文|金穗源商學院 王皓鵬
“合作建房”從立項主體到分潤方式，不同的組合，稅收處理都各不相同，相對比較複雜。今天，對“合作建房”以“出資方立項”的開發模式，我們做以探討。
我們從分錢、分房、分利潤三種分配方式，進行業務分析：
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出地方分錢
法釋[2005]號文件第二十四條規定：合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。
相當明瞭：出資方立項，首先必須以自己持有的土地立項，就涉及“土地過戶”，土地過戶就涉增值稅、企業所得稅、土地增值稅等問題。因此，出資方立項、出地方分錢，經濟業務的實質就是出地方“賣地”，出資方“買地”。我們按照相關的稅收政策去處理就可以了。
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出地方分房
案例【1】：2017年土地方出地，市場價值1個億。出資方立項開發，2019年度項目清盤後出地方取得1萬平方米的普通住宅。
出地方出地換取房子，經濟業務的實質就是：“以地換房”。
結合案例，以地換房可以分解為兩項業務來理解：
出地方將土地銷售給出資方，取得1個億的收入，然後又用1個億，去購買出資方1億平方米的普通住宅。
第一個業務：出地方賣地，銷售收入1個億，按照“賣地”相關稅收政策計算繳納增值稅、企業所得稅、土地增值稅等；
第二個業務：出資方賣房，銷售收入1個億，只不過提前收到房款，按照“賣房”相關稅收政策計算繳納增值稅、企業所得稅、土地增值稅等。
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出地方利潤
案例【2】：2017年土地方出地，出資方立項開發，項目獨立核算利潤，清盤後出地方分40%的稅後利潤。
（1）首先分析增值稅：
最高人民法院印發《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》的通知（法發[1996]2號）
第18條規定：享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續。
第22條規定：名為合作建房，實為土地使用權轉讓的合同，可按合同實際性質處理。
名義上，出地方是作為股東的身份出現，獲取的收益是股權，從稅收的角度講屬於“土地投資行為”。營改增後，土地投資行為是否計徵增值稅？
財稅[2016]36號規定，在中華人民共和國境內有償銷售服務、無形資產或者不動產的單位和個人，為增值稅納稅人，應當按照《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》繳納增值稅。有償是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。
因此，出地方以土地投資並獲取投資回報的行為屬於有償轉讓無形資產，應該計算繳納增值稅。土地投資行為是計徵增值稅的，與營改增前的政策不一樣，這個大家要重點關注。
（2）企業所得稅的處理，與31文件規定一樣，屬於免稅收益。
（3）土地增值稅
《財政部 國家稅務總局關於企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅[2015]5號 文件規定企業改制、分立、合併、投資行為暫不徵土地增值稅，但“改制重組有關土地增值稅政策不適用於房地產開發企業。”
因此，出地方出地分配利潤的行為需要計算繳納土地增值稅的。
所以，出資方立項的前提，土地得轉移到出資方名下，因此就涉及“土地過戶”，涉及“產權轉移”，稅負相對較重。正如我開篇所講“合作建房”業務相對比較複雜，稍有處理不當，企業稅負將有較大變化，提醒廣大穗友注意決策前的涉稅處理及稅負測算。
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