每隔幾年，中國人對居住的品味和需求，就會有一次大的升級。

過去往往是因為經濟條件改善帶來的需求變化，如今則可能是因為一場疫情。

經歷數十天的“居家閉關”後，疫情未退，但很多人已難以忍受當前的住房環境。

最近公佈的一份《助家戰“疫”大調查》報告顯示，

5226個受訪者中，僅有20%對居家環境感到滿意，56%認為換房才能改善現狀。

同時，經歷了疫情期間對居住環境的深刻感受，購房者對房子的需求和敏感點也在發生變化，人們將對環境、戶型、配套、服務等提出更多期望。

客戶正在以新的視角去審視和評價什麼是好房子，開發商們也在積極對產品和服務做出調整和升級。

一位中海的朋友告訴我，疫情沒出現時，他們就已經預判到未來客戶需求的趨勢，因此從拿地、到產品、到配套等，都早在往健康舒適方向靠攏，所以經歷疫情後，他們對銷售反而更有信心了。

今天，我們就以中海為參考，跟大家聊聊疫情中客戶居住痛點的變化，以及房企應如何改善產品？

Prat 1 疫情期間，客戶的5大痛點

春節居家隔離，很多人第一次“足不出戶”在家宅這麼久，以前朝九晚五，房子最大的功能是用來住宿。

但這回，連續一個月的生活都與房子高度綁定，比如空間大小、舒適程度、配套服務，甚至居家辦公、曬太陽等大大小小的需求被重新喚醒。

客戶對房子的痛點感受深刻，主要集中在以下幾個方面：

1、物業服務差異大，部分社區不作為

如果說房子是硬件，物業服務就是軟件。這次應急事件中，物業扮演了一線防控的重要角色。

好的物業會給業主發口罩、排查體溫、社區消毒、24小時保安值守，甚至幫業主買菜購物，送水倒垃圾。

差的物業不僅無法照顧居民的生活需求，甚至連基本的消毒和安保都做的不到位，很難讓人安心。

調研顯示，疫情後超60%的購房者都高度重視物業服務，在各類選項中排名第一，可見大家對物業的重要性感受有多深。

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2、社區密度和鄰里圈層影響生活

過去買房，人們常常只關注價格、面積、戶型，而忽略了對居住密度和鄰里圈層的考量。

這次疫情，大家才發現密度大了真不好，進進出出電梯擠滿了人都不敢進去，想在小區內走走，也缺乏人少的公共空間。

同時，鄰里素質參差不齊，出現隨地吐口水、偷走電梯公用紙巾、把垃圾堆在樓道等不文明現象，還有小區出現不自覺的疫區人員違規返回，導致一棟樓都被隔離。

俗話說“遠親不如近鄰”，這次疫情中大家才真正意識到，低密度和好鄰居的價值，不少人都計劃換到更高品質的社區居住。

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3、生活配套，尤其醫療資源跟不上

沒有疫情時，大家覺得出遠個門買東西、上醫院很正常；疫情後交通停擺，人們才發現，家附近就有超市、醫院、藥店是多麼重要。

特別醫療資源在疫情期間非常緊張，很多人口罩買不到，想看病排不上，還擔心去看病的途中有感染風險。

在健康與生命問題前面，其他都是浮雲。調研顯示，疫情發生後46%的購房者希望社區附近有醫療資源。

以前“學區房”是重大利好，未來“醫區房”也會被重點關注。

4、小區內部及周邊環境差，不健康

很多比較老的社區，周邊都是車水馬龍的街道，不僅可能有髒亂差的問題，人來人往的也不安全。

還有些小區內部公共空間和綠化比較少，環境逼仄，想樓下散散步或讓孩子呼吸下新鮮空氣也不行。

這些問題在疫情期間都被放大，宅在家對身邊的事物更加敏感，缺乏好的周邊環境感覺整個人心情都鬱悶。

所以，大家都開始羨慕那些生態環境好，小區美的像公園一樣的綠色人居生活。調研顯示，超40%的購房者希望有更加優雅舒適的自然環境。

貝殼研究院：消費者購房付費意願調查

5、戶型設計和居住功能不完善

今年春節可以說是史上家人團聚時間最久的一次，24小時生活在一起，室內空間的不足也顯露無疑。

首先是面積問題，三四口人住在90平的小屋，真的會感到太過擁擠，面積不夠用，小孩沒地方玩，大人沒地方辦公，老人沒地方鍛鍊。

其次是戶型問題，專家都說要多曬太陽多通風，但很多房子設計不好，朝南向陽面少，戶型不夠通透，導致通風采光不足，家中陰暗潮溼。

還有是功能問題，家人都在一起，發現單衛生間不夠用；沒有玄關，戶外回來消毒和換衣服不方便；沒有獨立書房，小孩學習、大人辦公都沒地方。

因此很多人都計劃，疫情結束後，要換套大點的、通風的、採光好的、功能更完善房子

Prat 2 針對痛點，房企該如何升級改善

顯然，疫情讓人們對“家”有了更深刻的感悟和思考。

購房者對於居住需求的巨大變化，反映到產品上，房企的住宅設計和服務也將進行全面升級。具體要關注以下幾點：

1、關注戶型的舒適性和功能性

① 戶型要大，功能要強

事實上，很多對居住的不滿都是由面積引起的，例如購房者痛點最多的，客廳功能單一、餐廳空間不夠、沒有獨立書房等。

面積雖與購買力相關，但在有限面積下，如何儘可能完善居住功能，提高空間利用率和舒適性，則是房企要研究的課題。

比如：設置雙衛生間，不僅使用更方便，在出現居家隔離等特殊情況時，也能保障安全性；又如在玄關處設計更衣、換鞋和消毒區域；將客廳和陽臺聯通增加空間的尺度和趣味性等。

以下圖中貴陽中海映山湖項目165㎡戶型為例，不僅格局方正，雙套間、大陽臺、大餐廳、大客廳、三衛、南向4.5開間……

尤其陽臺+客廳+餐廳+廚房聯通成一個大空間，提供了豐富的靈活性，小孩可以在家裡奔跑，老人可以在陽臺澆花，大人可以在餐桌辦公，一家人完全不會覺得擠。

② 保證通風、採光

長期居家隔離，讓人們深刻體會到樓型、戶型、朝向等因素對居住的重要影響。

陽光可以殺死大分部細菌，坐北朝南的房子，日照時間長。而通透戶型能帶來良好通風，有利於排除室內的潮溼濁氣，引進新鮮空氣。

所以，

其實北京、上海的豪宅，大都已經採用了上面的設計理念。而在貴陽，中海映山湖是當地第一座純板式樓，也是第一座全樓棟坐北朝南的項目，並且所有戶型客廳朝南，最多臥室朝南，最大程度保證了採光和通風，減少室內潮溼，這對於居住的舒適和健康至關重要。

2、提升社區景觀生態的打造

親近自然、擁抱綠色、呼吸新鮮空氣是人類天然的慾望，今年大家宅在家，很多人開玩笑說，終於理解了狗狗喜歡出門遛的急切心情。

良好的小區生態環境，不僅給居民們提供散步休憩的場所，即使站在陽臺欣賞戶外風景，也能讓人心情舒暢，消除煩惱。

研究顯示，親近綠色和水系的居住環境，對人們生理和心理健康有直接幫助，甚至可以緩解大腦疲勞、提高記憶力。

這就要求房企在拿地和規劃設計時，關注周邊環境資源以及小區內部的景觀打造，給業主們提供健康舒適的生活方式。

例如貴陽中海映山湖項目，選址不僅毗鄰核心城區，還擁有得天獨厚的景觀資源。項目多面環山，1.6萬畝國家森林公園三面環繞，內含市政公園中有2.5萬方人工湖，生態環境一流，打開窗就是山水美景。

3、引入社區配套，特別是醫療資源

以前房企比拼戶型、外立面、景觀，這些都是產品本身的較量，隨著人們對便利性的要求提高，尤其在疫情後，社區配套會成為更重要的加分項。

目前，房企除了配合政府引入和完善配套外，很多公司已經開始自己做社區配套，例如碧桂園的鳳凰優選直營超市、泰禾的社區醫生服務站等。

對小區而言，便利店、超市、藥房、醫院，正成為繼學校之後的剛需配置。特別是醫療資源，疫情後人們更關注健康，隨著人口老齡化趨勢愈發明顯，有醫療配套的小區增值潛力更大。

對開發商來說，在投資拿地、項目開發和物業運營的過程中，應該盡力嘗試引入配套資源，甚至建立自有的配套服務體系。

以貴陽中海映山湖項目為例，周邊有豐富的商業綜合體，北師大附中、貴陽一中等名校環繞。最重要的是，貴州省人民醫院、金陽醫院雙三甲醫院坐落，與觀山湖大健康研發綜合體僅有一路之隔，彙集了最好的醫療資源。

4、營造友好的鄰里圈層氛圍

百萬買房，千萬買鄰。對改善型客戶來說，鄰里氛圍和社區整體居民素質是重要的考量因素。

就像在今年疫情中，一些社區業主自發組成業委會，協助物業組織各項防疫工作；還有鄰居互相幫忙買菜買口罩，解決燃眉之急等。

對房企來說，鄰里氛圍的營造，一方面與社區的客群定位有關，一方面與開發商的努力也密不可分。

像萬科很早就提出了“好房子、好服務、好鄰居”的居住理念，在社區中推出“鄰里公約”等措施，打造友好的鄰里關係。

中海每年也有面向業主的“歡樂家庭節”、“小業主成長體驗營”、“環保嘉年華”等系列活動，再加上中海項目選址往往位於優質區位，客群素質較高，所以整體的鄰里氛圍自然不在話下。

以貴陽中海映山湖為例，項目位置鄰近市政府、金融城和會展城，被稱之為貴陽的“浦東”，居民以政府工作人員、金融和文化事業從業者為主，整體圈層素質較高。

5、超出業主期望的物業服務

這次疫情中，各房企物業服務能力的高低一覽無餘，很多客戶開始意識到，好物業不僅能讓房子保值增值，關鍵時刻還能替自己遮風擋雨。

春節期間，物業一方面要做好安全管理、疫情防控和信息通報等工作，另外還要照顧好業主的生活，服務人員往往兼安保、快遞、採購於一身，工作量大了很多。

但同時，我們也看到很多房企物業在如此辛勞之中，還會為業主提供不少超出預期的服務。

以中海物業為例，2月20日新華社報道、2月21日登上央視新聞聯播、2月28日被央視財經頻道採訪，他們為何頻頻被國家級媒體關注呢？

首先中海基本的防疫工作非常到位，小區環境衛生消殺、進出人員安全檢查、隔離對象的生活幫扶等都細緻完成。

聯防聯控 守好社區入口

採買物資上門配送，消毒清理生活垃圾

此外，他們還無微不至的關懷業主生活的方方面面，提供了很多其他同行都沒做過的超預期服務，例如：

為不能返家的業主提供居家保潔服務；

為在家上網課的小業主打印學習資料，消毒密封送上門；

為業戶愛車搭電、輪胎補氣；

為未能按時返回的業主，照顧家中的植物、寵物；

可以說，每一項服務都充滿了對客戶暖暖的關愛，也體現出中海作為龍頭央企在疫情當下的責任和擔當。

結 語

這次全民居家隔離，對很多房企來說，就像經歷了一場產品和服務的大考。

對客戶來說，未來將更加註重居住的健康和舒適，以及配套服務的完善。

而對整個房地產行業來說，這也是一次對產品力的反思和重構。

相信疫情後，我們將看到更多產品和居住體驗升級的案例。

誰能抓住客戶的心，誰就能夠贏得未來的市場空間。

就像今天所舉的案例，貴陽作為一座青山綠水的宜居城市，本次疫情中表現出眾，感染病例非常少，將會受到更多人關注和追捧。

而中海映山湖位於貴陽發展最快的觀山湖區，坐擁市政府、金融城、會展城等優質區位，自然資源豐富、醫療配套完善，有當地罕見的純板樓、坐北朝南舒適產品，不管投資還是自住，都稱得上是滿足未來購房需求的最佳選擇。

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