我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：你好，二手房是买毛胚的还是装修好的？毛胚9500的均价，普通装修10500的单价，因为怕房价会上涨，加上需要自住，所以有点着急上车，想着年底前能尽快买房，一直租房漂泊也没有归属感，而且租金一涨再涨，工资一直不涨，怕到时存的钱首付也不够了，谢谢您！
回答：二手房买毛坯还是精装修，看具体情况。算一算自己装修需要花多少成本和精力。算好这笔帐后就能作出选择。
我为什么一直劝年轻人有条件要尽早买房呢?买房不仅是经济问题，还关系到家庭，生活质量，未来规划，子女成长的各个方面。房子还捆绑着城市的社会福利，说得直白点就是一张入场券。现在只要劝说买房，必然就要遭到不少唱空者的唾骂，因为他们坚定的认为房价要跌了！放眼房地产这20多年，房价到底跌了多少？“房价涨20万比跌20万的机会要大得多”。很多时候涨价就是一夜之间，你可能还没反应过来，就已经全款变首付，三室变车库了！
很多刚需都在观望，怕现在房价太高，买在高位，但是现在买房之后就一定会亏本吗?我并不这样觉得：
1、即使一线城市，房价寂静已久，也有比选的时机
2、部分城市限价，可以碰碰运气
3、二手房市场价格有松动，提供淘房的窗口期
4、各种抢人大战，并未扭转市场，可见交投之冷
5、年底，房企为了资金回笼，会有折扣放出
6、尽管如上，目前还未有比买房更优的投资方式
7、房子本身的居住功能，是购房者的刚性需求
提问：星叔，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？
回答：砍价是门技术，详见知识星球内部分享《二手房砍价技巧篇 如何砍价50万》。
提问：星叔你好，请问长沙麓谷片区有投资价值吗？麓谷有一个万科金色梦想这个楼盘如何？另外如果主要用于投资的房子，楼层是否重要？低层由于离马路近 是否会吵，将来不易转手呢？盼回复 谢谢
回答：这个区域这两年出来不少盘，主要是企业聚集，就业需求旺盛。
万科金色梦想应该没多少房源了吧，之前一直卖得挺好。
考虑投资的话，楼层也还要兼顾，毕竟以后你转手的人可能需要自己住，就会注意采光，噪音之类问题，如果低楼层这两方面影响不大，就行。
提问：星叔，您好！坐标无锡，首套房自住加投资，看了惠山区天一新城和新吴区新安，这两个区域离上班的地方差不多远，天一新城那边有地铁，新安靠湖边环境好，您觉得那边更好一点？地铁房一般怎么选?
回答：投资，一定是投目前还不适合自住的房子等待利好兑现，是一种小小的赌博。但凡适合自住，那也就没有暴涨潜力了。自住，是考虑个人复杂的情况，如交通、学区、户型、配套、楼层、采光，做出的选择，是一种消费行为，以后涨幅能跑赢大盘就算不错了。自住找自己喜欢的，生活半径附近的，相对更建议地铁沿线。
很多人对买地铁房有几大误区:
1、离地铁近就是地铁房。地铁房的标准是，距离地铁站点步行5分钟可到达的房子称之为“正地铁房”，10分钟内到达称为“准地铁房”，15分钟内到达称之为“近地铁房”。超出15分钟的就是伪地铁房了。
2、离地铁口越近越好。如果距离地铁距离太近，出行固然方便，但是地铁运行造成的震动和噪音以及庞大的人流量会严重影响日常的生活与休息。一般而言，小区与地铁站距离最少需要保持200米，人流量较大站口与小区之间则应距离300米左右更好。
3、地铁房增值快。对于发展成熟的市区来说，有地铁存在固然可喜，但对房子价格的影响似乎并没有郊区那么大，地铁的存在只是锦上添花而已。
4、规划中的地铁要小心。买房的时候置业顾问总会说“这里是规划的xx号线”,规划中好像已经成了画的一个饼，谁知道三五年以后市政规划会不会调整？如果不是眼前实际可见东西，特别是配套，一定要学会谨慎考虑。
那么哪种地铁盘值得买呢？
在地铁规划初期，房子会有一波上涨，在地铁修建时，也有一波上涨，等待地铁开通运营后，还有有一定上涨。把握这三个时机，等地铁房的价值透支了再买就没多大意义了。
即将开通的郊区地铁盘升值潜力最大，地铁房优势突出，均价肯定要高于同地段的其他产品，只有在地铁尚未开通前入手才能抢占先机，房产未来的升值空间也才更大。
另外真正要想升值保值的房子不能单独依靠地铁一项利好，比如有商业、好学区或者多条地铁线交汇的地段的地铁房潜力更大！
提问：星叔，关于房产投资潜力城市的选筹，珠海，郑州和湖州怎样排序呢？
回答：珠海现在在风口上，概念很多，深珠通道，深中通道，澳门证券交易所很火，还会热一阵，不过缺点也很明显，人口少，房价高。
郑州人口多，产业也不错，长线看，房价一定不会是现在这样，但因为供地面积大，所以一时半会起不来，楼市的确也很冷。
如果是短炒2、3年，要见到结果的，选珠海，不过我更偏向于长持的郑州，我喜欢绝对的低价。
湖州别去，纯炒作概念。
提问：星叔好，一般人都是买涨不买跌，所以，卖房子的时候，是不是价格先挂的低一点，然后慢慢涨，会比挂的高，再慢慢降价，要好卖一些？因为，涨价的话，买家心慌，就买了。
回答：那要看你的房子慢慢涨，是不是和周边的盘保持一致了，你一个人玩独角游戏，没人跟你耍的。而先高后低，只要达到了某个合理的价格，就会有人来看了。最好的其实就是一下子低价，看看引流如何，再集中吊起来看卖出什么价格。
具体详见知识星球内部分享《卖房技巧篇-如何快速卖房且价格还不低》 。
提问：星叔，请问：非主场，对深圳不熟悉。总价300-500，纯投资。全款或首付首贷均可。不需要考虑自住和学位。至少拿3-5年。开车去逛了龙岗龙华光明感觉有点远，有点倾向宝中福田。对于深圳的多中心有点茫然。希望单价尽量低的前提下，请问选筹方面有什么建议？谢谢
回答：基于你的资金情况和持有时间，你追求的是高涨幅，这个就要从两个方面来选择：
1、被低估的板块
价格是否低估，是基于对深圳市场非常深刻的理解、价格变化趋势的判断；
2、高成长性的板块
深圳是多中心城市，这一点与其他城市多有不同。每个区的不同梯队不同地段都有自己的购买力和配套资源，高成长性是基于产业购买力和配套资源的升级，比如cbd商务区周边、比如重点投资的区域、建地铁、建学校的板块。
资产配置是一个综合规划，首先就是梳理清楚自己能够投入的成本，然后才是预估得到的收益。
提问：您好，我在北京远郊区密云，在北京城里上班，孩子明年会到海淀读高中，我在密云中加福园有57平一室一厅，出租行情1500左右，还有贷款10万未还清。如果卖掉密云的房子，我和孩子可以住在北京平谷区老人家里。我目前是一个人带孩子，月入10k。期待给些投资建议，谢谢！
回答：现在北京是静淡市，显著低估，不建议卖房，如果要卖，也要等到明年市场起来了再说。
你的收入不是很高，无法加杠杆。如果卖掉密云，也很难去北京更好区位置换，我倒建议一动不如一静，索性长期持有，吃个大盘平均涨幅。
如果实在很想折腾，可以考虑下卖掉去燕郊买，这种属于博暴击，风险大，收益也高，不过也要等到明年了。
提问：叔 能不能说一下54大法落户具体操作？有什么影响？
回答：54大法破限购方案，详见知识星球内部分享。
提问：你好星叔，对于炒房新手，负现金流是不是尽量要避免啊，或者对新手您方便的话能给我们提供些建议嘛？谢谢
回答：负现金流对新手来说太大挑战。要知道即便是上海也曾有过5年不涨，如果运气不好买的时机不好，新手的心理负担很重，很难撑到最后。
给新手的建议是，第二套房起，合计负债率不超过50%（家庭总负债/家庭总资产），现金流最多耗费到0。
买房子不要并发太猛，先买到一套赚到钱，浮盈30%以上，再买第二套。
要有接盘侠思维，以卖房思路定买房，大概率不会犯错
提问：星叔，交了郑州东润城的定金，精装单价11600，但是现在有中介给我推荐融创观澜一号院的尾盘，毛坯单价9200，还有碧桂园中央公园团购转让房，精装单价10000，两个绿博的盘都比之前的单价低了近2000，我要不要重新选择？自住加投资。
回答：建议不变，首先你的价格是带精装，性价比还可以，另外尾盘货 团购转让房肯定是有不足之处的，不要去当接盘侠
买房就是买预期，需要刻苦看房，也需要对比分析，更需要耐心等待。
最简单的方法是：哪里哪里已经卖到四万五万了，这里居然还有两万的，而且交通、配套还差不多，买！
抓住市场不合理的地方，买下来，等它反弹恢复价值。
房产，是有需求替代效应的，买不起高价的人会退而求其次，就近寻找，而你先人一步在旁边的楼盘下手，自然就能吃到后面的涨幅。
总结归纳：
1、熟悉一个区域的整体价差格局
2、寻找被低估的板块
3、锁定几个目标楼盘，对比分析
4、大量看房，锁定业主
5、与业主砍价
6、果断下手，买入即赚
另外很多中介宣传的80%是有隐藏硬伤的伪笋盘，要注意辨别因为中介是靠伪笋盘拉客的，千万别买。
具体详见知识星球内部分享《真伪笋盘，我们到底该如何区分》
提问：叔，厦门环东海域铂悦湾地铁毛坯房3万多了，和它隔一个中州大桥快开盘的樾琴湾据说2万7精装修房首售，不过有望读同安一中分校，地铁这块就比较没优势，3号楼栋位置不是很好在小区边上，请星叔点评该不该入手，要选哪个楼盘，听说楼市会跌，对于投资为主来说，要不要先站岗等候时机？
回答：楼市目前不会暴涨也不会猛跌，现在买房投资都要走长线，最低3-5年，地铁毛坯更看好，投资已经可以入，投资的话房子位置靠小区边上 影响不大
短期内房价受各种因素的影响很大，特别是调控对房价短期的走势影响很大，但是对于一二线城市来说，真实的市场需求在那，长期房价还会坚挺，会继续上涨。判断房价是否真跌要看这几点：
1、地价走低，地价和房价一直是息息相关的，一旦地价持续走低了，那么房价必然也会跟着降低。如果你没看到地价走低，那么即便房价下跌了，它也可能不是真跌。从整体市场土地供应来看，大房企依然在加速拿地，房价下跌也仅仅是个例。
2、楼市库存增加。
3、房产中介大量闭店裁员。中介门店的多寡，也是判断二手房市场好坏的重要依据
4、二手房挂牌量增加。如果楼市真的降温严重，价格下滑较大的情况下，炒房者自然会提早出售手中的资产。而现在的状况却是市场上虽然高喊着降温和降价，但是炒房者却不为所动，买房的依然络绎不绝。
具体详见知识星球内部分享《下一次大涨周期何时到来》
提问：星叔好，请问一线城市，在老城区买房子，要么房子要价高不可攀，要么就是商住公寓，要么就是老旧二手房，而且新房商品住宅供应量很少。而新区，有大量土地供应，新房的选择更多。老城区好还是新城区好？
回答：跟着规划走，不会错。
新城是否值得买？一般有以下5个标准：
１．新区和老区一定要接轨，中间不能有留白，这样才能让居民的生活无缝对接。中间有留白的不叫新区，叫卫星城，发展难度至少X3。
２．人口持续流入，可以是吸引老城区的人口来此居住或上班，也可以是其他城市的外来人口。
３．zf带头去的新区，并且将市名列前茅医院，市名列前茅中学迁移过去的新区，可以考虑入手。
４．有明确轨道交通规划，且有多个线路交汇换乘的新区，值得购买。
５．规划刚刚出炉，就有大批一等开发商进驻的新区，也是一个可以入手的风向标。
此外，一定要搞明白，城市未来主要的发展方向是哪。
提问：星叔 请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？
回答：房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作，具体流程见知识星球内部分享。
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