撰文=徐三刀
PART1-风险，抹在网上
每一次写榆林，都会引发一次大讨论，很难想到一座地级市火力如此强劲。
赞者，好一座“中国科威特”，结果没有发展起来，楼市混沌没有方向，也没有好产品。批者，这是一座贫富差距极大，还库存量积压严重的城市，榆林房价高悬头顶，让人喘不过气。
人们最纠结的一点是，榆林究竟有多少库存量，是否如网上所说，一年供应66个楼盘同时开建，建面400万平，供给量达到3万套。
为此，我们大概统计了一下，榆林究竟有多少在售楼盘，多少潜在存量，让市场风声鹤唳？
目前，榆林市场在售项目约14个，在售房源不足170万方。待售项目约21个，待售房源超过300万方，只有围墙，没有基坑/建设的占到1/3，典型如榆林壹号院、香缇雅境等项目。
必须备注一下，1、按照取证房源计算，已售房源不计在内，以实际踩盘为准；2、为满足大家的好奇心，将部分有证死盘也统计在内；3、仅绿城桃花源就要占约1/3待售面积。
从在售房源和项目数量上来看，目前榆林市场潜在供应量相对18年略有上升，但与网传数据相差甚大。如果将在售房源划分到东沙片区、西沙片区、南郊片区、西南片区、老城片区、高新片区六个部分，每个区域只有不到29万方。
理性一点来看，这也是为什么榆林东沙某项目一开盘就告罄，高新某项目新房敢报价1.2万/平的原因。
分析到这里，下一个问题就出来了，既然榆林楼市潜在供应量如此之大，是否会再次出现2014年那种崩盘情况？
PART2-刻度，防患未然
关于这一点，榆林官方比我们考虑的更清楚，管理也更直接，据了解，榆林房地产开发必须施工到建筑2/3才给预售证。
很多人不明白，这是什么意思，正负零与2/3不都是盖房子吗？完全不一样！正负零，以下只是基础工程，这是最低确证标准，主体未动，先收首付。建筑2/3，榆林高层/小高层对半，这个要求就等同于“接近封顶”。
以前，榆林地产野性十足，简直赤裸收钱，没有出正负零，没有预售证，没有售楼部，甚至于没有置业顾问，摊开一张图纸，就告诉你，敢不敢买？门槛太低导致烂尾概率大增，有兴趣去看一下东沙，很多烂尾只有基地，或者只有地面两三层。
为了严防死守烂尾再次集中爆发，榆林楼市执行了陕西省预售证最严条件，施工2/3才给预售证。这是陕西省绝无仅有的，是一种对购房者最坚挺的保护，几乎是封顶才能销售，差一步就是现房销售了！
这一政策有四个影响，我们在2018年撰文《逼退野蛮人！榆林楼市狙击战！》一文中明确提过：
当然，必须再强调一次，榆林楼市之所以如此强硬，敢于制定这种政策，也是底气十足。榆林搞发展不靠卖地，搞教育不靠配套费。放眼陕西，与榆林市场相比，西安，咸阳，渭南、宝鸡似乎略有不如。
当然，我们也提到了一个情况，因为施工进度要求，还有资金投资拉长，导致很多房源供应拖延到了2019年。
PART3-需求，不受重视
那2019年榆林楼市究竟靠什么驱动？这是一个终极提问，在回答这个问题之前，必须拆分榆林楼市客户群体。
第一类，投资型，这一部分客户长期活跃于榆林楼市，对于房产增幅有渴望，但这一类购房群体主要瞄准西安，以及京沪深广。十年前，西安楼市高端盘最多的买家就是榆林客群，如今，这一类购房者对于榆林楼市兴趣寡淡。
第二类，自住型，这一部分客户群算是榆林自然需求增长，因为榆林属于工业城市，又几乎清一色国企/事业单位，户口锁定，自住安家、换房需求普遍存在。因此，高新、老城区有不少的品质项目，主流客户群都是这一类。
第三类，棚改型，这一类客户群最具迷惑性，很多人鼓吹榆林市场是棚改刮风，方向没错，落点不对。按照官方赔偿标准，拆迁完购买力还是有限。
如果，按照《榆林中心城区房屋征收评估实施细则（试行）》标准执行，住宅一般补偿6000元/㎡，商业一般补偿10000-12000元/㎡（两孔以内）。如果拆迁赔付200平，也就是120万。如果全款买房，也只能买一套高层110-120平三房，或者在东沙买两套90平米两房。为了买大房子，拆迁户会去买高新高价盘吗？不会！
大家回忆下，2018年榆林哪个区域销售量最好？不是高新区，反而是老城区、东沙、西沙，为什么？拆迁户多，房子便宜，销售量大。但我们反过来问一下，我们能说是拆迁户炒高了房价吗？肯定不是，这是绝对刚需。
可以说，榆林市场主流客户群，就是谋求居住升级，有迫切换房需求，或者刚性需求的一大波购房群体（当然，也不排除有客户群体划分重叠，例如又是国企员工，又是投资客，又有购房需求，还是拆迁户）。
换而言之，榆林市场消费群体排序，首先，是国企/单位机构；其次，是棚改购房群体，再次，零星的投资型客户。
但现在榆林人与五年前眼界大有不同，他们还会接受五年前畅销的产品吗？
不一定！这群已经住过，甚至于消费过高端人居产品的客户群，对于榆林市场有更高的要求，不是好产品，不会买单。
PART4-产品，还待升级
榆林市场十分封闭，也不算特别大，不算神木府谷之外，我们将榆林市场称之为“一极多元”。
所谓“一极多元”是什么意思？一个高新区为首，五个片区为辅。榆林高新区，是国家级开发区，是榆林市经济的关键点，因此，高端产品聚集，房价水平较高。其他五个片区，如老城区等，也各有特色情况不一，如老城区榆溪河边上，也是一方好地，却没有被开发出来。
目前，可以将榆林房企划分为两大类，一类是本地，如文昌、泰发祥、怀远地产、兴泰地产、元驰地产、德通等；另一类是外来，如领航、中梁、万达、绿城、阳光城。从现在来看，因为工期被限制，销售被延期，双方市场竞争不明显。
但因为产品规划已经流出，市场上也在反复咀嚼，究竟哪一种产品能够满足“日益增长的美好生活需要”？
从现在来看，本土房企，丽苑三期价格极低，关注度蛮高；名慧华夏城也已开盘，均价不过五千；高新御府品质不错，但楼栋已经建起，楼间距不算阔绰；文昌开发资格最深，物业口碑较好，几乎没有小面积户型。
从资料来看，外埠房企，绿城·桃花源，新中式合院，深处空港新城，沙漠环绕；中梁户型不错，四房大阳台设计；阳光城打响精装，户型尺度偏大；领航·星宸，采用杭州流行的玻璃幕墙，宽庭阔景，7米南向大阳台设计，近瞰榆溪河风景。
除此之外，榆林楼市普遍开始注重物业服务，过去曾有戴德梁行等五大行顾问贴标的方式，提升了一把品味。但榆林人显然不满足贴牌，现在开始引进龙湖、金地、阳光城、中梁等物业，例如领航·星宸引进的是南都物业，是目前中国首家A股上市物业服务企业。
可以说，从现在来看，榆林房地产开发，建筑、景观、装修、物业、智能都有很多需要提升的地方，这些既是市场需求，又是未来的增长点。
从现在来看，榆林市场还有很大空间值得挖掘，但想要好产品有好市场，必须先提升认知！
PART5-未来，发展如何
房地产是一个政策市场，也是一个刚性市场，政策抑制，房价难抬头；自然需求，又不能不供给。
于是，在一个相对微观的市场之中，“供需之间”还是决定区域市场走向，如果供给量超过需求量，市场就冷；如果需求量超过供给量，市场就热。
前面我们已经说过了，2018年取证新条件执行，榆林市场房源供应统一向后推迟，一部分原本在2018年就应该上市的项目，被拖到了2019年，这就导致2019年客户需求量较大。
榆林购房群体主流还是“自住型+棚改型”两类，一般急需住房的棚改客户群，不会去高新抄高，价格太高；一般有实力的自住型客户群，也不会去东沙抄底，地段一般。因为购买力限制，人们只会买买得起的产品。
那到底什么样的产品市场接受度高？一定是成熟区，配套好，产品新，服务好，这一类产品才能够赢跑2019年。
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