引言
潮起潮湧，世事變幻。萬物如斯，地王亦如斯。
在中國的地產江湖中，“地王”一直都在聚光燈下，畢竟“地價”代表著“身價”（麵粉決定麵包），每一次新地王的誕生，都會引發全國熱議，皆因“地王”很大程度上是“房價”的風向標。
回首往昔，首個“地王之年”，距今已有17年。2002年2月，富力以31.58億搶得廣渠門外地塊，成為北京總價“地王”。6月，“瀋陽地王”被銀基發展以3.7億元競得。9月，“西安地王”被陝西均利國際實業公司以2.38億元拍走。10月，“威海地王”被本地一開發商以8.9億元的斬獲。
在中國房地產第一場“地王”狂歡之後，“831土地大限”隨之而來。當然，這也被視為土地市場化和商品房市場化同時實現的起點。
房地產市場化的啟幕，讓全國的“地王”如雨後春筍般接踵而來，有的地王創造銷售神話，有的地王慢慢去化，有的地王沉寂一時，同樣的開頭不同的命運。
特別是在“930”新政之後，全國眾多城市都嚴苛遵守著“限購”“限貸”“限價”政策，真正的考驗讓“地王們”亦要拼盡十八般武藝，上演“突圍之路”。
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在大調控時代，頂著“地王”桂冠的項目自然受到市場矚目，但在調控不放鬆的現實情況下，曾經名噪一時的“地王們”，市場表現又如何呢？
融創北京壹號院：樓面價7.3萬，均價16.5萬
2013 年9月4日，經過69輪激烈競拍後，融創以21億元加異地配建27.8萬平方米醫院面積的代價，拿下農展館8號地，算上要支付給軍區總醫院22.24億元的建設費用，融創拿地總成本高達43.24億元，樓面單價則高達73099元/㎡，刷新全國單價“地王”紀錄。2013年10月份，融創中國董事長孫宏斌曾透露，農展館地塊未來售價將在15萬元/㎡以上，位置最好的房源單價將超過30萬元/㎡。
2015年，融創北京壹號院一期入市，恰逢北京“豪宅元年”開啟，以及“930新政”尚未出臺，項目取得了16.5萬元/㎡的預售均價。在2019年，受到北京“8萬紅線”鬆綁的利好影響，北京壹號院積攢已久的草簽終於實現網籤，截止11月30日，實現99套銷售業績。
龍華金茂府：樓面價6萬，均價10.3萬
2016年6月2日深圳龍華出讓當年第一塊商住用地，深圳市A816-0060地塊，共有18家房企參與投標，最後中國電建聯合廣州方榮以近82.9億總價拿下，除去幼兒園可售面積13.7萬㎡，樓面價6萬/㎡。
同時，該地塊是深圳市商品房現售試點項目，出讓條件中要求這個項目只能賣現房。經過3年的建設，11月24日龍湖金茂府終於以現房開盤，均價10.3萬/㎡，總價在1190-7337萬/套。首期開盤，成交161套，去化率約80.5%。
天津金地·閱千峰：樓面價5.6萬，均價6萬
2016年11月9日天津出讓津南雙（掛）2016-134號地塊。該地塊為純住宅地塊，地處天津中心城區核心區域，周邊近十年無土地供應，引來天房、綠城、中海、金地、正榮、上實城開等十餘家房企參與競拍。最終金地以47.4億元總價銷售，溢價率90%代價拿下此地，銷售住宅部分樓面價約合56095元/㎡。
該地塊拍出之後，業內按照商品房價格兩倍於樓板價計算，預計該地塊面世後，售價會超過12萬/㎡，將會是天津市樓市的價格新高度。經過2年多的產品打磨，2019年9月19日金地·閱千峰首期開盤，但銷售價格卻突破市場的想象，以6萬均價入市，首開推出164套房源。
廈門中駿天宸：樓面價3.9萬，均價6.9萬
2018年12月21日，廈門開槌2018年最後一場土拍，年內第二宗島內商住用地——湖裡2018P03地塊亮相，最終被中駿以38.05億元總價競得，樓面價39090元/㎡，溢價率18.4%，刷新廈門土拍單價記錄。
2019年7月25日廈門中駿天宸領取預售證，批准住宅229套，銷售均價為6.9萬元/㎡，截止目前，去化率達86.5%。
回顧這些年各地湧現的地王，大部分的售價基本與市場參考模式相符，即樓面價×2為標準，吻合了“地王”=“價王”的市場邏輯，但金地·閱千峰則可以算得上是“不走尋常路”的地王。
△天津金地閱千峰效果圖
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在傳統地產操盤思維裡，拿了地王自然要買高價，但在調控不放鬆的大背景下，不少地王選擇蟄伏不動，期待“春天”來臨。但這種希冀其實是不現實的，因為中央已經三令五申，要保持樓市穩定，不能大起大落，這也意味著各地方政府的房產調控政策，只會有限放鬆。
若地王依舊選擇繼續等待，面臨的將是巨大的操盤壓力。畢竟，地王除了要支付高昂的土地出讓金，還要揹負沉重的財務成本，週期越長壓力越大。
根據上述現實情況，金地·閱千峰的“反套路”定價策略，其實對於各大地王項目來說，是一個值得借鑑的案例指引。
△天津金地閱千峰效果圖
金地·閱千峰，從拿地到首期開盤，歷時2年多，是房地產正常的開發週期，也趕上了天津改善型需求上升的階段。
根據統計數據顯示，2019年天津樓市90平方米產品由2013年的41%下降到2019年的35%；改善類產品呈現穩步上升趨勢，100-120平方米由11%上升至22%，120-140平方米由10%上升至15%。而金地·閱千峰首期推出的164套產品，均為176平米三室兩廳兩衛戶型，正好迎合了天津改善置業人群的需求。
▲天津金地閱千峰樣板間實景渲染圖
當然，市場的變化，其他項目也看在眼裡，今年以來天津豪宅市場供應也迎來了一波小高潮，金地·閱千峰、賓西路5號、融創·梅江壹號院、正榮紫闕、保利·雲禧等豪宅項目集中入市。如何供應放量的市場競爭下突圍而出，成為了天津豪宅項目必須直視的“高考題”。
在這場“豪宅大考”中，金地·閱千峰寫出了自己的答卷。其樓面價5.6萬，首期銷售均價6萬，幷包含1萬元/㎡的精裝標準，這也意味著售價僅比樓面價多4000元/㎡，如此“反套路”的售價，加上位於天津市中心的稀缺地段，引發了天津高端買家的關注。
9月19日，金地·閱千峰首期開盤銷售，當天就認購了50套房源。截至11月30日，共認購72套，去化率約44%。同時，項目還是2019年天津豪宅市場，成交單價最高、總價最高、套均面積最大的項目。
▲ 數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
▲ 數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
當然，金地·閱千峰的“反套路”操盤思路也是自有考量，以超高性價比首期開盤，就是要打出項目的知名度和口碑效應，隨著客戶口碑的沉澱，以及天津豪宅市場的整體行情走高，後期再逐漸拉昇售價。
另外，從全國市場來看，一線城市標杆項目均價與城市均價基本是3-4倍關係。2019年1-11月北京全市均價為47374元/㎡，萬柳書院成交均價為189000元/㎡；上海全市均價為50940元/㎡，湯臣一品成交均價為218386元/㎡；深圳全市均價為55253元/㎡，華潤深圳灣·悅府均價為177365元/㎡，廣州全市均價為31506元/㎡，尚東柏悅府均價為151393/㎡。
目前，天津市區均價在3.6萬元/㎡左右，這也意味著天津市場可以培育出10萬+的代表項目，而金地·閱千峰就是可以佔到這一高位的項目，畢竟地段、品質、物業服務都在那擺著，等到天津豪宅市場整體企穩，未來還是相當可期的。
△天津金地閱千峰示範區實景圖
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在地王風起雲湧的時代，能夠取得業績和口碑雙豐收的地王項目，其實最終成功的決定因素還是產品力。
畢竟，地王項目的受眾目標是“金字塔尖族群”，特別是隨著“NEW MONEY”一代的崛起，他們閱盡了世界各地頂級生活方式，自然對豪宅產品有了更嚴苛的要求。
所以，這些年來，全國各地的豪宅產品都在產品力上細下功夫，無論建築設計、園林景觀、室內精裝都是源自世界頂級設計大師的操刀設計，廚電設備亦是源自國際一線奢華品牌，物業管理方面更是體貼入微，以此來贏得財富人群的心。
以大家耳熟能詳的湯臣一品、深圳灣1號、萬柳書院為例，這些豪宅都是在每一個產品細節上細下功夫，因而受到了頂尖人群的關注。
環顧如今的中國豪宅市場，北上廣深的頂級豪宅是業界爭相對標和學習的對象，畢竟豪宅的標杆示範效應已經形成。但對於天津豪宅市場而言，此前都是向外學習，很少能吸引全國的開發商和媒體前來鑑賞，也許是因為缺乏豪宅封面的緣故。
△天津金地閱千峰高層效果圖
但自從金地·閱千峰面市之後，吸引了全國業界同行與地產媒體的關注，前往參觀品鑑以及報道，究其根本原因就在於，其是金地“峰匯系”的國內首發作品，吸引業內人士來一覽“廬山真面目”，另外就是項目獨特的用前沿科技打造微氣候社區。
此前，業界瞭解金地“峰匯系”產品，源自知道2018年金地在紐約曼哈頓打造了全球第一個峰匯系作品——紐約峰匯121，但路途遙遠並不能輕易得見。因此，當金地·閱千峰作為金地集團推出的國內首個“峰匯系”作品在天津面市時，自然吸引了全國各地的業界同仁和媒體的參觀和報道。
從地段屬性、產品設計、空間尺度、品牌奢裝，金地·閱千峰都對標國際標準來精心打造產品，其最特別之處，就是微氣候社區的營造。項目通過空間形態、場地朝向、地形、水體、材料、植物六大因子，調節場地的小氣候，打造“冬無西北風、夏無暴曬日”的舒適戶外環境。這對於地處華北地區的天津來說，可謂“獨家武器”。
△天津金地閱千峰營造微氣候社區
△天津金地閱千峰營造微氣候社區
其實從2019年的全國豪宅市場情況來看，豪宅買家的購買力依舊驚人，前三季度全國成交均價排行榜TOP50的上榜項目，全部都是妥妥的10萬+豪宅，更有近10個豪宅成交超過百套，用實例說明了只要是好產品，財富人群就願意為此買單。
當然，同理可見天津豪宅市場。根據統計數據顯示，2018年天津總價超過1000萬元的豪宅成交超過300套，2019年至今天津總價超過千萬的豪宅已超過200套，而金地·閱千峰單盤就成交72套，單盤成交佔比總成交量的近四成，其受天津高端買家的認可程度由此可見一斑。
還是那句話，產品力過硬的豪宅項目，方能笑傲樓市風雲變幻。
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