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提问：星叔好，宜宾有一套房产。未来几年估计不住那了，果断卖掉置换还是等风口？请问未来房地产投资风口在哪？
回答：置换是个不错的节点，尤其是三四线，换掉买能级更高的城市
如今房地产依旧是相对较好的投资渠道，但地产后半场，过去是普涨，如今是选涨。
未来房地产成长空间和速度、利润都在多重受限，未来房地产不是所有楼盘都有投资价值
因为调控等原因，市场供应原因和不同业态发展的不均衡性，他们的增值幅度、投资机会都有很大区别
未来值得投资的只有20%的城市，20%的楼盘和20%的房企。楼市分化已经是必然
房地产投资，“谈价格不如谈价值，谈房市不如谈城市”！
选对城市、选好城市往往是房地产投资的第一选择，
甚至一个城市的选择就决定了投资收益成功高低和幅度的一半
提问：星叔，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？
回答：砍价是门技术，详见内部分享《二手房砍价技巧篇 如何砍价50万》。
提问：坐标西安经开区，有单位商品房一套，87平米，未来有置换在单位大房可能性。另有自住房一套，130地铁旁，单位附近，孩子上小五，初中有换学校可能性。预算子弹100，月供8k以内，被限购。想再买一套四室大房子，160-220之间，自住兼投资，期望保值升值。不限购区域看了星河湾，226,400万，明年交房。星河湾东邻的万科理想城，叠拼，300-370万，毛坯，21年9月前交房。限购区域碧桂园香湖湾，叠拼350-445万，凤城八路龙湖景粼天序，目前无房，二期明年三月开始。二手房市政府小区文园小高层199平，总价400w，有大证无小证，全款付，毛坯。纠结中，想早点入市，目前手头子弹不宽裕，如何决择？谢谢!
回答：西安是2018年吸引人口落户最多的二线城市。也是18年涨幅最大的二线城市。
西安经过这一波上涨，房价已经接近强二线城市。
相对于它自己的人口存量、产业结构和配套资源来看，目前的房价是偏高的，
虽然不能说是泡沫，但是短时间内暂时不会有大行情，近2年熄火，
子弹不足不用着急买，继续蓄力观望看看。
龙湖明年可以重点关注一下。
提问：星叔您好，本人37岁，今年三月因为资金周转把常平碧湖花园楼梯复式4房出售，全款置换了一套紫荆花园在楼梯楼顶三房。目前在出租。
后续打算自住。18年三月在桂林灵川县老公名义贷款买了一套三房楼梯一楼带院子的07年房子。老公说要回老家养老买的。请问灵川有可能并入桂林市区吗？大宝在常平一小读五年级。二宝两岁多。目前生活和工作圈子还是在碧湖花园附近。考虑三五年还会在碧湖租房。现手上只有20余现金。想还是投资房产。想利用离婚换一个首套房票，看了几个小区。
1. 美域公馆， 金美花园的一房。有中心小学学位。2.常阳花园和嘉美豪苑 一房一厅 有一小学位。
这两种选择压力就少很多。或者还是在碧湖供一套两房。目前有鹿茵苑楼梯四楼朝北两房 66万。巴黎春天电梯三楼东南向两房86万。个人对朝向很看重。但电梯房给不了那么多首付。同时还贷压力也很大。请问怎么选择适合。
回答：你的买房投资方式，方向都不是很对。
1.首先置换方式不对，既然选择全款置换，还是楼梯顶楼，资产反而置换更差，买房全款资金利用率太低，没有杠杆，导致选择面太窄，买了楼梯顶楼，未来出手都是硬伤。
2.养老自住如果从投资角度看，完全是浪费资金，现在才37岁，孩子还在读小学，竟然这么早考虑养老问题，而且还买在县城，毫无投资价值，资金纯粹在站岗浪费。
3.如果说你有学区需求，可以买小户型挂学位，读完再出手，如果没有，我不建议投资一房，浪费房票，涨幅空间也有限，另外学区划片政策变化大，不要为了买而买。
综合建议你出掉县城房子，扩大资金流，常平尽量买带电梯新一点的房子，3房最佳，另外朝向除非自住，投资没那么重要。
提问：星叔，买房是如何淘笋盘的，有什么方法吗？
回答：详见内部分享《如何淘笋？低于市场价50万的那些笋盘》
提问：星叔好，坐标南宁，这边有个楼盘二手房比新房还便宜3000多？能入手吗？
回答：评测一个城市或地段的房地产价值，有一条很重要，就是看新房和二手房的价格差，新房价格高于二手，相差越大，说明房地产价值泡沫越大。
因为房产价值不在于入，而在于“出”。二手房价格越低，说明房子越难变现，自然可投资价值低。另外一层意思说明，新房和二手房库存太大，导致价格太低。
值得注意的是大多数三四线的购房者均患有“新房癌”，但长时间过量的新房开发，会导致库存持续拉大，供需失衡，房价下跌。所以在“新二手房价差大”的城市，如果操作得当，最好买5-10年的次新房，性价比会更高一些，而且不容易被骗。
提问：新上海人，夫妻三十岁出头，目前有虹口内环老破小一套，有贷款。外地的父母打算在美兰湖买一套二手叠墅用来养老，大约800万+，可以全款，能下手吗？
回答：叠墅比较适合自住，如果老人喜欢这种，是可以考虑买的。
不过美兰湖，周边配套比较弱，没有像样的mall，而且北区医院也比较弱，这个也是近郊别墅的通病。而且美兰湖供应量大，流动性不太好，如果出售也会遇到问题。所以建议你再考虑考虑。
其实养老第一需求是医疗，然后再是容积率低的居住环境，我倒是更建议你在中环附近找一下。而且看你的现金充裕，应该会有更好的选择。
提问：星叔 请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？
回答：房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作，具体流程见内部分享。
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