陪身邊的客戶看房時，常常會聽到朋友的各種評價，哪個房子不好或是哪個房子好之類的話，這些話是對是錯呢？開發商說我的房子好，因為是賣自己的房，永遠都是在講優點，偶爾說的一些缺點，在你聽來還是優點。所以開發商的廣告只能作為買房的初步瞭解，不能從多維度進行深度評價。朋友說哪的房子不好，哪的房子好，同樣是出於個人的需求評價。下面我以本地人的身份，利用從業者經驗做個建議，讓想在海南購房置業的朋友少走一些彎路，選到適合自己的好房。買房子是大事，務須慎重決策。
戰國·莊周《莊子·庚桑楚》中曾提到“鳥獸不厭高，魚鰲不厭深”，二者都是為了尋找一個合適的生活環境。在我看來，房子是沒有好壞之分的，無論什麼人出於什麼樣的想法希望在海南有個安居之所，適合自己的才是最好的。
首先是購房需求來源，為什麼千里迢迢跑到海南購房呢？為什麼在海南買房，怎麼用這個房子，是休閒度假住，還是父母過來養老住，還是資本型純投資？簡而言之，就是需求定位的問題，首先我們把需求定位弄清楚。
第二點是區位分析，房地產界流傳一句話：房地產界流傳一句話：“地段、地段還是地段”，由此可見地理位置對房子的重要性。很多人來海南買房時都很盲目，來之前都是看了很多開發商的廣告，每個地方都很完美，來了之後看花了眼，究竟海南哪裡買房比較好呢？無論開發商或是中介在賣房時宣傳的多好，購房者應該有所判斷，自己去衡量，建議大家過來實地考察，這是一個很重要的話題。
第三點說明究竟是什麼因素影響房價。同一個地方，不同的樓盤差異為什麼那麼大，是產權問題，會不會爛尾，預售證批了沒，性價比高不高，大家都有這些疑問，我試著把影響房子的因素給大家說明下。
我主要就是從以上三個方面談談，給你購房前的決策提供一些建議。
1、先說購房
海南目前的房子主要還是以居住為主，如果你是純投資的話就要謹慎。投資的話一定是要考慮它的價值，房子的價值是周邊公共配套的總和，也就是周邊有什麼配套。首先要考慮的是地段，有好地段就有好房子，一個房子的投資價值要考慮好不好出租，如果它的租金越高，說明投資回報率也好，你可以把它賣給那些出租的人，這些人就是你的需求人也就是接盤俠，所以能出租的房子才適合投資。海南投資比較靠譜的是一般是剛需房。剛需房都是本地人居多，主要體現在大城市，目前來說算得上剛需也就是海口、三亞的房子，它的剛需房投資性是比較好的。
剛需房的優點是，保值率高，好出手，周邊配套好；缺點是，人流量很高，小區容積率大，沒有什麼度假感。
2、度假房
度假房注重風景，一般會在一個風景秀麗的地方，大多以海邊為主。這種購房需求情況的業主，一般來說就是平時工作事業比較繁忙，有時間就過來度假，居住時間較短而且需要高品質休閒放鬆的成功人士或者家庭，一年任何時候可以來幾次海南而不在乎機票價格。如果你是這類的業主，就需要挑有特色的海景房，稀缺地段原生態森林溫泉山景房。
度假房的優點是：第一，風景好。如果你想選一個風景秀麗的地方應該考慮度假房，目前海南度假房都打造得很好，小區環境、綠化、周邊風景這些都不是問題；第二，大品牌居多。一般有實力敢在一塊荒郊野嶺砸重金開發，沒有大品牌大實力很難做得起來；第三，度假小區規模一般都很大。
那麼它的缺點是什麼呢？缺點是，配套很欠缺，需要長時間建立配套和人氣。我們聽很多售樓員講解時會說這裡有什麼配套，其實是開發商自建的。配套需要人口來支撐，如果人口達不到，那麼是很難兌現的。目前度假房配套開發得比較成功的是，清水灣一帶或是開發5年10年以上的小區，例如神州半島、石梅山莊，人氣已經很旺。
3、養老房
一般我們說的養老房，是比較注重配套的，而且配套必須是依附當地居民，因為養老大家要考慮長時間的居住，所以生活便利是第一要素。養老房的優點是，配套好，生活便利，價格合適，好出租；缺點是，小區不會太大，而且不會有太多風景，風景也不怎麼漂亮，位置一般在縣市中心比較多。就海南買房居住而言，海南買的是氣候和空氣，就此推論，選擇海南任意一個城鎮，交通便利配套完善，環境安靜的小宜居小區即可。
綜合以上，海南房子主要分三大類，三種綜合性比較強的也有，價格也不低，所以我們在挑房子之前，要做一下預算，預算儘量要有彈性，海南是以度假養生為主，建議以不影響正常生活為準，否則就失去最初的意義了。其次，大家來海南買房之前，要考慮你的年齡段適合什麼樣的房子，究竟是需要養老房還是度假房，房子屬性想清楚之後，預算多少，就直接奔主題去，這樣大家在選房的時候就不會盲目了。
二、海南區位分析
海南的房地產是按一塊塊區域來分的，大致分為五大板塊。第一塊區域，海南的東北方向，文昌、瓊海、還有萬寧以北。第二塊區域，海南的西北方向，海口，澄邁，臨高，儋州，儋州主要是白馬井這一塊，大家認識比較多一點，到時候慢慢再講。第三塊區域，海南的西南方向，昌江、東方、樂東。第四塊區域，海南的東南方向，三亞，陵水，還有萬寧的興隆。第五塊區域，海南的中部板塊，五指山、保亭、瓊中，這三個地方房地產就比較少。
首先講解第一塊區域，海南的東北區域，文昌、瓊海、萬寧興隆以北的位置。
區域的優點是，開發比較早，旅遊資源景點較多，知名度比較大，交通也比較便利，有高鐵，海資源非常好，樓盤配套也比較完善。
區域的缺點是，冬天潮，颱風比較多，海南島的颱風都是在東面，它要麼往北要麼往西，只要一偏西，登陸的必然是文昌、瓊海還有海口北部。因為它是正風區，一般風會很大，冬天是最大的。
第二塊區域，我們講海南的西北區域，海口，澄邁，臨高，儋州。
這個區域有高鐵，交通便利，還有一個地理優勢，就是位於背風區，颱風登陸以後，到達西北部就減小很多。溼度上也佔優，如果大家逛過海南島就會知道，越往東走，樹木很茂盛，但越往西，它的樹林就越少，都是以灌木叢為主。為什麼會這樣呢？因為下雨少，樹長得不快，此外這塊區域還是海南島長壽鄉。
我們逐一分析一下，首先是海口，海口是海南省省會，知名度高，配套好，發展也好，而且市中心房子好買好賣，有投資價值，也靠海，海資源豐富。
澄邁，很多人都知道澄邁，但縣城就離海不近了。澄邁知名度最大的是老城區，離海口比較近，交通方便，海口的西海岸市政府距離老城盈濱半島10公里左右，城區發展比較好，性價比較高。
儋州，儋州樓盤主要集中在濱海新區這一塊，代表樓盤是大家都知道的海花島。
臨高，我個人理解是非常好的，性價比較高的區域，是海邊離縣城非常近的一個城市。像儋州、澄邁離海都很遠，海口雖然離海近，但海水沒有臨高的漂亮。唯一缺點就是知名度不高，很多人因為這裡沒搞過旅遊開發都不知道臨高在哪裡，這兩年才開發，所以配套還不是很全，但臨高人口比較多，支撐它的配套也比較好。
根據價格，區位，交通優勢等，我是很推薦這個版塊的，理由是交通便利，保值，好交易、升值空間大，海資源豐富，另外可塑性強。臨高澄邁，首選臨高，臨高看不上往澄邁走，再往上就往海口走，當然價格也會一跳一跳的，但不論從各個方面來說，臨高的性價比是最高的。
第三塊區域，我們講海南的西南區域，東方，昌江，樂東。
區域的優點是比較乾燥，冬天的氣候跟三亞差不多，缺點也很多，人煙比較稀少，且配套不全，這幾個地方以少數民族居多，沒有當地人來支撐配套，在這些地方買房很容易買到孤城，可能小區可以，靠海景也可以，但相對來說會很孤立，周邊配套完全跟不上，它不像清水灣那種級別的大社區，另外價格上也不便宜，性價比不高，在同等價格裡邊，我覺得大家往高了走，可以往東南，往低了走，可以往西北。
總的來說，人煙稀少，配套不全，沒有當地人支撐配套，主要還是性價比差。
第四塊區域，我們講海南的東南區域，三亞、陵水、萬寧的興隆。
因為屬於北緯18度以內，這條線上下氣候會有差別，我覺得大家的觀念可能存在誤區，很多人說興隆一定就比陵水要冷很多，確實冬天會有幾天潮，有些冷，但這不是長期的，對比來說差別不太多。
區域的優點是，冬天溫度好，氣候乾燥，房子高端大氣上檔次，例如清水灣，是除了三亞以外知名度較高的，經過多年的打造絕對可以說是很大氣的一個小區，海資源也豐富，交通現在也完善了，五星級酒店非常豐富，綜合起來就是配套好，溫度好，檔次高。
缺點就是，硬要說的話，就是價格稍高了。但往往我們去衡量一個房子的時候，不是看它的價格，更多的應該去考慮值不值，房子體現的性價比是不是很高。
整體來說，這個區域的房子偏度假功能，高端人群聚集，很成熟，物有所值，是我很看好的一個區域，如果預算夠的話，這一塊要重點考慮。
最後，我們講第五塊區域，海南的中部，五指山，保亭瓊中。瓊中的房子可能少一點，重點是五指山跟保亭。
優點是植被比較多，因為不靠海，在山上，綠色多，整個城市比較安靜，還有一加分點就是溫度，像保亭比較接近三亞，乾燥暖和，但人口稀少。缺點是交通是最大的硬傷，因為以前經常去，有些客人說，我一定要去那裡看一下對比後再說，但很多都被盤山公路折服了。所以對老人來說，來這邊的話交通是一個硬傷，而且離海比較遠，根本沒有海資源，畢竟我們來海南很多人會考慮海，海南的發展基本是沿著海邊提供配套的，中部的配套肯定沒有沿邊的好。
綜合以上所述，我推薦西北板塊，就是海口、澄邁、臨高、儋州，還有東南板塊，三亞、陵水還有萬寧的興隆以南，個人建議，僅供參考。
三、決定房價的因素
從宏觀因素來看，海南房產具有全國性，房價與內地霧霾、國內經濟以及獨一無二的海南島嶼資源有關。
從中觀因素來看，做房產這麼久，我們始終強調教育、醫療、交通、產業及商業是決定房價的五大支柱配套，學區房的爆火，醫療資源的稀缺，交通決定時間成本，商業影響生活質量，這些都好理解，一棟房子要住人，就需要這些配套滿足人的生活需求。
從微觀因素來看，
環境：居住品質。商業樓盤，要看商業氛圍。比如：居住環境、商業環境、自然環境等。
區域配套：所謂配套，通俗點就是周邊有沒有銀行、學校、醫院、菜市場、超市等相關。
交通：無論是商業還是住宅樓盤，交通的通達度，都很重要。比如，有個樓盤建設的品質很高，但是，開車進去之後就出不來了，太堵？或者太遠、或者主要出行路線太陳舊等。
競爭項目的定價，競爭項目的樓盤也是定價參考因素之一。
開發商、投資商的財力：有錢的主，資金鍊富裕就不著急，通常，大財主都有錢有渠道請到好的設計公司規劃公司，設計出來的產品自然也不錯；次一點的資金鍊緊張，就會相對定價略低、優惠幅度大一點，這樣去化的快。銷售週期短，不會拖著資金鍊。
成本因素：包括建築成本，包裝成本等，是價格基石。
大環境：城市的發展水平、消費群體的購買力、物價成本等。舉個例子，上海可以賣好幾萬，合肥就賣不到。
現在什麼房子價格還在上浮？就是那些價格較低、租金較高、房子周邊還在不斷改善、周邊人口不斷增加的房子！所以重點留意這類房子
總結：海南五大區域的氣候各有差異，發展的水平也千差萬別，所以你在購房的時候的需求、定位不一樣，選擇在海南購房的區域也不一樣，但是大家千萬不要因為上漲的高額的房價打亂了自己為什麼來海南的初衷。
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