09.05 警惕！深圳有房源掛盤超過1年，無人問津

自去年年底左右，某大型中介平臺升級之後，整個深圳地區二手房掛盤量從常規的2.5-2.8萬套，一躍升至當前4.6萬套左右，這基本代表深圳市場二手房真實掛盤量。

按照近半年二手房成交量來看，在無新增掛盤情況下，深圳二手房去化週期在大概6-7個月，這個區間是樓市正常去化週期，表示市場是良性的。

然而，市場是分化的，有些盤好賣，但有些盤就不一定好賣。從鏈家掛盤數據來看，400萬以下剛需二手房掛盤量超過2萬套，佔整體44%左右。

進一步來看，總價400萬剛需盤樓齡10年以內僅有5745套，佔剛需二手房28%；樓齡15年以內有11145套，佔比54%；樓齡20年以內有16438套，佔比80%；樓齡20年以上接近4000套，佔比18%。

由於關外新盤總價400萬左右89平3房產品較多，一旦入市勢必對樓齡老舊物業產生衝擊

，特別是關外同價格段二手房更難脫手，掛盤週期持續走高，在價格、稅費、物管、品質毫無優勢之下，投資基本站崗，還不一定能脫手或降價拋。

01

警惕！400萬剛需老舊物業！

關外購買剛需二手房，樓齡最好為5年左右次新盤；關內購買剛需二手房，樓齡最好在15年以內，一旦樓齡超過20年，接盤過後，算上自住3-5年後，唯一出路可能只有舊改。

因此，400萬左右剛需二手老舊物業價值並且不大，除非有學位支撐，一者受關外新盤崛起影響，一者未來政策落地人才、安居房、公租房100萬套入市衝擊。

01.購買400萬剛需盤人群：年輕人居多！

·剛需以年輕群體居多，來自2-6線城市，有新房癌情節，相比二手房更加樂意買新房；

·新房稅費低，二手房多出20-30萬稅費，對剛需而言無疑是割肉，慎重之下，新房還是首選；

·新房有著天然優勢，比如樓齡新、大花園、物管好、品質強、戶型好等。

因此，在400萬左右預算，剛需看完一圈後，還是中意新房，特別對關外老破舊二手房而言，剛需新盤衝擊力更大。

02.買房為接盤俠而買：考慮下家喜好！

·關內400萬剛需盤多以大廈型物業、獨棟小區、鑽石戶型、樓齡20年左右、長年滯漲等為主，未來接盤俠是剛需，90後乃至00後不會喜歡老舊物業，喜歡樓齡新產品。

·關外400萬剛需盤，在無地鐵、大商業、學校等配套下，一旦樓齡超過15年乃至20年以上，必定被同區域綜合體新盤拋棄在後。

·長遠來看，400萬左右關外近地鐵口綜合體次新盤價值大於關內老破舊（無名校），一是關外為3房，兼顧家庭住房需求，強於2房或1房；二是樓齡新，再過5年換房，依舊是新房，也不會過時，貼合剛需喜好；三是老舊物業貸款、抵押等年限問題值得思考。

03.樓齡超過20年剛需盤，唯一出路：舊改！

據不完全統計，深圳商品小區樓齡超過20年（2000年以前）有1852個，佔整體比例近似40%。

按照當前城市更新計劃和進度，舊工業區綜合整治為主，重點更新單元改造立項屈指可數。可見，舊改之路遙遙無期。

02

注意！這些小區買到即站崗！

整個龍崗400萬以內二手房掛盤量9568套，佔到整體400萬以下二手房的近50%左右。在如此高位供應量之下，一來新房有源源不斷新入市加大沖擊，二來二手房甚至同小區同戶型掛盤量擠壓、惡性競爭，掛盤週期長，甚至還得降價賣。

因此，不少掛盤週期在半年以上，部分超過1年之久，甚至無人問津。這其中，以龍崗布吉老破舊、羅湖大廈物業最具代表性。

1

~龍珠花園~

掛盤179套，超半年有46套，超1年有14套！

龍珠花園位於龍崗大道旁，距離3+5號線地鐵口僅有300米左右，佔據關外有利的地理優勢，距離羅湖東門只有10分鐘車程，距離華強北僅15分鐘的車程。

龍珠花園總共分為A、B、C區3期，竣工時間為1997年（C區1999年竣工），共計16棟30層高層住宅，大約接近5000戶。其中，A區分為龍鳳閣、龍凰閣、龍威閣、龍騰閣、龍祥閣、龍珠閣共6棟；B區為1#、2#、3#、5#、6#共5棟；C區分為7#、8#、9#、10#、11棟#共5棟。

小區戶型涵蓋2-4房，依次有52-89平2房，76-118平3房，118-120平4房等。目前整體均價不足4萬/平，2房總價在220-250萬左右，3房總價在280-350萬左右，4房總價在350-400萬左右。

小區主要缺點集中在，一是物業管理水平太差，換過幾次後，20多年未曾好轉；二是樓盤品質太差，早期香港特色風格，偏塔樓設計，與周邊城中村無異；三是小區體量過大，租客多，換手率極高，常居二手房成交量榜單前十位。

因此，可以看到常年掛盤量在200套以上，同戶型選擇超多，賣不起價，甚至低樓層、朝向差基本掛盤半年以上。

目前整個小區，掛盤量在179套，3房有75套，4房有97套，掛盤時間在半年以上有46套，掛盤時間在1年以上有14套，甚至部分房源0帶看。

其購買力人群為總價400萬以內甚至300萬預算的剛需為主，

一類多為周邊常年生活人群，不考慮房產升值、配套學位、住家環境等，完全圖佔個坑；另一類是剛需小白，圖個便宜，匆匆上車；最後一類就是外地投資客比如某庫愛好者，老破舊、低單價、大面積符合“選籌寶典”，再者中介一忽悠就買了。

2

~麗湖花園~

掛盤211套，超半年有70套，超1年有32套！

麗湖花園位於龍崗區水官高速與布龍路交匯地帶，距離最近地鐵口步行距離在1.1公里左右，周邊配套即為一般，相比水徑片區髒、亂、堵略微好些。

麗湖花園1993年批地，分3期開發共29棟，合計4700多戶。一期於1998年入夥，共3棟，均為樓梯房；二期於1999年入夥，共20棟，均為樓梯房；三期於2001年入夥，共6棟，均為電梯房。

小區戶型涵蓋1-4房，其中42平原始戶型為1房1廳，大部分改造成1+1房，總價在140-150萬左右；2房建面為52-80平，總價在200-250萬；3房為64-107平，總價在250-330萬，以及少量複式戶型。另外，成交較為火熱的有54平2房、64平2房以及80平復式3房。

麗湖花園主要短板在於，一是樓齡老化，建築風格過時，與周邊城中村相差不大；二是物業不作為，管理不到位，擁堵、亂停車、私佔公共區域等；三是車位嚴重不足，公共設施落後；四是體量過大，接近5000套，超過15000人居住，加之管理不善。

目前小區掛盤量有211套，其中2房戶型有108套（絕大部分是改動1+1房），3房戶型有71套。進一步來看，掛盤半年以上有68套，掛盤1年以上有32套，部分戶型帶看量稀少。

面臨“賣不起價、賣不出去”問題，要麼降價賣，畢竟同時有大幾十套同戶型在售；要麼掛盤半年後，等前面售完。

3

~國展苑~

掛盤140套，超半年有40套，超1年有18套

國展苑位於出布吉檢查站出關第一站，毗鄰榮超花園，是布吉國展社區最大的居民小區，批地時間為1991年，竣工於1994年（二期於2003年），由9棟30層以上的超高層建築及多層組成。

小區位置也十分優越，距離3+5號線地鐵口僅有800米左右，進出關內十分方便。現有居民3100多戶，居民人口超過1萬人。

戶型方面，以51/74平左右剛需2房、86平3房為主，2房總價大概在200-250萬，3房總價大概在270-300萬出頭。

國展苑缺點有樓齡老化，社區偏舊，車位緊張，人車不分流，早一批樓梯房（後裝電梯）隔音、防水較差，體量大、租客多。

目前掛盤140套，2房戶型105套，3房戶型15套，掛盤時間半年以上超過40套，掛盤時間1年以上有18套，部分房源帶看量稀少。

4

~東門天下~

大廈物業通病：住家氛圍差、多年橫盤

東門天下東門天下位於深圳繁華的商業中心―東門，地處東門中路與曬布路交會處，項目總建築面積達11.46萬平方米，堪稱東門片區最大型商住物業，由4棟31層塔樓組成，1-6層為大型商業，第7層設有近2000平方米的架空園林式會所。

東門天下住宅總戶數971套，主力戶型定為33-80平1-3房

，其中30-50平1房總價在200-300萬，50-70平2房總價在300-400萬，80平3房總價在500萬左右。

東門天下是羅湖具有代表性的大廈物業，主要劣勢在於：

01.容積率高，綠化率低，由於地塊小，只能做成商住一體，風格偏香港建築特色，落後當前商品房。

02.老舊物業，管理落後，車位嚴重不足，人車不分流。

03.住家氛圍差，租客多，以周邊經營小生意人群為主。

04.戶型差，改動多，或不方正，或通風采光問題大。

05.即使有學位支撐，漲幅依舊跑輸大盤，何況羅湖學校排名處下滑態勢。

5

~中海康城~

"外地炒房客絞肉機，水庫愛好者墳場"

掛盤超400套，半數超半年以上，近百套超1年之久

中海康城位於龍崗大運片區，臨近鹽龍大道、武勝高速，與東莞鳳崗鎮僅相隔一條路，但房價價差在單價1-1.5萬/平左右。

中海康城項目分兩期，一期叫中海康城國際，於2005年左右建成，共有24棟合計4100多戶；二期叫中海塞納時光，於2010年左右建成，共有6棟合計1300多戶。

中海康城一期平面圖

項目一期種類較多，由多層、小高層和高層組成，戶型涵蓋33平-275平1-5房，含平層與複式戶型。二期以76-137平2-4房為主。

1房37-48平總價在200萬左右，2房72-78平總價在300萬出頭，3房86平左右總價在350-400萬。

目前一期+二期整體掛盤超過400套，什麼概率呢，一個正常小區年成交30-50來套，部分居家型小區一年都沒幾套成交。中海康城自2013年以來年年常居深圳二手房成交量榜單前10，甚至前5位也不誇張。

進一步來看，1房戶型掛盤有23套，2房戶型（1期和2期）掛盤有74套，3房戶型（1期和2期）掛盤有184套。其中，掛盤半年以上至少200套左右，掛盤超過一年以上有92套，言外之意“賣不掉”。

中海康城短板集中在：

01.非老破舊，但體量過大，同戶型太多，掛盤擠兌，無法脫手。

02.非居家型小區，炒房客太多，基本搞亂了整個小區體系。

03.與臨深有價差1-1.5萬/平，配套基本共享，真正剛需客還不如到對面置業。

03

總結

總價預算400萬左右，剛需首選依舊是關外地鐵口次新盤

，至少橫盤期不至於處太過被動。

綜合來看，對於總價400萬左右剛需二手盤，特別是老舊物業，整體價值不大，如無名校學校支撐，基本橫盤，買房時能避就避。一般而言，其共性有老破舊、樓齡20年以上、物管差、租客多、住家氛圍差、體量太大等。