買房是大家無法迴避的現實問題，房價漲跌更是牽動無數國人心絃。受疫情影響，今年很多開發商都陷入現金流困境，百餘家房企申請破產，網上銷售成為全新營銷模式，恆大集團開啟的75折優惠活動更是賺足了大眾的眼球。這些現象可能給那些急等著房子住的人產生一種錯覺，認為受疫情影響，房子一定會大幅降價，因為開發商過不了資金鍊斷裂這個坎。
然而很多網友通過售樓部實地瞭解的情況卻相反，一些城市的房子不僅沒有受到疫情影響而降價，價格仍然保持堅挺，個別樓盤甚至還在微漲。究竟是什麼原因造成這種情況呢？藉此機會聊聊我的觀察。
筆者之前曾對疫情與房價漲跌之間的關係做過分析。大致觀點是，疫情對房價的影響其實並不大，不可能導致房價大幅下跌，開發商的困難只是短期的，待疫情結束後，市場很快就會回暖，這是今後幾年亦或更長時期內經濟發展的必然需要。如今疫情防控即將進入尾聲，但房價並沒有出現整體性、大幅度下降，恰恰證實了我的判斷是準確的。
首先，房價是否下降，取決於開發商的銷售理念。虧本的生意肯定沒人做，這是所有商人的經商底線。以恆大甩出的75折優惠為例，試想下房地產的利潤究竟能有多少？知道底細就清楚能不能降那麼多了。據業內人士透露，房地產開發純利潤一般在10%左右，即便通過提高管理水平、擠壓銷售費用、縮短銷售週期的辦法，最多也不會超過20%，那麼房企可能虧本賣房子嗎？讓利肯定是有的，多少之說而已。如果指望房價跌幅超過10%以上，可能性很小。
其次，資本家為什麼寧願把牛奶倒掉也不願免費送給窮人？假如窮人都喝上了牛奶，還會有人出高價買牛奶嗎？但是把多出的牛奶倒掉，可以確保市場價格穩定和賣方市場地位不變。房地產又何嘗不是如此？一旦房價大幅下降，買的人只會更少。所謂物以稀為貴，房子真的降到馬雲所說的白菜價，市場也就基本完蛋了。
第三，房價下降開發商也不是自己說了算，畢竟不能超過備案價規定的幅度，通常也就在5%～10%之間浮動，降幅、漲幅過大都是不被允許的。地方財政收入主要靠土地出讓，銀行房貸更是佔到了所有貸款的一半以上。如果房價跌幅過大，必然導致金融風險，地方和銀行都不會同意。
第四，房價降幅多大，還要根據各個城市的差異情況來決定。一線二線城市有人口流入，降幅肯定小於人口淨流出的三四線城市，而且同一座城市的不同區域，甚至同一樓盤不同房型、位置的房子，降價的幅度也不一樣，指望一二線大城市和那些高端樓盤大幅降價不現實。
第五，最為關鍵的是，房地產如今已經成為國家和地方經濟發展的主要支撐，一些地方一旦離開房地產這塊大“蛋糕”，很快就會出現“斷糧”恐慌。因此我們已經看到的情況是，就在疫情發展到2個多月的時間後，全國就有20多個省市先後啟動了救市政策（或疑似救市政策），力挽狂瀾確保當地市場不崩盤，包括減免稅收、提供資金幫助，為外來人口減稅、打折，甚至一些熱點城市直接解除限購等。而開發商憑著多年經驗，更是深諳此道，抱著“只要扛過一二個月，政策就會救市”的想法的確成為現實，怎麼著都不會急於降價銷售。而疫情影響的時間也不會太長，凡是能扛過去的房企，大多數都會迎來一個“豔陽天”。
總而言之，指望疫情把房價大幅度降下來的可能性微乎其微，最多也就是開發商的讓利部分比平常大一些。只要開發商獲得了喘息機會，只要房地產的支柱地位短期內沒有改變，疫情過後的市場該怎麼發展還會怎麼發展。
閱讀更多 抽時間來看看 的文章
