在上交所向雲南城投（600239）就業績為何大幅虧損發出“三問”之後一個月，後者於2月23日作出了回答。
回覆函中，雲南城投不僅就藝術家園、大理海東方高爾夫球場項目及近期一口氣向集團出售17家銀泰系公司股權作出瞭解釋，還進一步闡明瞭公司下一步會就部分資產進行降價銷售的計劃，並再次強調向文旅康養轉型的願景。
去年四季度大幅預虧有8個原因
公司主要解釋了為何在四季度突然出現大幅預虧的問題。
回覆函顯示，雲南城投2019 年三季報顯示，前三季度歸母淨利潤僅虧損 10.63 億元，但預計全年歸母淨利潤虧損24.50~29.50 億元，也就是說，四季度的虧損額翻倍還多。
雲南城投給出的原因如下：
宏觀層面上，2019年三季度起，房地產市場調控加碼，融資渠道收窄，融資成本持續升高。加之許雷事件，公司融資額明顯下降，2019年全年僅實現111億元，同比2018年的融資額188億元下降41%，平均融資成本由2018年的7.23%上升至2019年的8.63%。
更慘的是，由於新增融資額及銷售回款主要用於還貸款，導致公司後續開發資金嚴重不足，使得項目開發週期拉長、竣工結轉延後。2019年公司新竣工面積26.18萬平方米，同比大降65%。
受此影響，2019年公司房地產開發業務銷售收入約40億元，同比下降約47%，不足以覆蓋全年營業成本費用,平均銷售毛利率26.75%，與各規模房企的平均銷售毛利率基本持平，同比下降3.9%。
而四季度經營利潤大幅下降的原因主要有8大因素，其中成本費用的上升、銀泰系商業項目、藝術家園破產及海東方高爾夫球場項目計提存貨跌價準備為主要因素，歸母淨利潤共計虧損加大降價促銷力度來實現銷售目標，緩解資金壓力。
公司在回覆函中也提到，公司2019年自持資產總額232億，佔資產總額的26%。隨著自持資產佔比上升，公司資產週轉率逐年下降，財務費用逐年攀升，對經營業績的負面影響日益凸顯。
繼續去庫存 兩個月甩賣資產超350億
回覆函中，有一組數據相當驚人：截至2019年末，公司資產總額約890億元，資產負債率達93%，有息負債率74%——這樣的高負債率決定了雲南城投在2020年的整個走向：繼續去庫存，然後在保利集團和雲南城投集團混改中找到自己以後真正的方向。
繼去年把成都會展資產大筆甩賣給融創之後，雲南城投“去庫存”的動作在今年1、2月再次達到一個高峰：短短兩個月，已有4次較大的資產出售動作。
首先是1月2日，公司向保利集團旗下保利灣區投資發展以非公開協議方式轉讓東莞雲投置業有限公司90%的股權，交易價款初定為9.41億元。
其次是1月21日，公司與控股股東雲南城投集團簽署《合作意向協議》，就出售公司下屬17家銀泰系子公司的股權進行了約定，雲南城投集團擬以支付現金對價的方式，收購這17家公司的股權。在2月23日發佈的重大重組進展公告中，公司表示目前還在盡調程序中。回覆函中稱：本次交易涉及到的資產總額約320億元，有息負債約226億元，交易收回的價款公司計劃用於償還債務和補充流動資金。本次交易完成後，預計公司資產規模將大幅下降。
第三，2月18日晚，雲南城投連發9則公告，稱董事會已全票通過公司轉讓子公司昆明欣江合達城市建設有限公司60%股權給雲南保利實業，作價約4.9億元，加上同步轉讓的負債達到約11.6億元。
第四，2月18日同時公佈的還有子公司雲南城投置地110.82畝的“拾萃城”項目土地被政府收回，補償金共計7.04億元，此前公司獲得此三處土地使用權的成本合計為3.32億元。
可以看出，本次雲南城投的資產出售動作力度超過以往，涉及出售資產超過350億元，相對於2019年總資產890億元來說，比例近半。
尋找生機：依託兩大集團轉型
除了讓公司變得更“輕”，雲南城投還在尋找生機。
公司在回覆函中表示，在成本和產品價格上也會繼續“做減法”，比如保證工程成本實現“減法”控制目標，加大對現有商鋪及車位的去化力度，擬通過改造公寓出售、調價促銷等多種方法降低存貨佔比，預計2020年去化約47萬平方米；計劃新開工面積為136萬平方米，擬竣工面積為72.8萬平方米。
其中還提到，公司資金將優先向週轉速度快、收益高的在建項目傾斜，加快開發節奏，保障項目按計劃竣工交付。“週轉速度快、收益高的在建項目”，很顯然是以住宅為代表的項目。
雲南城投表示，目前，公司已取證待開發的土地面積為6132畝，公司下一步將圍繞向產業地產商全面轉型的目標，著力構建“文化+土地+開發”、“旅遊+土地+開發”及“康養+土地+開發”的三大業務板塊。
向文旅康養轉型的其中一個保障就是省城投集團與保利集團混改的完成，公司表示，屆時將依託兩大集團擁有的旅遊景區、酒店、醫療、教育、金融等大健康、大休閒領域的優勢產業資源，提升公司的運營能力和競爭能力。
公告還透露，雲南城投集團與保利集團的混改尚未簽訂正式合作協議，目前受疫情影響，可能導致混改相關進程延遲。
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