棚改：从分房到分钱
所谓“棚改”，就是政府对某一区域的棚户进行集中改造。棚户区分为五大类：
一是城市棚户区，包括成片城市棚户区、城中村、城市危房改造；
二是国有工矿（含煤矿）棚户区，包括铁路、钢铁、有色、黄金等行业棚户区；三是国有林区（林场）棚户区；
四是国有垦区（农场）棚户区；
五是中央下放地方煤矿棚户区。
这五类中占比最高的就是城市棚户区改造，用大家最能理解的话来说就是城中村拆迁改造。
棚改不是那么好推进的，以前我们在新闻里经常会听到“钉子户”，就是因为补偿以及安置的条件没有达到他们的预期。补偿的方式大致可以分为两类：1、实物安置，说白了就是分安置房；2、货币安置，说白了就是直接给钱。
在2015年之前，棚改安置都以实物安置为主。但是2015年商品房库存高居不下，去库存的压力非常大。虽然棚改在大力推进，但是由于分到居民手里的是房子，而且很多家庭分到的还不止一套，自然就不会再去买商品房。
管理层突然反应过来了，为什么不直接补钱呢？居民手里拿到钱，自然就要去买商品房，这样不是既能推进棚改，又能去商品房库存，一箭双雕一石二鸟。
2015年6月，国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，要求进一步做好城市棚户区改造，并积极推进棚户区改造货币化安置。此后几年，货币化安置的比例不断提高，由2014年的10%提高到2015年的29.9%，再到2016年的48.5%。部分省份像湖南、海南、宁夏等地区，货币化安置的比例超过了80%，也就是说10户里面有8户是直接给钱的。2017年上半年，江苏22个县（市、区）棚改货币化安置比例甚至达到了100%。
钱从哪儿来？
今年年初我看到一个新闻说，杭州计划拆迁4万户。有人算了一笔账，如果全部采取货币化安置的方式，每户补偿1000万的话，那就要4000亿。我去查了一下杭州市2017年的财政总收入为2921亿元，也就是说哪怕全部把这些钱都用来补偿拆迁户，那也不够啊。
那么这些钱到底从哪来？
钱从三个地方来：1、政策性银行棚改贷款，占比近80%；2、地方财政支出，占比12%；3、其它像地方债企业债等占比8%。
也就是说国家开发银行等政策性银行的棚改贷款是棚改资金的主要来源。有一种贷款名称叫补充抵押贷款，英文名叫PSL（胖死了），这种贷款绝大部分都是用于支持各地棚改项目的。
2018年1-5月累计投放抵押补充贷款（PSL）4976亿元，较去年同期增长38.8%，同时，2018年上半年抵押补充贷款投放已经达到了2017年全年的78%。可见，上半年政府对于棚改的支持力度还是很大的。
棚改，撑起三四线房产半边天
棚改货币化安置最大的效果，就是拉动了商品住宅的销量。以杭州为例，今年房地产市场异常火爆，二手房价格也稳步上涨，其中一个重要的原因就是棚改。用置业顾问的话来说，就是举着大把的拆迁补偿款，冲进市场买买买。
杭州是二线城市，而且这两年人口一直在流入，所以房价的上涨跟棚改的关系还不算特别大。而在三四线城市，棚改的作用可以说是非常显著的。
根据常住人口增速来看，三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，说明人口一直在流出。
但是这两年三四线城市的房价在上涨却是不争的事实。根据测算棚改拉动近20%商品住宅销量，如果剔除棚改货币化的作用，17年住宅销售增速或不到1%。
有人说，棚改不是一直都在推吗？而三四线的房价是近两年才开始涨的，可见三四线的房价并不是由棚改引起的。这里要明确的是，不是棚改拉动了房价，而是棚改的货币化安置拉动了房价。即拆迁分房子的方式是不能拉动商品房销量的，只有拆迁分钱的方式才能拉动商品房销量。从2015年开始，货币化安置比例逐渐提高，三四线城市的房价也不断上涨。
高潮已过，回归平淡
货币化安置，可以说是开发商、拆迁户、政府三个角色之间乐见其成的合作方式。通过它，开发商去了库存，拆迁户拿到钱住进了商品房，当地的GDP数据也得到了提升。可惜，再好的戏也有落幕的时候。
这次棚改政策的收紧，并不是没有预兆的。2017年，在政府工作报告中，曾经明确提出因地制宜提高货币化安置比例。而到了2018年的政府工作报告，这一说法已经消失。
为什么突然不提货币化安置了呢？先想想看，当初为什么要推出货币化安置？答案是去库存。而现在三四线城市的库存已经去得差不多了，截至5月底，三四线城市的去化周期为9.8个月，是2010年以来的最低值。
可以说，货币化安置在帮助三四线城市去库存中立下了汗马功劳。可以预见的是，货币化安置的比例会越降越低，到时候三四线城市的房地产又要靠什么来支撑，这是一个值得我们思考的问题。
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