中房報記者 李燕星｜北京報道
廈門島內又迎來一次重磅土拍，“雙料地王”隨之誕生。
11月19日，廈門土地市場公開出讓湖裡2019P01地塊、翔安2019XP01地塊。其中，湖裡2019P01地塊，是斷供5年的廈門繼去年兩次供地以後出讓的第3宗島內地塊，現場吸引了建發、中駿、珠海華髮、泉州東海、融創、正榮、大名城、平安、匯成、聯發、金茂、旭輝等13家企業參與。
經過89輪激烈競拍，該地塊最終被中駿以總價59.4億元摘得，樓面價45103元/平方米，溢價率30.12%，就此刷出廈門土地價格新高，拿下總價與樓面價“雙料地王”。
對此，一位現場競買土地的房企人士告訴中國房地產報記者，“島內供地稀缺，最終成交價格突破4萬元/平方米在預料之內。這幾年廈門島內供地稀缺已經影響到了財政收入和住宅供應，島內陸續供地是一個明智的做法。”
新地王背後，是城市待解的供地困局。
新地王
島內供地稀缺是廈門土地市場常態。
如果關注廈門土地市場動向，一定記得去年9月20日湖裡2018P02地塊。不得不提的是，這是廈門島內土地斷供5年後首次出讓商住用地，因此引發業內廣泛關注，建發、中駿、禹州、廈門國貿、廈門特房、華潤等房企紛紛上陣參戰，最後該地塊被建發以總價57億元競得，樓面價38102元/平方米，溢價率27%。
3個月後，廈門於12月21日開槌2018年最後一場土拍，年內第二宗島內商住用地——湖裡2018P03地塊亮相，最終被中駿以38.05億元總價競得，成交樓面價39090元/平方米，溢價率15.5%。
繼去年這兩宗島內地塊之後，此次湖裡2019P01地塊應該是廈門今年推出的首宗島內地塊。該地塊位於湖裡枋湖路與縱六路交叉口西南側，土地出讓面積83661平方米，起拍總價45.65億元，起拍樓面價34662元/平方米。最終，中駿以總價59.4億元、樓面價45103元/平方米競得，刷新廈門土地市場總價紀錄。
島內近兩年來3場商住用地拍賣，都出現了中駿的身影，這家閩系房企在此次土拍中一次舉牌便加價10億元，其他競拍者也多以國企央企、廈門本土房企，閩系房企為主，且成交價格在廈門土拍史上屢創新高，可見競爭之烈。
一位未參與競拍但十分關注是次土拍的大型房企負責人告訴中國房地產報記者，“這個成交價格還是比較合適的”。就湖里區去年拿地今年在售的樓盤利潤預期來看，去年拿地樓面價38120元/平方米的建發璽樾銷售均價69000元/平方米，去年拿地樓面價39090元/平方米的中駿天宸銷售均價61000元/平方米，售價超過土地樓面價22000元到30000平方米/平方米。
與此同時，中國房地產報記者瞭解到，中駿在2018P03號地塊上所建項目中駿天宸，今年7月25日領取預售證，批准住宅229套，截至11月19日上午，剩餘可售住宅31套，去化率達86.5%。這增加了市場對新地王的銷售預期。
另一位參與競拍的房企人士則認為，“現場競拍激烈，最後的成交價還是挺高的”。公開數據顯示，今年5月至8月，廈門土地成交樓面均價分別為：7665元/平方米、28242元/平方米、21959元/平方米、20128元/平方米。
一位廈門閩系開發商向中國房地產報記者表示，“島內推地有提振市場信心的作用。項目規模大，並且在島內，對於想要打造高端物業、快速變現的房企來說，是一個很好的選擇。不過此次成交價格超過4.5萬元/平方米，容易形成後續房價上升。”
島內熱
另一個值得注意的細節是，此次島內湖裡2019P01地塊競買房企有13家，島外翔安2019XP01地塊競買者則只有3家。這是新房售價預期調低、地王去化難度上升、市場觀望情緒加重的情況下，廈門島內熱島外冷的土地市場表現的一個縮影。
前述未參與競拍但十分關注是次土拍的大型房企負責人表示，“島內供地以拆遷地塊為主，很多手續不齊全且節奏緩慢，舊改地塊前兩年未完全處理清楚，現在整理成淨地才可以出讓。儘管現在廈門著力推動島外發展與購房置業，但島外還是不及島內資源集中，土地市場也不及島內熱度高。”
數據層面的表現同樣可見一斑。根據廈門市房管局公示的樓市成交數據，2017年至2019年上半年，廈門市新批商品住宅預售面積408.9萬平方米，其中島內僅16.3萬平方米，島外392.6萬平方米；這段時間內，廈門市商品住宅成交面積為344.3萬平方米，其中島內53萬平方米，島外291.3萬平方米。可以判斷，島內新房處於供不應求狀態，島外在過去3年間沉澱了101.3萬平方米的商品住宅。
供需錯配是島內土地市場熱度高的必要條件。前述閩系開發商告訴中國房地產報記者，“開發商拿地的熱情在於兩個方面，從市場角度來說，開發商會有意願去參與競拍，因為島內地塊未來的議價空間、品牌知名度都不錯，但從現金流角度來說，很多民企尤其閩系房企的現金流並不寬裕。儘管有期望，但考慮到現實也會放棄。”
因此，在島內供地少、地塊優質，且加之去年島內地塊競拍時房企競爭激烈的先行樣板的情形下，政府將此次島內2019P01地塊的競買條件調整到比去年兩宗地更寬鬆。
根據去年8月29日廈門市國土資源與房產管理局關於2018P02等3幅地塊國有建設用地使用權公開出讓公告，湖裡2018P02出讓條件是，採用“限地價、競配建”方式拍賣，不設拍賣底價；隨後11月28日廈門市國土資源與房產管理局關於2018P03地塊國有建設用地使用權公開出讓公告顯示，已經將競買方式調整為不設拍賣底價，按照價高者得原則確定受讓人。
此次出讓的湖裡2019P01地塊的條件則進一步放寬。根據10月16日廈門市自然資源和規劃局關於2019P01等兩幅地塊國有建設用地使用權公開出讓公告顯示，湖裡2019P01地塊不設拍賣底價，按照價高者得原則確定受讓人，並且新出一項新利好，即土地出讓金可以分兩期支付，第一期土地出讓金為總成交價款的50%，在成交之日起5個工作日內付清，第二期為總成交價款的50%，在成交之日起4個月內付清，並支付利息。
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