2月3日中国指数研究院（以下称“中指院”）召开主题为“疫情下地产行业的’危’与’机’”月度市场形势电话分享会。会议邀请了中指研究院市场研究总监曹晶晶，中指企业事业部总经理白彦军，中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜做了主题分享，另外，还邀请了四家券商地产首席分析师为开发商答疑。
会议透露了疫情对需求端的影响，调查结果显示，若没有疫情，49%的参与调研的网友在春节期间及接下来的一个月有购房计划，因为疫情而推迟购房计划的比例达到70%，短期需求有延迟入市倾向。此外，参与调研的网友中有43%的人会考虑通过网上售楼处购（看）房。
中指市场研究总监曹晶晶
新疫情对楼市的影响整体不大
从SARS的复盘经验来看，当年疫情对经济、全国楼市、疫情比较重的区域的影响，无论是调整的深度还是调整的时间都相对较小。但现阶段的宏观环境和市场特点都和2003年有着明显不同，需要企业关注和重视。
从经济环境来看，宏观基本面存在差异，当前经济面临较大下行压力。2003年我国经济整体处在快速发展通道，GDP增速保持在9%以上，SARS疫情对经济的短暂拖累并没有影响整体经济上行趋势。但当前经济处于新旧动能转换的关键期，2019年在国内消费动力不足、国外环境紧张等多重压力下，GDP增速下滑至6.1%。今年1月中美第一阶段协议顺利签署，短期提振了市场信心，但现阶段新疫情爆发，餐饮、旅游、交通等行业将受到较大影响，制造业、基建等投资也将受到波及，进一步加大了经济下行压力，经济短期企稳时间将延后。
此外，楼市政策调控力度不同，目前市场整体处在调整通道。首先，2003年SARS疫情爆发时，我国房地产市场规模较小，需求旺盛，销量持续快速扩张。而近二十年来房地产市场经历起步、快速增长后需求逐步释放，目前市场规模持续盘旋于历史高位，大幅度增长的动力明显减弱。其次，从政策环境来看，近几年政策调控整体处在严紧状态，需求释放节奏趋于理性。最后，从企业体量来看，2003年企业销售规模小，在疫情影响下，资金回笼虽有减慢，但对企业整体的影响有限。而当前大型企业市场规模突出且部分企业采取高周转策略，在此情况下，资金回笼受限将对企业带来较大影响，亦在一定程度上增加了整个行业的运行风险。
关于楼市趋势预判，新疫情对楼市的影响整体不大，疫情结束后市场将逐渐恢复。当前楼市已处在稳步调整通道，短期在新型肺炎疫情影响下，经济下行压力增大，叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等，房地产市场交易规模短期将出现回落，规模下行将更多地集中在今年上半年，特别是一季度，二季度会逐渐恢复。从疫情对需求端的影响来看，我们通过房天下收集到近3000份线上调研问卷，统计结果显示，若没有疫情，49%的参与调研的网友在春节期间及接下来的一个月有购房计划，因为疫情而推迟购房计划的比例达到70%，短期需求有延迟入市倾向。此外，参与调研的网友中有43%的人会考虑通过网上售楼处购（看）房。
房价方面，需求短期疲软，叠加房企加大促销，或将导致房价存下调压力，但部分重点城市房价已稳步调整一段时间，在“稳房价”政策下，继续大幅下行的空间有限，房价整体仍将处在平稳运行状态。
不同地区中，疫情较为严重的省市和三四线城市，短期房地产市场调整压力较大。而一二线和城市群强三四线城市，市场需求旺盛，短期置业需求或会延缓入市。
中指企业事业部总经理白彦军：
于房企而言，核心中的核心还是资金
未来，大部分房企应继续做好对疫情的防护，无论是对自身的员工，还是对上下游产业链的开工的工地，合作伙伴的防护都应是第一位的。其二，在疫情之下，资本市场的反馈也比较剧烈，无论是股市还是其他方面的表现，均给企业带来了一些挑战。房企应对时应把握两个主要思路：第一，要保持定力，制定的策略和战略要坚定地执行下去；第二，要有序应对。
具体来看：
关于营销。一二月份为传统市场淡季，因此影响不是特别显著。但是，三月份的变化，将会比较微妙。比较好的预计是仅一季度影响比较大。第一，要对营销模式进行转换，从线下转到线上。房企可以通过第三方平台、私有平台进行线上销售。第二，口碑营销。房企可以基于内部客户和员工，进行推荐营销。当前，将线上所获得的客群转换为线下，是非常大的一个痛点，首先，房企可以给予价格上的优惠，通过线上绑定客户，线下优惠，达到后期的成交。降价方面，一二线城市价格幅度比较可控，三四线或将有明显的价格战。企业一方面要把握好时间，另一方面要把握好力度，分一线、二线、强二线、弱二线，不同的城市有不同的策略。其次，线上转换的过程中，房企应持续维持客群关系，给予客户持续关怀，增强与客户的粘性，疫情之后，第一时间促成交付。
关于资金。2020年房地产行业需偿还债券总额为7598亿，1-6月份有3千多亿，与2019年相比是持平的，但是去年下半年以来融资持续收紧，叠加今年年初疫情的影响，很多民营企业短期的现金流会受到明显影响，从现在债务的成本以及负债率来看，还是属于可控的状态，但随着时间的推移可能会出现变化，这个值得关注。此外，目前资本市场波动较大，如果上半年甚至全年竣工和交付的面积下降，会影响整体业绩表现，对股价带来压力，对有大量股权质押的企业也会带来挑战；当前疫情背景下，一些高周转的企业也会面临比较大的资金的问题，建议房企积极响应政策，做好预案。伴随昨日央行1，2万亿元流动性释放，虽然是整体性的，但对房企也是利好，房企要把握住这个机会，提前进行资本的交流和融资。
关于投资。投资是房企普遍关注的问题。从土地的性价比来讲，当前肯定是合适的，但要分企业来看。针对一些大的国有企业以及资金比较宽裕的企业，他们穿越周期的能力比较强，建议这些企业在当下适当积极投资重点二线城市，包括受疫情影响的城市。对一些短期有资金压力的企业，建议短期内避开受疫情影响较大的城市，因为这些城市销售回款的流动性会弱一些，同时也避开一些三四线的城市，而是更多布局变现能力比较强的一二线的城市。与此同时，受疫情的影响，大家对于公共健康卫生的关注度高涨，未来一线、二线以及强三线的建设基础和条件会越来越好，购房需求也会向这些城市倾斜，因此从中长期来看，企业应进一步强化对这些城市的投资。
关于战略。未来，房企应重点关注两类产品：第一类是健康化的产品，第二类是信息化的产品。由于对医疗的关注和对信息及时反馈的关注，这两类产品肯定会受到客户青睐。过去房地产产品强调学位和其他的资源的导入，经过这次疫情，社区医疗未来在房地产产品中的作用会越来越强，建议房企在产品和长期的转型方面关注社区医疗。
最后我们想说的是信心比黄金都重要。在当下的环境下，房企应做好营销、投资等多方面的准备，但是核心中的核心还是资金，当下保持现金流的充裕是第一位的。希望房企做好全方位准备，响应政府的号召，顺利地度过疫情的考验。
或是房企弯道超车的机会
中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜：
基于这次疫情对市场的影响，中指用数据和模型也进行了相应的预判，在预判当中调低了经济增速，基于政策因城施策，灵活的实施，调高了政策系数；同时也调高了M2的增速，主要是基于央行近期发布的相应货币政策，以及对房地产金融不会过于严苛的预期。在这些前提之下，我们对数据进行了一个模拟测算，年初我们预判2020年全国商品房销售面积同比下降5.0%~6.5%，由于这次疫情所带来的市场影响，预计同比降幅继续下调2%左右。从绝对量上来说会减少3000~3500万平方米，也就相当于减少了一个武汉的市场总量，这是对整个市场的一个初步预判。从全年的表现上来看，上半年相对压力较大，下半年随着预期的控制以及市场信心的恢复，会有一个相对较好的表现。综合来看，考虑到房地产投资在稳经济中的重要作用，疫情对楼市的影响有限。
基于这个前提，企业端还需以一种积极的态度去应对市场总体的变化。下面给房企提几点建议。
一、要积极营销。现阶段要想办法留住客户，让客户居家能够通过互联网的方式了解楼盘更多信息，同时给一些潜在客户更多的人文关怀。同时要吸引客户在疫情过后能够快速下单购房，当然更主要的是价格优惠，做好这些助跑的准备工作，一旦疫情过后，将实现抢跑。
二、要积极融资。从过去以往的经验来看，都是疫情会利好债市利空股市。对于企业来说，现阶段无论从境外和境内发债都有一轮机会，企业要把握好这一轮发债机会，去年上半年发债的企业也取得了一些融资的先机。同时，一定要结合各个不同的城市，特别是疫情比较严重的疫区，实际上政府都给了一些相应的金融支持政策，企业也要把握这些疫区的金融政策支持下的融资机会。
三、建议企业要适度拿地。现在企业有一个短暂的休养生息的时期，利用这个时期建议房企要对过去的拿地策略进行一个反思和总结，特别是让企业受困的地王要进行一个深度复盘，中指有个地主产品能够帮助企业在线远程看地，同时还有一些大数据和报告工具，能够帮助企业进行一个复盘。在复盘之后要总结经验和教训，以便下一轮科学拿地。在疫情之后，仍有一轮拿地机会，特别是地方政府由于财政需要，还会积极推地，并且也会降低一些价格预期，实际上对企业来说有拿到合理价格的土地的机会。
在拿地时建议企业额外考虑几个因素，一是地方政府的治理水平，从这次疫情爆发之后，可以看到中部地区的政府治理水平明显不如长三角和珠三角。同时，还要考虑城市的综合配套，比方说不仅是教育还有医疗，像武汉教育很好，但是医疗不足。经过这一轮的疫情之后，所有的老百姓在考虑购房的时候，也会考虑这个地方政府的治理水平，以及教育、医疗这些综合配套，企业拿地时也要把这些因素作为一个很重要的考虑要素。
此外，对于金融机构来说，金融机构比较关心的是房企的经营风险。从中指的风险测评系统工具中可以看到几类企业是有风险的。
第1类，是地王在整个存货当中占比比较大的一类企业；第2类是三四线城市布局比较多的企业，因为这一轮没赶上回乡置业；第3类是属于疫区布局比较多的企业。
这几类企业确实在现阶段存在一些风险，那么到底风险程度有多大？其实可以查看一下中指风险测评，对于不同的企业有不同的风险系数，需要提醒的是，在这一轮疫情之后，不能够以大小论企业优劣。从中指测评系统中反映出来，一部分在100亿到300亿之间的企业，过去并没有拿到价格高的土地，实际上他们的现金流还是比较稳健的，在这一轮中，因为有机会拿到价格合理的一些土地，就存在一个弯道超车的机会，某种程度上也会是金融机构可以考虑的合作伙伴。
问答
1、疫情对一二级市场的影响幅度有多大？对武汉市场怎么看？另外，疫情对置业需求有什么影响？
中指观点：
总体来看，疫情短期会对新房市场带来一定影响，主要是在一季度。二季度以后，市场或会呈现逐步回温的态势，相应的销售节点也将向后顺延。二手房市场方面，由于带看量受到影响和抑制，短期二手房量价均将面临下调压力。待市场秩序恢复正常后，二手房挂牌量和成交量将会有所提升，由于置换链条的带动，间接对新房市场也会带来积极影响。
短期受疫情的影响，武汉市场存在一定的下调压力，整体调整时间相对于其他一二线的城市会略长一些。但是中长期来看，武汉市场需求旺盛，未来依然看好武汉房地产市场发展。
疫情影响下，市场整体需求将会延迟入市。同时，根据房天下调研数据来看，43%的人会考虑在网上售楼处看房、买房，企业仍需要积极营销，引导客户需求形成市场成交。
此外，现阶段绿色环保、智能和科技住宅以及物业服务会受到更多置业者的关注。最后，从人口流动的角度来看，未来医疗等相关资源丰富的城市也将获得更多人的青睐。
2、疫情影响下，高周转的企业能撑多久？以后大公司是否会主动降杠杆？长期来看，对地产企业高周转影响如何？
中指特邀券商分析师：
销售方面：疫情对房地产企业将不会造成很大的影响。2020年2月份受疫情影响的房地产销售额将会腾挪到三四月份，对全年的影响较小。
第一，2003年非典期间，受疫情影响最严重的4月量较历史同期额外缩量了约8%，而这部分购房需求基本都腾挪到了在疫情渐入尾声的5-6月中；按2003年SARS对4月销量影响的情况推算，并且不考虑疫情期间受影响的购房需求腾挪到后面的月份，预计疫情对今年全年销量增速额外下拉了0，5的百分点左右。
第二，假设疫情持续到2月底，并且2月完全没有销售，同时这部分的销售也不会腾挪到后面月份进行回补，在这种极端的情况下，疫情对全年销售将额外拉动4，6个百分点。
第三，疫情其实在春节前就已经爆发了，关键点是在1月20日。根据数据分析得到，春节前四天日均销量环比前面下降幅度是历史的2倍，不考虑这部分销售在后期回补，疫情对全年销售增速额外下拉2.7个百分点。综合看，预计疫情对全年销量或有1-2个百分点额外负向拉动。加上这轮的周期政策本身可能也相对偏紧，经济下行的压力也比较大，预计也会带动后期政策做一些边际改善。从这个角度来看，销售影响的核心是2月份，后期可能有一些回补，影响也不会那么大。
对于房地产企业而言，需要关注资金、营销等方面。
一是，核心就是要保障二月份的资金端的高效运转，以及销售端的营销手段。二是，复工、返工的问题对于房地产也会造成较大的影响，2020年2月份房地产企业的返工人数较过去几年大幅降低，较大程度上影响了后期的推盘和复盘的节奏，而房地产作为一个劳动密集型的产业，疫情的结束才会迎来房地产企业的开工。预计房地产企业开工、复工可能推迟半个月左右，国企可能相对更长一些。
未来，房企可能在后期会加快开工来对冲疫情造成的损失。从这个角度来看，对高周转的房企影响会比较大，对于慢周转的企业可能较小，主要还是要保障充裕的资金。
3、疫情影响下，房地产行业政策以及疫情后续金融政策将如何变化？
行业政策预判（中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜）：
“因城施策”仍将是行业调控主基调，本轮疫情过后行业调控尤其是重点疫区政策或将出现灵活调整，但不会与中央层面“房住不炒”定位出现冲突。为保障经济发展活力，货币金融环境将相对宽松，此外，在疫情之下，在税收、社保等方面，财政政策也释放了积极信号。在金融、财政政策相对积极的背景下，房地产市场也会有一定程度的受益。
疫情中发债面临一定机会，加之2019年上半年为发债高峰，房企存在借新还旧的需求，央行也发文提高审批效率，房企可积极关注，并采取相应行动把握融资机会。
金融政策预判（中指特邀券商分析师）：
贯穿2003年全年和SARS疫情期间内房地产行业政策压力持续存在，2003年上半年受疫情影响货币政策适度宽松，但下半年开始货币政策也在持续收紧。而本轮疫情中，2019年底行业政策开始已经出现积极信号，2020年市场逐渐弱化的情况下，之前政策偏紧的城市将会微调政策以稳定楼市。
流动性层面，2019年年底以来国家高层关于房地产融资表态有所变化，随着当前行业销售开始逐步下行，叠加疫情爆发，今年企业层面流动性将面临挑战，未来融资继续收紧的可能性不大，而在防范风险的要求下，化解行业杠杆压力，保障行业资金面平稳的调控思路将会日趋清晰，行业融资政策有望迎来边际改善，且在疫情冲击下逆周期调节可能会加大力度。
融资方面，政策面趋好，房企融资已有边际改善的现象，未来行业融资的调控政策会越发精细化，整体行业融资环境将更趋于平稳。
4、疫情对商办后市的影响有哪些？
中指观点：
从短期来看，商业零售短期内会受到较大影响，租金收益下降、空置率上升会给商业地产运营企业带来较大的压力，并影响2020年企业的收益。目前大型商业运营企业纷纷主动采用减免租金的形式支持前端商家，保护商户，共担风险。可以预见，接下来地方政府也会采取系列措施，在税收和金融政策方面给予支持。鉴于线下交易的萎缩和暂缓，商业运营的模式也在逐步发生改变，有望加速推动线上交易、智慧零售等非接触交易模式，同时社区商业、最后一公里到家服务也面临新的发展机遇。另外，抗疫情也会促使商业运营企业在商业地产大数据建设和基于数据层面的运用能力得到更大的提升。
写字楼租赁市场虽然受到的影响小于商业零售，但企业对于写字楼的租赁需求在短期内更加谨慎，扩租和换租的需求会有所减少。根据中指写字楼的市场监测，一、二线城市的写字楼空置率水平从2019年下半年以来一直处于攀升状态，北京上海的空置率达到15%水平。租金出现下降，疫情的发展无疑会加重这个影响。此外，商办类物业的交易在短期内也会受到明显影响。受疫情影响售楼处关闭、经纪机构暂停营业，短期内对交易影响较大。开发商销售收益、租金收益都会有所下行，中小地产商可能短期内面临资金压力。但从长期来看，我们还是乐观预期随着疫情得到控制，疫情的影响会逐步消退，并迎来社会消费的爆发式增长，这对于商业地产开发企业和运营企业是机遇，当前仍应练好内功，在市场恢复时实现抢跑。
閱讀更多 地產觀點 的文章
