陪身边的客户看房时，常常会听到朋友的各种评价，哪个房子不好或是哪个房子好之类的话，这些话是对是错呢？开发商说我的房子好，因为是卖自己的房，永远都是在讲优点，偶尔说的一些缺点，在你听来还是优点。所以开发商的广告只能作为买房的初步了解，不能从多维度进行深度评价。朋友说哪的房子不好，哪的房子好，同样是出于个人的需求评价。下面我以本地人的身份，利用从业者经验做个建议，让想在海南购房置业的朋友少走一些弯路，选到适合自己的好房。买房子是大事，务须慎重决策。
战国·庄周《庄子·庚桑楚》中曾提到“鸟兽不厌高，鱼鳌不厌深”，二者都是为了寻找一个合适的生活环境。在我看来，房子是没有好坏之分的，无论什么人出于什么样的想法希望在海南有个安居之所，适合自己的才是最好的。
首先是购房需求来源，为什么千里迢迢跑到海南购房呢？为什么在海南买房，怎么用这个房子，是休闲度假住，还是父母过来养老住，还是资本型纯投资？简而言之，就是需求定位的问题，首先我们把需求定位弄清楚。
第二点是区位分析，房地产界流传一句话：房地产界流传一句话：“地段、地段还是地段”，由此可见地理位置对房子的重要性。很多人来海南买房时都很盲目，来之前都是看了很多开发商的广告，每个地方都很完美，来了之后看花了眼，究竟海南哪里买房比较好呢？无论开发商或是中介在卖房时宣传的多好，购房者应该有所判断，自己去衡量，建议大家过来实地考察，这是一个很重要的话题。
第三点说明究竟是什么因素影响房价。同一个地方，不同的楼盘差异为什么那么大，是产权问题，会不会烂尾，预售证批了没，性价比高不高，大家都有这些疑问，我试着把影响房子的因素给大家说明下。
我主要就是从以上三个方面谈谈，给你购房前的决策提供一些建议。
1、先说购房
海南目前的房子主要还是以居住为主，如果你是纯投资的话就要谨慎。投资的话一定是要考虑它的价值，房子的价值是周边公共配套的总和，也就是周边有什么配套。首先要考虑的是地段，有好地段就有好房子，一个房子的投资价值要考虑好不好出租，如果它的租金越高，说明投资回报率也好，你可以把它卖给那些出租的人，这些人就是你的需求人也就是接盘侠，所以能出租的房子才适合投资。海南投资比较靠谱的是一般是刚需房。刚需房都是本地人居多，主要体现在大城市，目前来说算得上刚需也就是海口、三亚的房子，它的刚需房投资性是比较好的。
刚需房的优点是，保值率高，好出手，周边配套好；缺点是，人流量很高，小区容积率大，没有什么度假感。
2、度假房
度假房注重风景，一般会在一个风景秀丽的地方，大多以海边为主。这种购房需求情况的业主，一般来说就是平时工作事业比较繁忙，有时间就过来度假，居住时间较短而且需要高品质休闲放松的成功人士或者家庭，一年任何时候可以来几次海南而不在乎机票价格。如果你是这类的业主，就需要挑有特色的海景房，稀缺地段原生态森林温泉山景房。
度假房的优点是：第一，风景好。如果你想选一个风景秀丽的地方应该考虑度假房，目前海南度假房都打造得很好，小区环境、绿化、周边风景这些都不是问题；第二，大品牌居多。一般有实力敢在一块荒郊野岭砸重金开发，没有大品牌大实力很难做得起来；第三，度假小区规模一般都很大。
那么它的缺点是什么呢？缺点是，配套很欠缺，需要长时间建立配套和人气。我们听很多售楼员讲解时会说这里有什么配套，其实是开发商自建的。配套需要人口来支撑，如果人口达不到，那么是很难兑现的。目前度假房配套开发得比较成功的是，清水湾一带或是开发5年10年以上的小区，例如神州半岛、石梅山庄，人气已经很旺。
3、养老房
一般我们说的养老房，是比较注重配套的，而且配套必须是依附当地居民，因为养老大家要考虑长时间的居住，所以生活便利是第一要素。养老房的优点是，配套好，生活便利，价格合适，好出租；缺点是，小区不会太大，而且不会有太多风景，风景也不怎么漂亮，位置一般在县市中心比较多。就海南买房居住而言，海南买的是气候和空气，就此推论，选择海南任意一个城镇，交通便利配套完善，环境安静的小宜居小区即可。
综合以上，海南房子主要分三大类，三种综合性比较强的也有，价格也不低，所以我们在挑房子之前，要做一下预算，预算尽量要有弹性，海南是以度假养生为主，建议以不影响正常生活为准，否则就失去最初的意义了。其次，大家来海南买房之前，要考虑你的年龄段适合什么样的房子，究竟是需要养老房还是度假房，房子属性想清楚之后，预算多少，就直接奔主题去，这样大家在选房的时候就不会盲目了。
二、海南区位分析
海南的房地产是按一块块区域来分的，大致分为五大板块。第一块区域，海南的东北方向，文昌、琼海、还有万宁以北。第二块区域，海南的西北方向，海口，澄迈，临高，儋州，儋州主要是白马井这一块，大家认识比较多一点，到时候慢慢再讲。第三块区域，海南的西南方向，昌江、东方、乐东。第四块区域，海南的东南方向，三亚，陵水，还有万宁的兴隆。第五块区域，海南的中部板块，五指山、保亭、琼中，这三个地方房地产就比较少。
首先讲解第一块区域，海南的东北区域，文昌、琼海、万宁兴隆以北的位置。
区域的优点是，开发比较早，旅游资源景点较多，知名度比较大，交通也比较便利，有高铁，海资源非常好，楼盘配套也比较完善。
区域的缺点是，冬天潮，台风比较多，海南岛的台风都是在东面，它要么往北要么往西，只要一偏西，登陆的必然是文昌、琼海还有海口北部。因为它是正风区，一般风会很大，冬天是最大的。
第二块区域，我们讲海南的西北区域，海口，澄迈，临高，儋州。
这个区域有高铁，交通便利，还有一个地理优势，就是位于背风区，台风登陆以后，到达西北部就减小很多。湿度上也占优，如果大家逛过海南岛就会知道，越往东走，树木很茂盛，但越往西，它的树林就越少，都是以灌木丛为主。为什么会这样呢？因为下雨少，树长得不快，此外这块区域还是海南岛长寿乡。
我们逐一分析一下，首先是海口，海口是海南省省会，知名度高，配套好，发展也好，而且市中心房子好买好卖，有投资价值，也靠海，海资源丰富。
澄迈，很多人都知道澄迈，但县城就离海不近了。澄迈知名度最大的是老城区，离海口比较近，交通方便，海口的西海岸市政府距离老城盈滨半岛10公里左右，城区发展比较好，性价比较高。
儋州，儋州楼盘主要集中在滨海新区这一块，代表楼盘是大家都知道的海花岛。
临高，我个人理解是非常好的，性价比较高的区域，是海边离县城非常近的一个城市。像儋州、澄迈离海都很远，海口虽然离海近，但海水没有临高的漂亮。唯一缺点就是知名度不高，很多人因为这里没搞过旅游开发都不知道临高在哪里，这两年才开发，所以配套还不是很全，但临高人口比较多，支撑它的配套也比较好。
根据价格，区位，交通优势等，我是很推荐这个版块的，理由是交通便利，保值，好交易、升值空间大，海资源丰富，另外可塑性强。临高澄迈，首选临高，临高看不上往澄迈走，再往上就往海口走，当然价格也会一跳一跳的，但不论从各个方面来说，临高的性价比是最高的。
第三块区域，我们讲海南的西南区域，东方，昌江，乐东。
区域的优点是比较干燥，冬天的气候跟三亚差不多，缺点也很多，人烟比较稀少，且配套不全，这几个地方以少数民族居多，没有当地人来支撑配套，在这些地方买房很容易买到孤城，可能小区可以，靠海景也可以，但相对来说会很孤立，周边配套完全跟不上，它不像清水湾那种级别的大社区，另外价格上也不便宜，性价比不高，在同等价格里边，我觉得大家往高了走，可以往东南，往低了走，可以往西北。
总的来说，人烟稀少，配套不全，没有当地人支撑配套，主要还是性价比差。
第四块区域，我们讲海南的东南区域，三亚、陵水、万宁的兴隆。
因为属于北纬18度以内，这条线上下气候会有差别，我觉得大家的观念可能存在误区，很多人说兴隆一定就比陵水要冷很多，确实冬天会有几天潮，有些冷，但这不是长期的，对比来说差别不太多。
区域的优点是，冬天温度好，气候干燥，房子高端大气上档次，例如清水湾，是除了三亚以外知名度较高的，经过多年的打造绝对可以说是很大气的一个小区，海资源也丰富，交通现在也完善了，五星级酒店非常丰富，综合起来就是配套好，温度好，档次高。
缺点就是，硬要说的话，就是价格稍高了。但往往我们去衡量一个房子的时候，不是看它的价格，更多的应该去考虑值不值，房子体现的性价比是不是很高。
整体来说，这个区域的房子偏度假功能，高端人群聚集，很成熟，物有所值，是我很看好的一个区域，如果预算够的话，这一块要重点考虑。
最后，我们讲第五块区域，海南的中部，五指山，保亭琼中。琼中的房子可能少一点，重点是五指山跟保亭。
优点是植被比较多，因为不靠海，在山上，绿色多，整个城市比较安静，还有一加分点就是温度，像保亭比较接近三亚，干燥暖和，但人口稀少。缺点是交通是最大的硬伤，因为以前经常去，有些客人说，我一定要去那里看一下对比后再说，但很多都被盘山公路折服了。所以对老人来说，来这边的话交通是一个硬伤，而且离海比较远，根本没有海资源，毕竟我们来海南很多人会考虑海，海南的发展基本是沿着海边提供配套的，中部的配套肯定没有沿边的好。
综合以上所述，我推荐西北板块，就是海口、澄迈、临高、儋州，还有东南板块，三亚、陵水还有万宁的兴隆以南，个人建议，仅供参考。
三、决定房价的因素
从宏观因素来看，海南房产具有全国性，房价与内地雾霾、国内经济以及独一无二的海南岛屿资源有关。
从中观因素来看，做房产这么久，我们始终强调教育、医疗、交通、产业及商业是决定房价的五大支柱配套，学区房的爆火，医疗资源的稀缺，交通决定时间成本，商业影响生活质量，这些都好理解，一栋房子要住人，就需要这些配套满足人的生活需求。
从微观因素来看，
环境：居住品质。商业楼盘，要看商业氛围。比如：居住环境、商业环境、自然环境等。
区域配套：所谓配套，通俗点就是周边有没有银行、学校、医院、菜市场、超市等相关。
交通：无论是商业还是住宅楼盘，交通的通达度，都很重要。比如，有个楼盘建设的品质很高，但是，开车进去之后就出不来了，太堵？或者太远、或者主要出行路线太陈旧等。
竞争项目的定价，竞争项目的楼盘也是定价参考因素之一。
开发商、投资商的财力：有钱的主，资金链富裕就不着急，通常，大财主都有钱有渠道请到好的设计公司规划公司，设计出来的产品自然也不错；次一点的资金链紧张，就会相对定价略低、优惠幅度大一点，这样去化的快。销售周期短，不会拖着资金链。
成本因素：包括建筑成本，包装成本等，是价格基石。
大环境：城市的发展水平、消费群体的购买力、物价成本等。举个例子，上海可以卖好几万，合肥就卖不到。
现在什么房子价格还在上浮？就是那些价格较低、租金较高、房子周边还在不断改善、周边人口不断增加的房子！所以重点留意这类房子
总结：海南五大区域的气候各有差异，发展的水平也千差万别，所以你在购房的时候的需求、定位不一样，选择在海南购房的区域也不一样，但是大家千万不要因为上涨的高额的房价打乱了自己为什么来海南的初衷。
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