地鐵時代，會拉平杭州市中心的房價
杭州重啟土拍的最初兩宗地，充滿看點。
旭輝以封頂溢價和自持拿下新塘03省道東複線宅地，我們昨天分析了其背後的3個邏輯（點擊參閱）：
最高樓面地價與新房限價之間的高價差，常住剛需人口留到繞城內的新窪地，杭州在大城區時代改變了土地經營模式。
而昨天勾莊宅地由深耕城北的萬科競得，也是一件有話題的土拍。
雖然新房限價突破3萬，雖然勾莊在幾個月內完成了三級跳，但依然會是一個快銷盤。而決定其快銷的10號線，正是杭州地鐵的「天使瀑布線」。
地鐵時代，到底是會拉平杭州市中心的房價呢，還是會把市中心的房價壘得更高呢？
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昨天，萬科以總價277329萬元競得勾莊宅地，樓面價20308元/㎡，溢價率23.08%。幾個指標：出讓面積59375㎡，容積率2.3，建築面積136562.5㎡，公租房5%。
這場土拍有3個看點：
1，勾莊新房限價到底上漲了多少？與城北萬象城幸福裡相比漲了4000元，幸福裡最近一次開盤時間是在2019年12月6日，高層精裝售價2.65萬元/㎡。與相距1.4公里的世茂璀璨瀾庭相比漲了1500元，璀璨瀾庭2019年12月27日開盤，高層精裝售價2.9萬元/㎡。
只漲了1500元？
其實是不止的。世茂璀璨瀾庭就在地鐵口，而勾莊地塊正好位於兩個地鐵站的中間，離每個站都不少於500米，當然不遠，但也不是地鐵口，下雨天帶一把傘還是一個累贅。重要的是，你去現場看一下就明白，世茂璀璨瀾庭真的是一線臨運河的景觀房。
2，地價到底貴不貴？限價雖然上調了，但畢竟地價是這個地價，貴嗎？不貴。
恆大號稱75折的時候，我們說，只要萬科不打折，就算不上樓市在打折。為什麼，因為萬科謹慎靠譜。而且這塊地的地形條件和2.3的容積率，完全可以做出一部分成本更低賣得更快的小高層。
3，限價上調了，還會是低中籤率的紅盤嗎？還是！你現在就可以開始積攢運氣了。
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其實，分析勾莊地塊的限價，不應該跟世茂和華潤的兩個盤和德信大家的運河雲莊比，要跟地鐵10號線上的盤比。
我把10號線比作是杭州地鐵的「天使瀑布線」。
天使瀑布是世界上落差最大、水流最急的瀑布，位於委內瑞拉境內的Bolivar，總落差979米，這也是最接近李白詩中的「三千尺」的瀑布了。
為什麼，你看一下下面的局部地圖：
從申花九龍倉天薈天萃所在的10號線和睦站（原規劃圖上為莫干山路站），到萬科勾莊地塊所在的杭行路站，僅僅只有4站路。而和睦站的高層新房限價是每平方米5.4萬元/㎡，四站降到了3.05萬元/㎡。
平均一站單價下降6000元！刺不刺激？年前只能跟幸福裡比，價差更大。
1站1萬元的差價倒不一定稀奇，10號線上正在掛牌的申花宅地限價4.5萬元/㎡（含裝修4000元），與1站之隔的九龍倉天薈價差就接近萬元。
但是，如果連續有四個如此巨大的價格落差，那就是稀奇了。而10號線就是這麼一條線，一條杭州地鐵的天使瀑布線。
你比較一下九龍倉天薈、申花掛牌地塊、萬科中城匯（住宅已售磬，僅作參考）、金科和寧文華、城北萬象城幸福裡就知道了。
回答你原因，也是三個：
一是，祥園路站邊上是餘杭區與拱墅區的區界，有大落差。二是，留石高架路的隔離，有大落差。三是，城西文教區豪宅盤北上的勢能，有大落差。
現在區界與高架當然都在，但是地鐵疏通了這兩堵無形的牆，或者至少把這兩堵牆磨矮了。
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其他線路還有沒有這樣的大落差了？
有。我們此前在分析原本計劃在2020年要通車的8條地鐵線路中說過，這些線路中就有5處外溢最急的地方（點擊參閱），像瀑布一樣的，可以建發電站這樣的地方。比如：
地鐵1號線下沙與空港新城之間的價差，西岸新房限價30000元，東岸新房限價20000元，雖然最近的兩個站邊上都沒有新房，但這個瀑布的高落差可以明顯感覺到。
杭紹城際從姑娘橋站到楊汛橋站，只隔了兩站，有從每平方米25600元到每平方米16500元之間的高落差。
地鐵5號線蕭山端，有從每平方米34000元降到每平方米25600元的高落差。如果算上時代濱江悅，那麼這個落差更大。
地鐵16號線老餘杭與中泰之間，也有一個從每平方米29000元到每平方米22000元左右的高落差。
而在地鐵6號線楓樺西路站與杭富城際銀湖區域站點之間，如果以後是同一條地鐵，那麼，這裡存在一個高達2萬元區間的價格落差。
造成這些落差的原因，主要是受行政區劃和交通不便捷的影響。前者會關係到學區，可能一時很難拉平，但後者將會因為地鐵通車而得到極大的改善，購房者很容易外溢。
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