深圳2020年供应量将继续降低！
据深圳中原研究中心不完全统计，2020年潜在入市项目66个（住宅和公寓）。相比2019年已入市项目126个，足足少了60个。
分布区域上，龙岗依旧是住宅供应大户，多达16个项目；2019年火热的宝安有8个项目，新房稀缺的南山也有7个住宅项目，福田最少，仅有2个。
购房者要想在供应紧张的鼠年能顺利“打新”，下面这份地图还请速速收藏！
本文包含：
1、2020年潜在入市项目地图！共有个66项目（住宅和公寓），其中住宅项目有54个；
2、依据项目进度、片区规划、交通、配套、学位等各方面信息，筛选出8个值得关注的住宅新盘；
3、地产资深专家支招，为你带来最实用的“打新”指导。
注：数据统计自深圳中原研究中心，具体信息以开发商最终公布为准
2020年”打新“手册
据深圳中原研究中心不完全统计，2020年潜在入市项目66个。相比2019年已入市项目126个（统计截至12月28日），
足足少了60个，可以预见的是2020年的供应将处于比较紧张的状态。 △数据统计：深圳中原研究中心
刚需
对于刚需购房者来说，买房首先就是要控制价格，其次是考虑轨道、学位、商业、公园等因素，在这些因素之间做取舍。
计小岚梳理了2020年深圳单价在6万以内，两房到三房之间，面积在90㎡以下的住宅新盘。
◎万丰海岸城
根据规划，万丰海岸城拟建筑面积超80万㎡，将建设为集住宅、商业、产业研发等多种业态为一体的产业综合体。共包括六个地块，其中五个地块属于住宅项目，珑园、珺园为回迁房，
锦园为商品房+保障房，玺园、瑧园为商品房。率先入市的海岸城锦园共488套，其中商品房272套，且套内面积均小于90㎡。保障房216套。由一栋3层12班幼儿园、一栋33层的住宅楼（保障房）、一栋43层的住宅楼及6层商业裙楼组成。
△万丰海岸城效果图
所属片区:宝安沙井
价格：沙井片区二手房均价4.8万/㎡。
交通：最近的地铁站为11号线马安山站，距离500米（百度地图实测）。
教育：配建不少于30班的小学和不少于48班的中学。
商业：深圳第四座海岸城，自带14万㎡商业。
◎宏发万悦山
宏发万悦山位于光明大道与华夏路交叉口东南侧。项目占地40250.5㎡，计容建面约21万㎡，总建面约25万㎡，分为四个地块，含住宅、商业、写字楼于一体。
△宏发万悦山效果图
所属片区：光明凤凰城
价格：近期开盘日光的绿地新都会均价4.7万/㎡。
交通：地处6号线观光站和光明大街站中间位置，距离两个站约1公里左右（百度地图实测）。
教育：项目处在光明小学和光明中学的学区范围内（实际以教育局划分为准）。
商业：自带约2万㎡的街区商业。
◎盛璟润府
盛璟润府属于龙华地铁口物业，位于地铁4号线清湖地铁口A出口。 地块原为清湖社区新业片区城市更新单元，占地面积约4.09万㎡，总建面约36万㎡。共8栋塔楼建筑，由A座办公、B座公寓、C座住宅和保障房D座及裙房商业组成。
△图片来源咚咚找房
所属片区：龙华清湖
价格：附近二手房均价区间在4.4-7.2万/㎡。
交通：位于地铁4号线清湖地铁口A出口。
教育：地块最东侧的为公办学校清泉外国语小学，预备设置约36个班共1620个学位。
商业：自带4.5万㎡商业。
◎碧桂园云麓国际
碧桂园云麓国际总占地约26万㎡，总建面约80万㎡，是集洋房、公寓、写字楼、研发办公、商业、公立学校等多元化业态为一体。其中，住宅共有4栋，共1175户，车位数1080个。商业为1-2层的沿街商铺为主。
碧桂园云麓国际主打刚需定位，户型面积段为67㎡两房两厅一卫、78㎡三房两厅一卫、86㎡三房两厅两卫、88㎡三房两厅两卫、112㎡四房两厅两卫。
△碧桂园云麓国际效果图
所属片区：龙岗宝荷
价格：附近二手房均价区间在3.5-4.6万/㎡。
交通：距离最近的地铁是14号线南约站（在建中）。
教育：项目处在南约小学、宝龙学校、宝龙外国语学校范围内（实际以教育局划分为准）。
商业：自带1-2层的沿街商铺。
◎中海万锦熙岸华庭
中海万锦熙岸华庭位于坪山区金牛东路与创景路交汇处西南角。项目由4栋住宅（2栋人才住房）、1所幼儿园组成，总户数822户（商品房450户、人才房372户）。住宅楼高33-48层。
主推76-80㎡3房2厅1卫、84-89㎡3房2厅2卫、106㎡4房2厅2卫，首批推出3房户型，共有200多套房。84㎡3房是主力户型，共100多套，预计2022年精装交楼。
△中海万锦熙岸华庭效果图
所属片区：坪山
价格：吹风价4万/㎡。
交通：项目距离在建中的16号线田头站（或叫“技术大学站）约1.3公里。
教育：学区暂未划分，最近的是坪山外国语文源校区，总投资约5.7亿，规划为54班九年一贯制学校，今年9月开始招生。
商业：自带5000㎡商业街。
改善
对于改善型需求，每个人都有不同的见解和标准。
计小岚认为，改善首先应该以功能使用为导向，90㎡起、大三房是必须的，其次是对地段、配套、学位要求比较成熟。在梳理了2020年可关注的住宅项目发现，符合上述要求的住宅大部分集中在南山片区。
◎临海揽山御园
临海揽山占地面积约4万㎡，总建面约30万㎡，容积率5.0，由8栋高层、7栋联排别墅和一所幼儿园组成，呈半围合式布局。临海揽山1-5栋是住宅，6、7栋是公寓，8栋是人才房，9-15是别墅，一共1200多户（人才房50多户）。
刺激的是，1200多户配了近3000个车位，车位比达1:2.4，“全深圳所有在售新楼盘中最高，何时回家都有停车位。”
不过首批只推出230多套，面积段约110-230㎡。
所属片区：南山蛇口
价格：吹风价12-13万/㎡，总价妥妥过千万。
交通：距离2号线水湾站约1公里。好在通往地铁站的工业五路+水湾直街绿树成荫，步行体验不错。
教育：属于育才一小、育才二中学区范围。育才不用多说，响当当的深圳老牌教育集团，历年来成绩都处在全市中上游水平。
商业：自带10000㎡商业，由开发商自持运营，计划引入ole、盒马生鲜等业态。
◎晗山悦海城
晗山悦海城为南源工业区城市更新单元，位于南海大道与工业八路交汇处，项目建设用地面积2.2万㎡，总建面约23万㎡，计容建面15.42万㎡。是集商业、住宅、公寓等功能为一体的综合体。
晗山悦海城主要由4栋高层建筑、1栋幼儿园、5000㎡文化活动室、约2.5万㎡商业构成，其中A、B座为办公及公寓，C、D座为住宅，根据规划，AB栋双子塔建筑高度189.1米，最高43层。
△晗山悦海城效果图
所属片区：南山蛇口
价格：南山蛇口片区目前二手房均价9.4万/㎡
交通：最近的地铁站为2号地铁线“海月”站，距离晗山悦海城步行距离1.6公里（百度地图测量）。2022年开通的地铁12号线“四海”站在项目楼下。
教育：“育才系”优质学区是这个盘的一大亮点，通过南山区教育局招生范围学区地图可查询，晗山悦海城目前学区划片为育才三小、育才二中。此外，项目还自带9班制幼儿园，位于D座住宅北面。
商业：项目自带2.5万㎡商业，对面就是花园城商业（有沃尔玛），距离信和自由广场600米（有盒马鲜生），距离宝能太古城约1.7公里（吃喝玩乐太多了）、开车10分钟到海上世界（亲测）。
◎华润城润玺一期
华润城总建筑面积约280万㎡，配带约70万㎡商品房，项目分5期开发，一二三期住宅已售罄。明年将入市的是华润城润玺一期（华润城四期），建设用地约2.49万㎡，总建设面积24.8万㎡，容积率为6.6。
华润城润玺一期共1274户，主打改善，最低3房起步。户型分为4种：约99平方㎡三房一卫 （383套）、约120㎡三房两卫（669套）、约160㎡四房两卫（112套）、约190㎡四房三卫（110套）。
△图片来源咚咚找房
所属片区：南山科技园
价格： 参考华润城区域的二手房，华润城2期均价13.7万/㎡、大冲城市花园均价11.7万/㎡。
交通：邻近地铁1号线大客流站“高新园”，项目附近还有在建的地铁13号线“科兴”站，预计2023年通车。
教育：通过南山区教育局招生范围学区地图可查询，华润城润玺一期目前学区划片为南外科华学校学位，九年一贯制公办学校，办学规模60个班，其中，初中36个班，小学24个班。作为南外集团分校，师资力量无需担忧。
商业：24万㎡南山打卡圣地——万象天地，含有大型商场、IMAX巨幕影院、人文剧场、艺术长廊等。
专家支招“打新”
◎2020深圳市场将供应不足70个盘，和过去相比不高，这个数据怎么看？
潘传灿：我自己最近要买新房，但发现适合的新房真不多，要么是户型大，要么贵。
每年深圳虽然有七八十个新盘，但是分化程度非常大。虽然供应量没有往下走，但适合个人购买的很少，需要买房的人越来越多，基数越来越大。
从我的新房销售经验来看，买二手房可能更务实，买新房需要靠抢的，特别是好的项目。平时没事的时候多去看看二手房，毕竟买新房就像买新股，要靠运气。
◎2020年哪些片区更值得关注？
朱罗纪：买房看哪个区域太大了，我认为要直接落到一个小区。 选择的过程，有一些套路的东西可以去寻找。
首先，买入一个好地段，买入一个好价格。深圳湾、前海、香蜜湖都是深圳超一流的地段，但是价格贵。每一个板块会有轮动，有的地方可能涨多一点， 比如今年双11之后，宝中蹭蹭蹭地涨。
怎么选？
搞清楚自己的需求和定位，一般买房有4个类型：自住型、偏自住兼投资、偏投资兼自住、纯投资。
对于刚需来说，“四板斧”一定要考虑：
1.一定要有轨道交通。高速路口不是亮点，未来会成为楼盘的负资产。
2.学位。深圳的平均年龄在上升，消费能力也在上升，希望给下一代提供更好的教育，没有地铁可以打车，但没有学位只能搬家，这可能是最重要的一项。
3.要有商场。 现在的商业已经多是集中式mall，更注重体验；
4.公园。一个小区周边有公园或者内部有小公园，房价比同类型没有公园的高出10%，特别是25年以上的老小区。
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