我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：你好，二手房是買毛胚的還是裝修好的？毛胚9500的均價，普通裝修10500的單價，因為怕房價會上漲，加上需要自住，所以有點著急上車，想著年底前能儘快買房，一直租房漂泊也沒有歸屬感，而且租金一漲再漲，工資一直不漲，怕到時存的錢首付也不夠了，謝謝您！
回答：二手房買毛坯還是精裝修，看具體情況。算一算自己裝修需要花多少成本和精力。算好這筆帳後就能作出選擇。
我為什麼一直勸年輕人有條件要儘早買房呢?買房不僅是經濟問題，還關係到家庭，生活質量，未來規劃，子女成長的各個方面。房子還捆綁著城市的社會福利，說得直白點就是一張入場券。現在只要勸說買房，必然就要遭到不少唱空者的唾罵，因為他們堅定的認為房價要跌了！放眼房地產這20多年，房價到底跌了多少？“房價漲20萬比跌20萬的機會要大得多”。很多時候漲價就是一夜之間，你可能還沒反應過來，就已經全款變首付，三室變車庫了！
很多剛需都在觀望，怕現在房價太高，買在高位，但是現在買房之後就一定會虧本嗎?我並不這樣覺得：
1、即使一線城市，房價寂靜已久，也有比選的時機
2、部分城市限價，可以碰碰運氣
3、二手房市場價格有鬆動，提供淘房的窗口期
4、各種搶人大戰，並未扭轉市場，可見交投之冷
5、年底，房企為了資金回籠，會有折扣放出
6、儘管如上，目前還未有比買房更優的投資方式
7、房子本身的居住功能，是購房者的剛性需求
提問：星叔，想問一下買二手房，如何去和房東砍價呢？
回答：砍價是門技術，詳見知識星球內部分享《二手房砍價技巧篇 如何砍價50萬》。
提問：星叔你好，請問長沙麓谷片區有投資價值嗎？麓谷有一個萬科金色夢想這個樓盤如何？另外如果主要用於投資的房子，樓層是否重要？低層由於離馬路近 是否會吵，將來不易轉手呢？盼回覆 謝謝
回答：這個區域這兩年出來不少盤，主要是企業聚集，就業需求旺盛。
萬科金色夢想應該沒多少房源了吧，之前一直賣得挺好。
考慮投資的話，樓層也還要兼顧，畢竟以後你轉手的人可能需要自己住，就會注意採光，噪音之類問題，如果低樓層這兩方面影響不大，就行。
提問：星叔，您好！座標無錫，首套房自住加投資，看了惠山區天一新城和新吳區新安，這兩個區域離上班的地方差不多遠，天一新城那邊有地鐵，新安靠湖邊環境好，您覺得那邊更好一點？地鐵房一般怎麼選?
回答：投資，一定是投目前還不適合自住的房子等待利好兌現，是一種小小的賭博。但凡適合自住，那也就沒有暴漲潛力了。自住，是考慮個人複雜的情況，如交通、學區、戶型、配套、樓層、採光，做出的選擇，是一種消費行為，以後漲幅能跑贏大盤就算不錯了。自住找自己喜歡的，生活半徑附近的，相對更建議地鐵沿線。
很多人對買地鐵房有幾大誤區:
1、離地鐵近就是地鐵房。地鐵房的標準是，距離地鐵站點步行5分鐘可到達的房子稱之為“正地鐵房”，10分鐘內到達稱為“準地鐵房”，15分鐘內到達稱之為“近地鐵房”。超出15分鐘的就是偽地鐵房了。
2、離地鐵口越近越好。如果距離地鐵距離太近，出行固然方便，但是地鐵運行造成的震動和噪音以及龐大的人流量會嚴重影響日常的生活與休息。一般而言，小區與地鐵站距離最少需要保持200米，人流量較大站口與小區之間則應距離300米左右更好。
3、地鐵房增值快。對於發展成熟的市區來說，有地鐵存在固然可喜，但對房子價格的影響似乎並沒有郊區那麼大，地鐵的存在只是錦上添花而已。
4、規劃中的地鐵要小心。買房的時候置業顧問總會說“這裡是規劃的xx號線”,規劃中好像已經成了畫的一個餅，誰知道三五年以後市政規劃會不會調整？如果不是眼前實際可見東西，特別是配套，一定要學會謹慎考慮。
那麼哪種地鐵盤值得買呢？
在地鐵規劃初期，房子會有一波上漲，在地鐵修建時，也有一波上漲，等待地鐵開通運營後，還有有一定上漲。把握這三個時機，等地鐵房的價值透支了再買就沒多大意義了。
即將開通的郊區地鐵盤升值潛力最大，地鐵房優勢突出，均價肯定要高於同地段的其他產品，只有在地鐵尚未開通前入手才能搶佔先機，房產未來的升值空間也才更大。
另外真正要想升值保值的房子不能單獨依靠地鐵一項利好，比如有商業、好學區或者多條地鐵線交匯的地段的地鐵房潛力更大！
提問：星叔，關於房產投資潛力城市的選籌，珠海，鄭州和湖州怎樣排序呢？
回答：珠海現在在風口上，概念很多，深珠通道，深中通道，澳門證券交易所很火，還會熱一陣，不過缺點也很明顯，人口少，房價高。
鄭州人口多，產業也不錯，長線看，房價一定不會是現在這樣，但因為供地面積大，所以一時半會起不來，樓市的確也很冷。
如果是短炒2、3年，要見到結果的，選珠海，不過我更偏向於長持的鄭州，我喜歡絕對的低價。
湖州別去，純炒作概念。
提問：星叔好，一般人都是買漲不買跌，所以，賣房子的時候，是不是價格先掛的低一點，然後慢慢漲，會比掛的高，再慢慢降價，要好賣一些？因為，漲價的話，買家心慌，就買了。
回答：那要看你的房子慢慢漲，是不是和周邊的盤保持一致了，你一個人玩獨角遊戲，沒人跟你耍的。而先高後低，只要達到了某個合理的價格，就會有人來看了。最好的其實就是一下子低價，看看引流如何，再集中吊起來看賣出什麼價格。
具體詳見知識星球內部分享《賣房技巧篇-如何快速賣房且價格還不低》 。
提問：星叔，請問：非主場，對深圳不熟悉。總價300-500，純投資。全款或首付首貸均可。不需要考慮自住和學位。至少拿3-5年。開車去逛了龍崗龍華光明感覺有點遠，有點傾向寶中福田。對於深圳的多中心有點茫然。希望單價儘量低的前提下，請問選籌方面有什麼建議？謝謝
回答：基於你的資金情況和持有時間，你追求的是高漲幅，這個就要從兩個方面來選擇：
1、被低估的板塊
價格是否低估，是基於對深圳市場非常深刻的理解、價格變化趨勢的判斷；
2、高成長性的板塊
深圳是多中心城市，這一點與其他城市多有不同。每個區的不同梯隊不同地段都有自己的購買力和配套資源，高成長性是基於產業購買力和配套資源的升級，比如cbd商務區周邊、比如重點投資的區域、建地鐵、建學校的板塊。
資產配置是一個綜合規劃，首先就是梳理清楚自己能夠投入的成本，然後才是預估得到的收益。
提問：您好，我在北京遠郊區密雲，在北京城裡上班，孩子明年會到海淀讀高中，我在密雲中加福園有57平一室一廳，出租行情1500左右，還有貸款10萬未還清。如果賣掉密雲的房子，我和孩子可以住在北京平谷區老人家裡。我目前是一個人帶孩子，月入10k。期待給些投資建議，謝謝！
回答：現在北京是靜淡市，顯著低估，不建議賣房，如果要賣，也要等到明年市場起來了再說。
你的收入不是很高，無法加槓桿。如果賣掉密雲，也很難去北京更好區位置換，我倒建議一動不如一靜，索性長期持有，吃個大盤平均漲幅。
如果實在很想折騰，可以考慮下賣掉去燕郊買，這種屬於博暴擊，風險大，收益也高，不過也要等到明年了。
提問：叔 能不能說一下54大法落戶具體操作？有什麼影響？
回答：54大法破限購方案，詳見知識星球內部分享。
提問：你好星叔，對於炒房新手，負現金流是不是儘量要避免啊，或者對新手您方便的話能給我們提供些建議嘛？謝謝
回答：負現金流對新手來說太大挑戰。要知道即便是上海也曾有過5年不漲，如果運氣不好買的時機不好，新手的心理負擔很重，很難撐到最後。
給新手的建議是，第二套房起，合計負債率不超過50%（家庭總負債/家庭總資產），現金流最多耗費到0。
買房子不要併發太猛，先買到一套賺到錢，浮盈30%以上，再買第二套。
要有接盤俠思維，以賣房思路定買房，大概率不會犯錯
提問：星叔，交了鄭州東潤城的定金，精裝單價11600，但是現在有中介給我推薦融創觀瀾一號院的尾盤，毛坯單價9200，還有碧桂園中央公園團購轉讓房，精裝單價10000，兩個綠博的盤都比之前的單價低了近2000，我要不要重新選擇？自住加投資。
回答：建議不變，首先你的價格是帶精裝，性價比還可以，另外尾盤貨 團購轉讓房肯定是有不足之處的，不要去當接盤俠
買房就是買預期，需要刻苦看房，也需要對比分析，更需要耐心等待。
最簡單的方法是：哪裡哪裡已經賣到四萬五萬了，這裡居然還有兩萬的，而且交通、配套還差不多，買！
抓住市場不合理的地方，買下來，等它反彈恢復價值。
房產，是有需求替代效應的，買不起高價的人會退而求其次，就近尋找，而你先人一步在旁邊的樓盤下手，自然就能吃到後面的漲幅。
總結歸納：
1、熟悉一個區域的整體價差格局
2、尋找被低估的板塊
3、鎖定幾個目標樓盤，對比分析
4、大量看房，鎖定業主
5、與業主砍價
6、果斷下手，買入即賺
另外很多中介宣傳的80%是有隱藏硬傷的偽筍盤，要注意辨別因為中介是靠偽筍盤拉客的，千萬別買。
具體詳見知識星球內部分享《真偽筍盤，我們到底該如何區分》
提問：叔，廈門環東海域鉑悅灣地鐵毛坯房3萬多了，和它隔一箇中州大橋快開盤的樾琴灣據說2萬7精裝修房首售，不過有望讀同安一中分校，地鐵這塊就比較沒優勢，3號樓棟位置不是很好在小區邊上，請星叔點評該不該入手，要選哪個樓盤，聽說樓市會跌，對於投資為主來說，要不要先站崗等候時機？
回答：樓市目前不會暴漲也不會猛跌，現在買房投資都要走長線，最低3-5年，地鐵毛坯更看好，投資已經可以入，投資的話房子位置靠小區邊上 影響不大
短期內房價受各種因素的影響很大，特別是調控對房價短期的走勢影響很大，但是對於一二線城市來說，真實的市場需求在那，長期房價還會堅挺，會繼續上漲。判斷房價是否真跌要看這幾點：
1、地價走低，地價和房價一直是息息相關的，一旦地價持續走低了，那麼房價必然也會跟著降低。如果你沒看到地價走低，那麼即便房價下跌了，它也可能不是真跌。從整體市場土地供應來看，大房企依然在加速拿地，房價下跌也僅僅是個例。
2、樓市庫存增加。
3、房產中介大量閉店裁員。中介門店的多寡，也是判斷二手房市場好壞的重要依據
4、二手房掛牌量增加。如果樓市真的降溫嚴重，價格下滑較大的情況下，炒房者自然會提早出售手中的資產。而現在的狀況卻是市場上雖然高喊著降溫和降價，但是炒房者卻不為所動，買房的依然絡繹不絕。
具體詳見知識星球內部分享《下一次大漲週期何時到來》
提問：星叔好，請問一線城市，在老城區買房子，要麼房子要價高不可攀，要麼就是商住公寓，要麼就是老舊二手房，而且新房商品住宅供應量很少。而新區，有大量土地供應，新房的選擇更多。老城區好還是新城區好？
回答：跟著規劃走，不會錯。
新城是否值得買？一般有以下5個標準：
１．新區和老區一定要接軌，中間不能有留白，這樣才能讓居民的生活無縫對接。中間有留白的不叫新區，叫衛星城，發展難度至少X3。
２．人口持續流入，可以是吸引老城區的人口來此居住或上班，也可以是其他城市的外來人口。
３．zf帶頭去的新區，並且將市名列前茅醫院，市名列前茅中學遷移過去的新區，可以考慮入手。
４．有明確軌道交通規劃，且有多個線路交匯換乘的新區，值得購買。
５．規劃剛剛出爐，就有大批一等開發商進駐的新區，也是一個可以入手的風向標。
此外，一定要搞明白，城市未來主要的發展方向是哪。
提問：星叔 請問房查怎麼抹？徵信怎麼抹？有好的推薦麼？
回答：房查記錄抹除和徵信逾期抹除都可以操作，具體流程見知識星球內部分享。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，星叔精力有限，無法一一解答。
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