自从开了这个头条号，为了笼络我的粉丝们，
为了让他们别取关我，为了让他们乐意转发，
我也被迫成了一个房产问答哥。
“靠谱”这两个字，在问题中出现的频率尤其的高。
“让山这个开发商没听说过啊，靠谱吗”
“华氏达到底有实力没？也没见他们开发过什么大项目”
“九珑龙湾靠谱吗，也老不拿土地证”
“开发紫涵樾府的利航地产，靠谱吗，南二环新项目我想买”
“天山在西五里的洋房项目还能期待吗,我一直等着呢”
世界上，
最令人纠结发狂的两个词语，第一合适，第二靠谱。
开始，我还兴致勃勃回答类似“靠谱鉴定”的问答，做出“靠谱还是不靠谱”的论调，后来一想不对啊？
指导人家买对了，顶多一句谢谢；
买不对，骂你一辈子，因为拿一辈子攒的钱买住一辈子的房子，你给指导错了，可不骂你一辈子。
在这个过程中，我又不赚一分钱，图什么啊？
图的是道德高度？图的是自我灵魂的升华？
快别闹了，老婆孩子老娘还等着我养活呢。
可后来，每周我都能听到看到楼盘维权的信息，一圈老百姓举着条幅跪在地上的照片，扎心的痛。
作为一个标榜靠谱确实真靠谱的人，还是做点儿什么吧。
如何判断一个开发商是否靠谱？
首先你要明白三个观点：
第一：没有绝对靠谱的开发商。
万科靠谱吗？恒大靠谱吗？碧桂园靠谱吗？
请百度一下：“黑心开发商，XXX”，哪个全国性大房企的负面新闻都好几十页，都是真实案例。
林子大了，什么样的鸟都有，
公司大了，项目多了，说不准就会出什么不靠谱项目。
石家庄大房企都出过哪些负面事件？
你们知道吗？
第二：开发商的靠谱度是会变的。
石家庄有几个老牌开发商，以靠谱团购闻名于石门，有好多人得了实惠，后来因为资金问题或者其他没法说的原因，烂在那里好几年，被骂大街，包括好多得了实惠的人。
石家庄有几个开发商，当初刚开始开发了小项目，因为开发经验不足，频频出问题，被炮轰为不靠谱，后来
引进地产精英人才，开发了品质项目，现在在人们口中也就变得靠谱了。
第三，没有哪个开发商愿意被认为不靠谱，大多数不靠谱因素源自项目。
你买的是房子，你首先要看的是项目的靠谱度，然后再看开发商的靠谱度，因为项目有一些不可抗力原因，开发商再靠谱 也无法完美搞定的。
没有哪个开发商老板愿意被骂，愿意被银行追账，愿意被限制出入境，人之初性本善，环境能改变人。
所以对于此类问题，
牛哥现在的回答，也不是靠谱不靠谱的结论，
是这样的：
“请买品牌开发商的五证齐全楼盘”或者有房本的二手房，我不教唆大家买五证不全的楼盘。
如果你要非问我些别的楼盘，
本着为人民服务的一颗初心，我会多说两句，但回答只能用“风险”两字代替。
“风险低”“风险不大” “风险较大”“风险大”“拒绝回答”。
因为，
第一：买房周期多数长达两三年，未来会发生什么不确定，
第二：不是你的钱，让人家自己做决定。
那么，
一、“风险低”对应的是什么情况?
1. 五证齐全、大房企楼盘；
2. 五证齐全、本地开发商品质楼盘。
3. 大房企、五证不全、提前验资房源；
二、“风险不大”对应什么情况？
1. 大房企、有土地证、内购房源；
2. 本地知名开发商、两证、规划方案已通过、内购房源；
3. 五证齐全、本地小开发商小楼盘；
三、“风险较大”对应什么情况？
1. 本地知名开发商、无证、内购房源；
2. 本地小开发商、有土地证、内购房源。
3. 有背景开发商、有土地证、涉及土地变性、内购房源。
四、“风险大”对应什么情况？
1. 本地小开发商、无证、净地圈围挡、内购房源；
2. 本地知名开发商、未拆迁、内购房源。
3. 本地小开发商、涉及土地变性、内购房源。
五、“拒绝回答”对应什么情况？
1. 有前科、未拆迁、内购房源；
2. 侵占耕地、绿地、水源地、区域内有不可调解的国家级设施；
3. 非本地人、虚拟项目、召集无良分销商以超低价售房；
4. 多次更换开发商、项目股权错综复杂。
判断一个开发商的项目是否靠谱？
这可不是一个刚入行三五年的房地产人能干的，
也不是经常关注房地产项目信息的外行人能干的。
需要综合性的知识、经验、人脉。
1. 知识：
项目办证流程、土地证变性流程、总平图调规原则、什么叫做专项整治、什么叫做解决遗留问题的若干意见。
2. 经验：
需要长时间的去关注同一个开发商，去了解开发商在对于某种情况的做法；需要长时间去了解房地产市场整治的规则；需要长时间的积累，去判断不同金融环境下开发商可能出现的变化。
3. 人脉：
需要跟众多开发商总监级们或者财务人员保持良好的关系，需要有房地产相关职能部门的人脉，需要跟数位在业内表现活跃的房地产老板保持良好的关系。
房地产里任何一个关于“靠谱不靠谱”的回答，
借用高利峰老师的一句话，
帮你避开一个小坑，都价值几万、几十万、甚至百万。
应一些朋友邀请和建议，下几期，我会写写以下类似内容：
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欢迎看过牛哥的文章的，没关注的关注我，
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