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提問：本人江蘇宿遷人，25歲，剛到上海工作。手裡不到十萬，長三角買房十分困難。

最近嘉善碧桂園天凝源著，最近搞活動付完首付返現15至20萬。相當於不到首付10萬的樣子。不知道可不可以入手？麻煩星叔指導下。

回答：天上沒有掉餡餅的好事，這種樓盤感覺有套路，我建議謹慎，繼續蓄力更好

買房要小心房地產銷售中常見的“套路：

“銷售返租”一般都是公寓商鋪，包裝得高端大氣上檔次，看來很美很有誘惑力，銷售商經常會告訴顧客，已經有大手筆投資方租下整棟（或者整層）開酒店，你只需付不高的首付，就可以坐收租金，以租養供，若干年後房子就相當於白賺的了。

有些“銷售返租”項目一旦銷售完成，開發商（中介）便套現出局，承租商（有可能就是銷售者的“影子公司”）揹著巨大的租金成本，支付能力和信譽難以保證。同時，購買這樣的房子有巨大的金融風險。

2、各種“內部消息”催你快下手，“假認購”營造瘋搶假象

在一手樓盤的銷售中，還可能出現“假認購”現象，有的樓盤因為房屋抵押給銀行還未解押等各種原因，還未拿到預售許可證，樓盤銷售人員就忽悠有意向的買房者先交錢“認購”、“鎖定房源”。

如果你很早就交了不菲的“認購金”、“誠意金”，甚至已經選定了房號，但是過了很長時間，開發商都還未通知去籤正式購買合同，那麼你多半是遇到了“假認購”了；這樣的情況下，你的合法權益無法得到保障。請及時將情況向有關監管部門進行舉報。

3、買團購房要謹慎！

4、低於市場價的房源太多的低價房要仔細辨別。低於市場價的房源很多是假房源或者瑕疵房。個別無良中介人員，為了吸引購房者會隱瞞瑕疵，甚至故意釋放假的低價房消息，來獲得意向客戶的信息。

提問：老師好，現在1700的預算，但是有學區需求，糾結兩個盤，一個是前灘的華堂三房，戶型差得房率低，148的面積套內88，優點就是現房學區，1600w左右；另一個是徐匯濱江的百匯園，200平左右的1700w低區缺點就是沒學區，可否給點意見

從居住屬性來說，百匯園更好一些，至少像個住宅。

但如果你一定學區且只在這兩個裡面選，華唐幾乎是沒有選擇的選擇。

華唐的優勢是區位好帶學區，但缺點你也看到了就是造的不像住宅，這也是前灘那麼多項目的通病。

不過你要新房帶學區的，也只有這個了。

既然你有1700的預算，為什麼不去看看黃浦的二手學區房，比如對口曹光彪、上外黃浦，甚至於大寧的學區房也都是自住不差的。這些老牌學校的學區大概率會比前灘華二更穩一點。

提問：山西長治活力城的房子值得買入麼？還是在市區買個二手房？三四線城市如何買房？

回答：三四線城市，更建議市區二手房未來收益更有確定性一點，保值升值效果更好。

三四線城市樓市起步晚可以借鑑到的成功經驗就更多，也更容易促進其正向發展。

除了看人口的聚合與需求之外，還可以看看大房企是否青睞當地，如果大型房企扎堆入駐那麼起碼說明這個城市有潛力，一個三四線的城市人口基數不小，人口持續增長，大房企紛紛入駐，那麼這個城市的樓市就還有潛力，反之這個城市就有收縮的情況存在。

具體三四線城市哪些區域增值潛力更大詳見內部分享

提問：請問現在很多關於國外房產投資的消息特別是柬埔寨投資熱！不知道柬埔寨是否是投資的好地方？

回答：就一點來看，現在很多人在吹柬埔寨土地是永久所有，並且光投資商鋪和寫字樓收租就有至少年化10%的收益,

柬埔寨的土地是永久所有沒錯，但和外國人無關，外國人買房享有的是土地使用權，50年+50年的租借期。

個人不看好國外買房投資，特別是新手，坑大於商機，後悔的永遠多於賺到錢的，資金實力充足能把國內玩好就很不錯了，但是大家對好壞的評價標準是不同的，對於投資的風險認知也是不同的，有的人覺得是坑，有的人覺得是機會，人和人就是不一樣的。

至於要不要投資那裡，錢在你兜裡，腿在你身上，成年人要學會為自己的人生負責了。

提問：星叔，座標上海，首付150以內，工作地點暫時不固定，但工作性質需要經常加班，不希望離市區太遠。目前在看真光四街坊附近的房子，其他是否還有地區推薦？另外，二手房稅費手續費好貴，是否有合適的新房推薦呢

回答：其實普陀附近的板塊選擇挺多的，比方說嘉定的豐莊江橋，普陀的萬里真北路桃浦，寶山大場大華，靜安彭浦。這些地方都是可以考慮的主要是要找到一些你自己喜歡的且性價比高的房子。

二手房稅費貴，但是可以去找一些折扣比較多的房源，以稅費為理由去壓制房東的價格。

新房的話，我覺得保利雲上不錯，但是你的預算太少。如果要買品質比較好的新房，可能要走好遠了。

詳見內部資料《如何淘筍？低於市場價50萬的那些筍盤》

提問：星叔好，請問濟南周邊養生旅居的房子，比如雪野湖那邊的房產怎麼樣？

回答：我沒發現有好的。全國養老地產成功案例也不多，少數幾個集中於一線城市。

養生旅居至少需要四個條件：自然環境優美、交通便利、周邊有經濟發達的特大城市、醫療資源優秀。打著旗號的項目基本只具備一兩個條件，實質是房地產開發。

雪野那邊目前也是打著養老、旅居等名義行房產開發之實。綠地規模大虛的成份多，一個不誠信的企業做什麼也不必過多關注；恆大苟延殘喘；綠城尚可價格略高。

提問：星叔，我們夫妻名下已有一套全公積金貸款，現手上有閒錢40萬，我們浙江湖州會打造一個南太湖新區但是最近房價飛漲要1萬四左右，西南板塊有個高鐵站價格便宜些才1萬一平那邊有恆大，交大，碧桂園新房，南太湖新區價格1萬四到1萬6，有碧桂園，保利，光明地產。這個新區目前是主力推進的在湖州有名校還有其它在規劃的大的配套項目，請問我買哪裡合算？再買一套可以投資也可以自住嗎？但是手上錢也不多，不知怎麼辦？望星叔給予指導解答，謝謝

回答:湖州市區，目前分為主城板塊，鳳凰板塊，仁皇山板塊，西南板塊，東部新區。經過2016-2017的市場宏利之後，目前仁皇山板塊的價格尤為突出，高層已達14000左右，洋房已到17000左右。

主城區和鳳凰板塊以為地理位置的原因，新盤較少，價格也較為穩定，維持在15000-16000左右的價格。

東部新城因為目前過度開發，庫存量過大，在一波大漲潮之後，率先降價，目前均價維持在12000-13000的價格左右。

西南新區是湖州市區目前最後的價值窪地，而且是通往杭州的門戶位置，到達杭州只需40分鐘可到南莊兜。就這樣的位置，真的還是湖州西南的開發區的不zuo為導致此區域的房價任然不上漲。但仍看好此區域在湖州地位和上漲的速度，甚至有可能追平其他區域。

具體詳見內部資料《城鄉結合部，你不知道的價值窪地》

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，星叔精力有限，無法一一解答。

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