以深圳客為主的惠州樓盤實地A樓盤，日前推出“一成首付”。

僅僅幾個月前，惠州樓盤還都沉浸在“全款的往裡走，按揭的不要堵門口”的傲嬌之中，想著法兒捆綁加價。可9月還未過半，惠州開發商已經在用低首付吸引購房者了！

開發商變臉快，已經持續高溫了兩年的惠州樓市，急速降溫——惠州合縱聯行的發佈的統計數據顯示，8月份惠州全市累計網籤住宅11041套，比7月份少了5368套，下滑超32%！

開盤去化率驟降，備案價預期下調，上門買房的人更加猶豫。

731新政後，不僅深圳月度成交量出現30%的下滑，惠州樓市也不給力了！

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惠州臨深板塊：深圳客退潮，

開盤去化率40%！

圖說：惠州9月第一週市場情況

從要求全款到使用低首付賣房，惠州開發商只用了不到90天的時間。惠州市場的情況究竟有多糟糕？事實上，在惠州中原的報告中，惠州新房上門量已經出現了連續四周的下滑。

另外，在相關平臺的監測中，前段時間惠州臨深板塊個別項目的開盤，去化率也出現大幅度下跌——保利陽光城去化55%；山水芳鄰更是整體去化率僅40%！

當地行業人士的介紹中，成交情況不明朗，是因為深圳客退潮，以及外省客戶的迅速減少。在合縱聯行的市場監測中，惠州各行政區除龍門縣之外，其他各縣區成交面積均環比下滑。

特別是與深圳市場強相關的臨深板塊，大亞灣的網籤住宅數量環比下跌48%！事實上，大亞灣市場6-8月網籤數量就呈現出一路下滑的態勢。此外，媒體報道中，惠東濱海線購房者觀望濃郁，成交下滑明顯，樓市去化速度也明顯減慢。

由於對後市預期信心不足，惠州開發商的推盤速度也開始減慢。據企鵝找房統計，本週惠灣及惠東片區6個項目新獲預售證，僅1405套新房源入市，相比上週又有所下降。

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1-1.5成首付重現江湖，裝修款也可以分期！

由於市場觀望情緒濃厚，不久前，有深圳開發商開始採用首付“分期付款”的招式攬客。

而在惠州，以實地A樓盤為代表，則推出了“一成首付”搶客。據悉，A樓盤目前是1-5棟均在售。媒體報道中，“一成首付”針對的面積是115-140㎡的3-4房，其餘的兩成首付可做第三方貸款，貸款時間可以做到6個月-5年。

據稱，這一貸款產品可以按月還款，也可以先息後本，月息9釐。根據好房專家經緯判斷，這一產品應屬於信貸類產品，與目前深圳市場主流信貸利息約8-9釐的水平差不多。

除了推出了低首付，實地常春藤的裝修款，也可以分期付款。目前，該項目帶裝修價格約為10800元/㎡。

據中介介紹，不僅實地，惠州還有其他開發商也推出了低首付攬客。該項目位於惠陽，目前首付13萬起就可以入手，按揭可首付1.5成。

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惠州“金九銀十”，要變“銅九鐵十”？

圖說：9月第一週惠州住宅供應

雖然數據出現下滑，但是在惠州行業人士的解釋中，認為8月份網籤數據差，是因為更多項目推貨節點是在9、10月份，而8月份的網籤數據，很多是7月份發生的成交，網籤數據存在滯後性，也僅能作為參照。

據當地媒體報道與統計，8月份惠陽的新房供應量僅670套，環比下跌84%。惠東的供應量也環比下滑50%。

不過，在中原的統計和監測中，粵港澳大灣區8個有開盤城市中，僅惠州、東莞仍保持70%以上的認購率，其餘各城開盤認購率均在榮枯線上下徘徊。新房市場中，至少惠州的情況比周邊城市好。

惠州中原董事總經理鍾志斌認為，惠州樓市近兩個月供需兩端的回落，背後原因除了宏觀大環境因素、樓市政策以及銀行信貸收緊等方面疊加影響之外，深圳“731新政”出臺對惠州樓市也造成間接影響。

“深圳731新政非常有針對性，抑制了深圳樓市的投資氣氛，甚至一定程度上凍結了深圳樓市的流動性，也引起市場的強烈觀望，同時快速傳導到惠州樓市、特別是臨深區域。”

鍾志斌判斷，惠州樓市在短期內很難繼續一路高歌，反倒要警惕下行的壓力。在接下來第四季度，預計惠州不同樓盤的銷售分化會越來越明顯。

就在昨天，惠州市房管局也再度出臺調控政策，正式發文規範要求境外個人在境內，只能購買一套用於自住的住房。大環境下，惠州樓市“金九銀十”是否會黯淡收場，似乎成了大概率事件。

深圳樓市分析：現在在還能買房麼？

在過去很長一段時間以來，房產投資都是大家最信賴的財富增值渠道，尤其對於一些專業的投資客來說，將槓桿及政策方面的各種漏洞運用到極致，低買高賣，事實也證明只要你敢於投身其中，最後或多或少都能夠分得一杯羹。

房子一直充當著整個中國社會“創富”的工具，在過去學霸也一直是樓市多軍，反反覆覆也買入了十幾套房子，但是從最近兩年的樓市來看，“傻傻的賺”的時代已經一去不復返了，尤其最近市場已經給出了很明確的信號，市場拐點已來，房價下行在所難免。

近五月深圳二手房掛盤量

從上圖我們可以看到，從六月中旬以來，二手房庫存量迅速增加，不到3個月時間，深圳二手房庫存量急速攀升16個百分點，尤其是731新政之後，上升尤為明顯。從這一方面我們可以看到兩個問題，第一：拋盤量在增加，第二：房子不好賣了。這就是很明顯的市場拐點，接下來急售的房源將會降價出手，筍盤將會隨之出現。

2016年“10.4”政策後，小編對二手房市場做了普查，“10.4”政策出臺後兩個月時間，深圳二手房整體行情下跌了12%，學霸預計今年7.31到年底，深圳房價下跌10%以內是可以預期的。

雖然深圳的庫存量增多，但是從全國範圍來看，深圳的情況還算樂觀，上圖為其他幾個城市二手房庫存量對比，我們可以看到深圳的庫存量相對來說增加的還不算太明顯，最上面一條線是北京，4月1日到9月1日，五個月時間庫存量上漲了40%左右；第三條線是南京，南京的房價過去兩年上漲了不少，庫存量也相對比較平穩；第四條線非常明顯，三個月時間，重慶的庫存量上漲了接近200%，所以過度炒作的城市最好不要去；黃線是杭州，短時間內房價上漲了比較多，G20峰會、亞運會給這個城市打上了不錯的標籤，號稱中國最五城市；綠線是青島市，杭州和青島都是在短短的三個多月時間二手房庫存量上漲了整整一倍，這非常能說明問題，說明我們的很多需求不是真實需求，很顯然有些房子並不是用來住的。

在過去兩年多時間內，全國各地市普漲，上漲的房價讓很多人獲得了額外的財富，一套房子所獲得的收益讓工資看起來是那麼的微不足道，也正因如此，造成了全民炒房的這樣一個局面，人人都成為了投資客。

但是這種盲目的入場一旦經歷政策調整，很有可能是血本無歸的局面。比如環京城市廊坊的燕郊，在17年一度新房價格衝高到4萬/㎡，就在大家都陷入這樣一種全民炒房狂歡的時候，一紙限購令迅速讓當地樓市冷卻下來，目前房價降到不足兩萬，部分購房者首付款打了水漂不說，還要額外承擔一筆不少的債務，發財夢就此落空。

目前國家已經對樓市定下了基調，一場浩浩蕩蕩的去金融槓桿、打擊投機炒作、抑制高房價的行動就此開啟，從樓市賺快錢的時代已經過去了。那房子現在還可以買麼，小編認為房產投資從來不應該當做成一個短期獲利的工具，現在深圳實行的三年限售就是一次很好的正本清源，將激進的投資客以及資金實力不足的購房者驅離出場，對於真正想買房的剛需來說，無疑是一次及時雨般的利好。

不要看現在樓市比較低迷，在樓市低迷期前是有過輝煌期的，深圳2007年大漲一波，2010年大漲一波，2015年大漲一波，分別是三年、五年的週期，下一次大漲是什麼時候不好做判斷，但是等開始漲的時候再買，有可能已經晚了，對剛需來說是不可承受之痛，對改善來說更加是一種折磨，2015年“3.30”之後各種打官司，各種返價，各種違約，實際上並不是換房的好時機。

因此對於剛需改善等自住型客戶，在自己資金承受範圍內，價格合適是可以隨時入手的，尤其是給孩子買學位房的需求，買一套房子，小學+初中至少持有十年以上，十年以上的時間抓住一波上漲應該是沒有什麼問題的，現在房價雖然將會有所回調，但是低賣低買對於換房來說無疑降低了成本，是一次很好的時機。