公告）也是非常明確的，對發票的備註欄未註明建築服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱，土增稅不得稅前扣除。
2、甲供工程的發票取得。
在營改增之前甲供部分是需要建築企業交納營業稅，營改增之後不存在這個問題。營改增初期，為甲供工程提供的建築服務，可以選擇適用簡易徵收，那麼房地產企業可能取得的就是3%的增值稅發票。而根據財稅〔2017〕58號文件的規定，建築工程總承包單位為房屋建築的地基與基礎、主體結構提供工程服務，建設單位自行採購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預製構件的，適用簡易計稅方法計稅。使得建築企業只可以簡易計稅（不可以選擇），房地產企業就只能取得3%的增值稅發票。
二、總分包工程的發票開具
建築企業總包納稅人以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款後的餘額，計算應繳納的稅款。但是，給房地產企業開具發票時，需要全額開具。
案例:A公司承包一項甲供工程，2018年1月結算款600萬，支付給分包方240萬，其中分包方自產材料200萬，人工40萬，問發票該如何開具？如果分包方的材料是外購的，又該如何開票呢？
我們先來講講分包方自產材料的處理方式：A公司按差額徵稅，A公司取得600萬工程款，分給分包方240萬，那麼A公司的稅款為：(600-240)÷1.03×0.03=10.49萬
有些穗友就提出了疑慮：對於總包方取得的200萬自產貨物的發票（稅率16%），是不是不可以抵減總包方的工程款收入？這是一個誤解，按照稅法的規定，分包方自產的貨物也是分包工程款的一部分，即使發票是貨物的發票，因此這部分也是可以抵減的。
當然，如果分包單位材料純粹是外購，那麼這240萬可以理解為完全外包，差額納稅扣除240萬就不存在任何爭議。
三、混合銷售的發票開具
房地產企業如果向商貿企業採購玻璃幕牆（外購），同時對方提供安裝的，應該全額按照銷售貨物開具發票，房地產企業應該取得16%的增值稅發票。
但是，如果商貿企業自產玻璃幕牆，銷售給房地產企業並提供安裝服務的，就需要分別給房地產企業開具銷售貨物發票（稅率16%）及提供建築勞務發票（稅率10%徵收率3%）。【總局公告2017年第11號-關於進一步明確營改增有關征管問題的公告】
另外，有一種特殊情況需要大家格外注意，即關於電梯銷售及安裝稅務總局有特殊的相關規定：
一般納稅人銷售電梯的同時提供安裝服務，其安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。納稅人對安裝運行後的電梯提供的維護保養服務，按照“其他現代服務”繳納增值稅。
四、掛靠經營發票開具
案例：自然人A以建築企業B的名義承攬了一項工程，B簽訂合同並開具發票，那麼B開具的發票是否屬於虛開呢？
根據國家稅務總局公告2014年第39號的規定：
1、納稅人向受票方納稅人銷售了貨物，或者提供了增值稅應稅勞務、應稅服務；
2、納稅人向受票方納稅人收取了所銷售貨物、所提供應稅勞務或者應稅服務的款項，或者取得了索取銷售款項的憑據；
3、納稅人按規定向受票方納稅人開具的增值稅專用發票相關內容，與所銷售貨物、所提供應稅勞務或者應稅服務相符，且該增值稅專用發票是納稅人合法取得、並以自己名義開具的。
符合以上規定的不屬於虛開發票；因此對於A以B的名義承攬工程，並且B簽訂合同，那麼收取工程款的就是B，所以這種情況不屬於虛開發票。
五、集團內部共享資質發票的開具
例：建築集團總部中標，授權給分公司施工，那麼發票該如何開具，是否會涉及到虛開？
總公司中標，由分公司施工，發票應由實際施工的分公司開具，不屬於虛開發票，並且這個發票是允許抵扣進項稅的。
根據國家稅務總局公告2017年第11號的規定，建築企業與發包方簽訂建築合同後，以內部授權或者三方協議等方式，授權集團內其他納稅人（以下稱“第三方”）為發包方提供建築服務，並由第三方直接與發包方結算工程款的，由第三方繳納增值稅並向發包方開具增值稅發票，與發包方簽訂建築合同的建築企業不繳納增值稅。發包方可憑實際提供建築服務的納稅人開具的增值稅專用發票抵扣進項稅額。
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