以深圳客为主的惠州楼盘实地A楼盘，日前推出“一成首付”。

仅仅几个月前，惠州楼盘还都沉浸在“全款的往里走，按揭的不要堵门口”的傲娇之中，想着法儿捆绑加价。可9月还未过半，惠州开发商已经在用低首付吸引购房者了！

开发商变脸快，已经持续高温了两年的惠州楼市，急速降温——惠州合纵联行的发布的统计数据显示，8月份惠州全市累计网签住宅11041套，比7月份少了5368套，下滑超32%！

开盘去化率骤降，备案价预期下调，上门买房的人更加犹豫。

731新政后，不仅深圳月度成交量出现30%的下滑，惠州楼市也不给力了！

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惠州临深板块：深圳客退潮，

开盘去化率40%！

图说：惠州9月第一周市场情况

从要求全款到使用低首付卖房，惠州开发商只用了不到90天的时间。惠州市场的情况究竟有多糟糕？事实上，在惠州中原的报告中，惠州新房上门量已经出现了连续四周的下滑。

另外，在相关平台的监测中，前段时间惠州临深板块个别项目的开盘，去化率也出现大幅度下跌——保利阳光城去化55%；山水芳邻更是整体去化率仅40%！

当地行业人士的介绍中，成交情况不明朗，是因为深圳客退潮，以及外省客户的迅速减少。在合纵联行的市场监测中，惠州各行政区除龙门县之外，其他各县区成交面积均环比下滑。

特别是与深圳市场强相关的临深板块，大亚湾的网签住宅数量环比下跌48%！事实上，大亚湾市场6-8月网签数量就呈现出一路下滑的态势。此外，媒体报道中，惠东滨海线购房者观望浓郁，成交下滑明显，楼市去化速度也明显减慢。

由于对后市预期信心不足，惠州开发商的推盘速度也开始减慢。据企鹅找房统计，本周惠湾及惠东片区6个项目新获预售证，仅1405套新房源入市，相比上周又有所下降。

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1-1.5成首付重现江湖，装修款也可以分期！

由于市场观望情绪浓厚，不久前，有深圳开发商开始采用首付“分期付款”的招式揽客。

而在惠州，以实地A楼盘为代表，则推出了“一成首付”抢客。据悉，A楼盘目前是1-5栋均在售。媒体报道中，“一成首付”针对的面积是115-140㎡的3-4房，其余的两成首付可做第三方贷款，贷款时间可以做到6个月-5年。

据称，这一贷款产品可以按月还款，也可以先息后本，月息9厘。根据好房专家经纬判断，这一产品应属于信贷类产品，与目前深圳市场主流信贷利息约8-9厘的水平差不多。

除了推出了低首付，实地常春藤的装修款，也可以分期付款。目前，该项目带装修价格约为10800元/㎡。

据中介介绍，不仅实地，惠州还有其他开发商也推出了低首付揽客。该项目位于惠阳，目前首付13万起就可以入手，按揭可首付1.5成。

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惠州“金九银十”，要变“铜九铁十”？

图说：9月第一周惠州住宅供应

虽然数据出现下滑，但是在惠州行业人士的解释中，认为8月份网签数据差，是因为更多项目推货节点是在9、10月份，而8月份的网签数据，很多是7月份发生的成交，网签数据存在滞后性，也仅能作为参照。

据当地媒体报道与统计，8月份惠阳的新房供应量仅670套，环比下跌84%。惠东的供应量也环比下滑50%。

不过，在中原的统计和监测中，粤港澳大湾区8个有开盘城市中，仅惠州、东莞仍保持70%以上的认购率，其余各城开盘认购率均在荣枯线上下徘徊。新房市场中，至少惠州的情况比周边城市好。

惠州中原董事总经理钟志斌认为，惠州楼市近两个月供需两端的回落，背后原因除了宏观大环境因素、楼市政策以及银行信贷收紧等方面叠加影响之外，深圳“731新政”出台对惠州楼市也造成间接影响。

“深圳731新政非常有针对性，抑制了深圳楼市的投资气氛，甚至一定程度上冻结了深圳楼市的流动性，也引起市场的强烈观望，同时快速传导到惠州楼市、特别是临深区域。”

钟志斌判断，惠州楼市在短期内很难继续一路高歌，反倒要警惕下行的压力。在接下来第四季度，预计惠州不同楼盘的销售分化会越来越明显。

就在昨天，惠州市房管局也再度出台调控政策，正式发文规范要求境外个人在境内，只能购买一套用于自住的住房。大环境下，惠州楼市“金九银十”是否会黯淡收场，似乎成了大概率事件。

深圳楼市分析：现在在还能买房么？

在过去很长一段时间以来，房产投资都是大家最信赖的财富增值渠道，尤其对于一些专业的投资客来说，将杠杆及政策方面的各种漏洞运用到极致，低买高卖，事实也证明只要你敢于投身其中，最后或多或少都能够分得一杯羹。

房子一直充当着整个中国社会“创富”的工具，在过去学霸也一直是楼市多军，反反复复也买入了十几套房子，但是从最近两年的楼市来看，“傻傻的赚”的时代已经一去不复返了，尤其最近市场已经给出了很明确的信号，市场拐点已来，房价下行在所难免。

近五月深圳二手房挂盘量

从上图我们可以看到，从六月中旬以来，二手房库存量迅速增加，不到3个月时间，深圳二手房库存量急速攀升16个百分点，尤其是731新政之后，上升尤为明显。从这一方面我们可以看到两个问题，第一：抛盘量在增加，第二：房子不好卖了。这就是很明显的市场拐点，接下来急售的房源将会降价出手，笋盘将会随之出现。

2016年“10.4”政策后，小编对二手房市场做了普查，“10.4”政策出台后两个月时间，深圳二手房整体行情下跌了12%，学霸预计今年7.31到年底，深圳房价下跌10%以内是可以预期的。

虽然深圳的库存量增多，但是从全国范围来看，深圳的情况还算乐观，上图为其他几个城市二手房库存量对比，我们可以看到深圳的库存量相对来说增加的还不算太明显，最上面一条线是北京，4月1日到9月1日，五个月时间库存量上涨了40%左右；第三条线是南京，南京的房价过去两年上涨了不少，库存量也相对比较平稳；第四条线非常明显，三个月时间，重庆的库存量上涨了接近200%，所以过度炒作的城市最好不要去；黄线是杭州，短时间内房价上涨了比较多，G20峰会、亚运会给这个城市打上了不错的标签，号称中国最五城市；绿线是青岛市，杭州和青岛都是在短短的三个多月时间二手房库存量上涨了整整一倍，这非常能说明问题，说明我们的很多需求不是真实需求，很显然有些房子并不是用来住的。

在过去两年多时间内，全国各地市普涨，上涨的房价让很多人获得了额外的财富，一套房子所获得的收益让工资看起来是那么的微不足道，也正因如此，造成了全民炒房的这样一个局面，人人都成为了投资客。

但是这种盲目的入场一旦经历政策调整，很有可能是血本无归的局面。比如环京城市廊坊的燕郊，在17年一度新房价格冲高到4万/㎡，就在大家都陷入这样一种全民炒房狂欢的时候，一纸限购令迅速让当地楼市冷却下来，目前房价降到不足两万，部分购房者首付款打了水漂不说，还要额外承担一笔不少的债务，发财梦就此落空。

目前国家已经对楼市定下了基调，一场浩浩荡荡的去金融杠杆、打击投机炒作、抑制高房价的行动就此开启，从楼市赚快钱的时代已经过去了。那房子现在还可以买么，小编认为房产投资从来不应该当做成一个短期获利的工具，现在深圳实行的三年限售就是一次很好的正本清源，将激进的投资客以及资金实力不足的购房者驱离出场，对于真正想买房的刚需来说，无疑是一次及时雨般的利好。

不要看现在楼市比较低迷，在楼市低迷期前是有过辉煌期的，深圳2007年大涨一波，2010年大涨一波，2015年大涨一波，分别是三年、五年的周期，下一次大涨是什么时候不好做判断，但是等开始涨的时候再买，有可能已经晚了，对刚需来说是不可承受之痛，对改善来说更加是一种折磨，2015年“3.30”之后各种打官司，各种返价，各种违约，实际上并不是换房的好时机。

因此对于刚需改善等自住型客户，在自己资金承受范围内，价格合适是可以随时入手的，尤其是给孩子买学位房的需求，买一套房子，小学+初中至少持有十年以上，十年以上的时间抓住一波上涨应该是没有什么问题的，现在房价虽然将会有所回调，但是低卖低买对于换房来说无疑降低了成本，是一次很好的时机。