買對深圳房，賺錢不白忙
Buying the right ShenZhen house property is much better than making money in vain
問題集錦-第3期
【問題1】父母年紀大了，考慮房產過戶，選擇繼承還是贈予更合適呢？
回答：從選擇的好壞來看，贈予＞遺囑繼承＞繼承。贈予和繼承的稅費是一樣的，3%契稅，賣出20%個稅（滿五唯一免繳）。但是繼承如果沒有遺囑，按照自然法定繼承分配，會非常複雜，過戶需要每個擁有繼承份額的人同意，並且滿五唯一按照所有份額人計算。即使有遺囑，原本擁有繼承權的親屬也容易鬧事，主事的人已死，後輩如果遇到圍攻獨木難支。再者，如果是自然死亡的繼承，其實是非常不划算的。自然死亡基本要到80歲以上年齡，而69歲就已經不能貸款，這說明房產至少有10+年沒有貸款，並被凍結金融屬性，浪費了現金。父母的房產，在年齡過大之前，贈予給子女，子女繼續去貸款，才是合理分配。而贈與本身也是交易行為的一種，會有20%的個稅，所以贈予其實也不是最佳選擇。我看過最聰明是方式是通過打官司賠償，大家可以腦補一下這種畫面，可行性還不清楚。
【問題2】大學生的房票能夠申請房貸嗎？大學生票沒有共同還款人，直接J流水搞不定嗎？
回答：18歲需要增加共同還款人，21歲不用。能不能用J流水也是根據樓盤來看的貸款額度的，一個剛畢業的大學生，能達到每月3萬以上的流水誰都不會信，如果剛需盤，月供8k左右JLS就沒問題，但是這些都能好解決。
【問題3】每個月固定在ATM上存錢到銀行卡，算不算流水。
回答：每個銀行不同。首先，你的銀行卡要選對，流水要能夠隱藏交易對手的；其次，固定的日期轉賬，金額精確到分；最後，原路退回是不行的，應該是過夜後自己轉整數到自己的另外的銀行卡，再轉出去。 如何養出無法識破的銀行流水，社群內部資料都有分享。就不一一贅述了。
【問題4】個人資產負債如何算？比如，月收10000，房貸5000，負債率50%？另首次房抵押貸款好像不能用於購房，如何操作？謝謝！
回答：1.資產負債率分為狹義資產負債率和廣義資產負債率。 狹義資產負債率=按揭貸款餘額/市值 廣義資產負債率=總負債餘額/市值 2.同一個人的抵押貸是不能用做首付的，但是你可以用其他人的名義申請抵押，然後取現給你做首付。
【問題5】座標東莞，松山湖北部的和堂院墅，130平360萬值得入嗎？目前二套房需要四成首付，覺得高了，我是不是可以全款抵押三成首付好一點，但是利率多一點？還有就是可不可以和買家協商，成交價低一點，私下補差價，這樣操作可以嗎？
回答：優點 ：低密度小區 （美式風格疊加小別墅）總層數是5層，小區整體環境安靜舒適，距離萬科生活廣場（一個綜合超市）600米，松山湖的價格低窪地段；缺點：房子的樓齡有12年了，小區保養的一般般，旁邊是一條珠三角環線高速， 東莞可以高評低進，降低首付，按揭利率更低，不建議全款抵押。
【問題6】請問南山的房價什麼時候封頂？
回答：房價封頂，這個問題很奇怪。過去一百年，你的工資沒有封頂，你也永遠不能以去年的價格買到今天的一份煎餅果子。這個時候，如果有個人問：煎餅果子多少錢封頂，物價什麼時候封頂？一定是很奇怪的。房價是貨幣幣值的直觀表現。
【問題7】 房子已經掛牌出售中，要不要把租客清退，這樣是不是看房也方便一些也容易賣出去？如果再花幾千塊簡單鳳冰一下，對賣價能起到多大幫助？謝謝！
回答：不是賣價的問題，是賣不賣得掉的問題。有租客，流動性會受到極大影響，特別是碰到不配合的租客。如果一定要反應在價格裡，我覺得3-5%甚至更高都不誇張。內裝翻新通常也是划算的，用時也不會很長，投入小、至少增加1-2%售價以及提升流動性，是很好的。階段高點搶時間出售除外。
【問題8】有這麼一個普遍現象，有很多人在城裡買了房，日常生活也基本在城裡，但他們就是不願意把戶口遷到城裡來，不是一線城市的話現在落戶其實很簡單了，問他們為什麼如此，故土難捨？不是！以後有拆遷？非也！那為何如此呢？我看網上有專家說以後農村戶口會值錢，現在轉出去容易，轉回來難！也有說我老婆的戶口反正已經遷過來了，孩子上學問題解決了，我何必再遷過來。另外我注意到我們村的房屋都開始摸底登記了，說是以後也要辦不動產證，看樣子似乎是要聯網摸底了，不知道對那些村城都有房的人會產生影響不？大表哥如何看待關於農村戶口問題和此次鄉村房屋登記保證的問題！
回答：有關農村戶口要不要轉的問題，主要看有沒有要拆遷的宅基地，有的話，留一個人頭。沒有就算了，田地不值錢，補助的金額完全是象徵性的。十八線沒意義，一線強二線近郊農村宅基地有意思，攥緊了。但大部分人就是留個念想。
【問題9】我的情況是，手上沒餘額，東莞省外2套，首套己屬樓{價值也就40萬），二套正常月供1年，現在想在東莞買套總價250W左右，怎麼操作最好，不介意二手房源，謝謝。也考慮過出售首套房。
回答：1.東莞的房子首套需要賣掉，才能操作第二套；
2.由於東莞第二套限售2年，目前還不能賣。首套賣掉後，現金40在手，買一套250總價的，有一套房貸款未結清，首付最低4成，也就是100萬首付
3.目前沒有餘額在手，欠缺的子彈較多，不建議再買。二套滿2年後再考慮置換掉。
【問題10】您好，我的房產配置比較混亂，麻煩大表哥幫我看下能否優化，非常感謝！
1.在西鄉城市峰尚自住一套三房，是2016年首付五成購買的。還欠銀行200萬左右。2.東莞有社區商鋪一個，不欠款價值120萬。3.東莞萬達有兩個公寓價值150萬。欠款20萬左右。4.龍華龍光久鑽有一個公寓350萬。欠款150萬左右。5.沙井有一個統建樓140平三房260萬左右。不欠款。目前自己開公司，手上可用現金500萬以內。請教您如何資金合理配置？想再入手一套房，雖然只有一套商品住房，但名額只能七成，煩請給予建議。謝謝。
回答：1.目前總欠款490，房子空有量沒有質，公寓、商鋪、小產權這些都是投資屬性非常差的房產類型。對你來說，有融資金融屬性的房產，只有西鄉的城市峰尚。
2.資產優化建議：
a.西鄉碧海片區的城市峰尚繼續保留，今年西部的這波紅利正好被你吃到了，未來的大鏟灣和騰訊Buff，還會有上行利好空間加持。
b.東莞的商鋪，如果返租回報在8%以上的，可以保留"現金奶牛"，沒有就出掉。
c.東莞的公寓建議能出就出掉，二三線城市的公寓只能買全市地標級的，其它的幾乎都是九死一生，因為這些城市可用住宅多，第二購買力低下。
d.龍光久鑽算得上深圳北片區品質高的公寓，目前尚不算在高位，可保留持有。
e.沙井的統建樓，屬於大紅本小產權房，正常情況下是不能交易。只能私下轉讓，沒有融資屬性，資金利用率很低。不建議留
3.你只用了一個住宅名額，正常未結清是7成。但是可以通過墊資全款購買後抵押的方式7改3，做成三成首付，擴大可選標的空間
4.如果上面建議的公寓或者商鋪出掉後，加上目前的現金，將房產向住宅類優化和簡化，留一部分做企業運營，可選擇1200左右的投資標的，比如西部的蛇口太子灣、前海媽灣桂灣前灣、新寶中、碧海，南山後海，科技南，華僑城、香蜜湖這些地段
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一、解讀深圳投資環境
- 一對一深入講解深圳房地產現狀、未來規劃、購房偏好及投資環境，幫助購房者快速建立市場認知。
二、購房資格&貸款方案設計
- 根據家庭及個人情況，確定獲取購房資格成本最低的方式；
- 針對購房人的資質情況，設計最大化貸款的方案，最大化投資槓桿；
三、資產配置&找準目標板塊
- 根據現金流情況，規劃首付規模、後期融資及月供方案；
- 針對購房偏好及投資傾向，推薦適合的板塊，並對板塊情況做深入講解；基本鎖定目標範圍；
四、品質小區&房源定向推薦
- 確定目標區域後，協助挑選出各區域的品質頭盤，並安排房源帶看（外地可提供帶看視頻），挑選出滿意的目標小區；
- 針對目標小區，定向盯盤；發現優質房源或筍盤，第一時間推薦給客戶；並安排帶看（外地可提供帶看視頻）；
五、協助談判、砍價、簽約
- 確定目標房源後，與業主做前期溝通，確定房源基本情況、業主背景、計算中間費用、業主心理底價、配合程度、風險評估等；
- 進入談判環境，協助客戶進行砍價及相關條款的確認，幫助客戶爭取有利條件，並促成合同簽署；
六、代理完成交易全流程
- 協助並代理客戶最快時間完成資料準備、資金監管、贖樓、過戶、辦證、收房、水電過戶等交易流程，確保流程安全順暢，規避潛在風險；
七、後期融資貸款
- 交易完成後，協助進行後期融資，如：大額信用卡、低息信用貸、抵押貸款（需另行收費）等
願你三冬暖，願你春不寒，願你天黑有燈，下雨有傘，願你購房的日子裡不覺得心驚膽戰，願你在房產投資路上，有良人高人相伴。願你房產之路福來心至，皆是逍遙。
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