Photo by Daniel Tseng
放在兩年前，讓我們盤點廈門剛需板塊，那我們設定的剛需單價線，應該在1.5萬元/㎡內。
而現在，再讓我們去盤點廈門的剛需板塊，這個單價線得往上提個1萬元/㎡，就算這樣，剩下的剛需板塊也不算太多，我們篩了篩，一共就7個。
慶幸的是，這7個剛需板塊裡，有兩個板塊二手房房價是“1”字頭的。不知是幸還是不幸的是，包括這兩個“1”字頭板塊，有3個板塊要迎來新一輪板塊輪動，它們中的部分新盤正快速將剛需拋離。
壹
我們篩出的這7個剛需板塊分佈於島外4區，其中集美3個、翔安2個、海滄1個、同安1個。
集美之所以剛需板塊能佔據3個剛需板塊名額，還在於它的中低價樓盤數量確實相對較多，從去年4月開始至今，整整1年的房價下跌，也讓這些板塊多個次新房樓盤價格，從2.5萬元/㎡線上往下掉落。
（以下所有表格二手房價格均為報價，部分小區實際成交價比報價低較多）
集美這3個剛需板塊中，尤其需要注意灌口板塊。雖然灌口目前整體二手房價還不算高，但準備開售的部分新房價格，已經和二手房價形成了較大區隔。特別是這裡以龍湖首開景粼原著為代表的高端改善型新盤，其定位直接超出區域內剛需盤好幾個檔次。
龍湖首開景粼原著樣板實景圖，疊墅產品內部奢華空間感十足
至於集美杏北和杏南（馬鑾北）板塊，從短期看應該依然還是“剛需大本營”。
特別是杏南（馬鑾北）板塊，這裡的怡家園、馬鑾公寓長期有50㎡以下超小單身公寓在售，現在總價很多在70萬內，堪稱剛需中的戰鬥機。
此外，集美還有一個與剛需“擦邊”的板塊，那就是廈門北站板塊。不過該板塊相對低價房源還不算太多，所以只能算“擦邊”。
貳
別看翔安“賬面上”擁有兩個剛需板塊，實際上新圩板塊只有中澳城一個小區在支撐。不過中澳城的報價也是真的“剛”，一平米整體報價都只有1.7萬元/㎡，而部分房源實際成交價據說甚至只有1.3萬元/㎡，由此可見這個板塊的“剛性程度”。
隨著首開萬科白鷺郡的進駐和開賣，新圩板塊的“脫剛”趨勢也越來越明顯。最近這個新圩唯一在售新盤，開賣改善型複式新品，許多房源報價都到了3萬元/㎡以上。
翔安另一個剛需板塊馬巷，能找出的剛需小區相對就多些。其中萬科金色悅城和錦繡祥安長期受剛需關注，錦繡祥安56㎡左右小兩房房源僅120多萬的總價，非常吸引想在翔安安家，預算又不算太足的買房人。
同安城北的五顯、汀溪板塊類似翔安新圩板塊，有非常低價的剛需房源出現。像汀溪的汀溪尚品，報價甚至只有1.5萬元/㎡，實際成交價據說也和中澳城差不多，能到1.3萬元/㎡。
這裡“脫剛”趨勢也很明顯，位於該板塊的泰禾世茂汀溪院子同樣是高端院子定位，之前開盤時剛爆出的一些不可描述的單價，讓很多吃瓜群眾也是驚掉下巴。
海滄的東孚板塊可能是海滄目前唯一一個剛需板塊，這裡多個樓盤二手房價在2.5萬元/㎡以內。相比島外其它區，東孚是現在海滄難得的價格窪地。
叄
雖然島外新城發展了那麼多年，跨島發展戰略進行了那麼多年，遺憾的是，當我們看這批剛需板塊時，明顯可以看到與島內距離遠近，仍是決定房價的重要標準。
從房價還有“1”字頭的新圩和汀溪板塊進島，即便自駕車也還是需要近1個小時車程，而房價“2”字頭的其它幾個剛需板塊，開車進島在不擁堵的前提下，最短可以在半小時以內。
對於普通剛需而言，在這個調控週期，“撿便宜”固然重要，但更重要的依然是，挑選適合自己，且不會給上下班造成太大負擔的房子。
如果自己的工作，生活範圍主要在島外，選擇島外偏遠一點的地方安家確實能省很多錢，也不會感到太不方便。但如果自己工作生活主要在島內，選擇近島剛需板塊房子，和遠郊剛需板塊房子，實際自住體驗差距會非常大。
而且，考慮到絕大部分剛需今後的換房需求。所以選擇房子的時候，即便不以投資為目的，也還是要多考慮房子以後出手的升值情況。所以一些中長期看也一直很難“脫剛”的區域，現階段還是不太適合剛需去那裡安家。
畢竟，誰都不希望在窪地裡呆一輩子，大家都想站在更高處，看更美的風景。
總編丨佳鋮 文丨水王之王
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