上一期的“WOW！城市更新”專題中，我們對成都的城市更新進行了全面梳理，明確了成都明顯落後於北上廣等較早啟動城市更新的一線城市，但在新紀元到來時，原本工業集中的城東也迎來了機會。

本期

睿合泰產城發展研究院選擇了兩個典型案例

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一個是

擁有7年城市更新經驗的萬科

我們將從項目和企業戰略層面進行整體觀察

另一個是

成都立項不久的項目萌想星球

雖差異很大，但更重要的是思想碰撞

萬科：地產大佬參與城市更新的底層邏輯

今年8月，萬科在北京世園會舉行了一場媒體交流會。董事會主席鬱亮明確透露，當下萬科最關注的事情莫過於城市更新和城市未來。

作為較早涉及這一領域的房企，萬科2012年就把目光投向城市更新，並在接下來的幾年裡進行了全面轉型，它為自己的城市更新設定的邏輯是：與城市共生長。

可以看到，這些年萬科的城市更新頻繁出現在廣州、深圳、上海等地，類型涵蓋了城中村改造、歷史保護建築改造、舊工業物業改造、老舊商場改造等。有別於地產項目可以模式化複製，城市更新項目具有歷史文化的特殊性，可以借鑑不可複製，所以我們選取了兩個比較有代表性的案例進行觀察。

廣州永慶坊

微改造，煥新社區活力

項目類型：歷史保護建築改造

操作模式：政府主導，企業承辦，居民參與

相比大拆大建，在社區改造方面萬科更偏好通過“微改造”對老舊社區進行更新，力求通過最小的“手術”達到最佳效果。廣州恩寧路上的永慶坊街區便是一個典型的案例。

恩寧路始於1931年，是廣州的百年老街，也是廣州最完整和最長的騎樓街。這條被譽為最“廣味”的老街，承載著廣州千年商都的文化記憶。巧的是，李小龍祖居恰好在此，旁邊就是粵劇藝術博物館。

歷史建築+文化傳承，賦予了項目特殊的底蘊。在萬科實施微改造之前，永慶坊已是危房林立。43棟徵而未拆的房屋中，有30棟為“嚴重損壞”，有的已經倒塌。為了給百年老街賦予新生命，廣州荔灣區政府攜手廣州萬科，創新採取“政府主導，企業承辦，居民參與”的模式，由萬科負責改造、建設和運營，運營期滿後交回政府，實現政府、民眾和企業的“三方共贏”。

整個項目一期為創客小鎮“永慶坊”，佔地面積約 8000 平方米，更新建築物約 7000 平方米。萬科遵循修舊如舊的基本準則，保持原有建築的外輪廓不變，對建築立面進行了更新、保護和整飾，強化嶺南建築整體風貌特色的同時，保留了嶺南建築民居的空間肌理。

針對永慶坊現存的兩處文物保護建築，萬科沿襲傳統工藝，充分保留原有的西關風格，對其進行了很好的修葺。

對房地產企業而言，城市更新不止是對老舊建築的改造，還需要其在產業導入、產業佈局等方面有更全面的綜合運營能力。

萬科為片區引入了眾創辦公和創意產業，入駐企業多為文化、設計、廣告、傳媒、藝術等，配套精品咖啡店、美食烘焙等商戶，進一步激發區域活力。

如今，永慶坊已成為廣州乃至全國知名的“網紅”打卡地。越來越多的年輕上班族、創業者、商戶老闆、國內外遊客、本地市民等聚集於此，永慶坊正煥發出屬於她的時代新魅力。

北京萬科時代中心

改造一隅，推動城市復興

項目類型：老舊商場改造

在北方，萬科2015年時針對城市更新提出了“曼哈頓計劃”，即通過對城市存量物業的改造，進一步激發城市活力。這其中最具代表性的便是2018年開放的北京萬科時代中心。

萬科時代中心位於北京朝陽區十里堡，這裡曾是CBD東區最早、最集中的消費、生活區域之一。

項目前身是2010年開業的西單商場十里堡店。作為擁有70年曆史的老百貨，這是西單商場繼西單店後迴歸北京市場後的首家分店。然而，自開業後商場便經營表現欠佳，於2016年正式停業，並被北京萬科以基金方式收購。

項目總建築面積約47000平方米，它的落地重新激活了區域經濟活力，也使該區域定位再次升級——除了原有的功能外，還承載著服務首都功能、留存時代記憶與豐富市民生活的功能。

萬科集團高級副總裁、北方區域本部首席執行官劉肖認為，“城市有機更新不是原來簡單的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的城市機理的有機更新，是變與不變的內在統一。這其中，對建築形態的更新是一方面，更為重要的是對其運營。”

萬科時代中心是一個典型的針對商業空間進行重新改造的項目，其整體建築由原西單商場改建而成，重點通過對內部空間的重塑，形成集精品商業、文化辦公、藝術空間為一體的全新城市綜合體。從對項目的買入、設計定位、改造、運營等等，北京萬科參與了全過程。

時代中心秉承“藝術是精神的綠色”理念，容納了多樣藝術體驗，整體設計都傳達出別樣的文化創意理念。建築內部擁有許多激發靈感的公共空間，同時針對老舊商場內部採光不良的現象，建築設計了三個共享中庭，增加空間流動性，同時使得整個樓層內部都高挑明亮。

在商業方面，建築的一層和地下一層有多種餐飲和全方位的生活服務，同時在聯通地下商業空間和地上辦公空間的區域設置有一個開放的“媒體廣場”，承擔了講座、藝術展覽、表演等功能。

辦公形態方面，時代中心一改傳統的辦公格局，將三個相互串聯的公共空間將辦公平面劃分成兩個組團，形成大平層+小獨棟的靈活組合。同時打破傳統寫字樓封閉的電梯廳形態，東西兩組電梯廳都擁有面向中庭的絕佳視野，寬敞開放的空間令員工們不自覺地產生更多的交流願望。

萬科抓住城市更新的核心，通過對資產的管理、運營，實現項目升值的同時豐富城市生活場景，提升城市服務能力，在全國已打造多個“樣板式”的城市更新項目。

成都猛追灣望平坊

“萬巷更新” 再現老成都生活

去年10月，萬科中西部地區城市更新的首子已落地成都猛追灣片區，整個片區改造及運營面積共計約13萬平方米，起步區已於今年年初呈現。

改造前，望平坊主要包含成華區國稅局、人民紙箱廠和東風路1、4號院。改造後，望平坊將是“最成都·文創美食合集”，形成功能複合、形式多元的體驗空間。

項目還未全部完成，但對於已有7年經驗的萬科，市場還是非常期待的。

萌想星球107：成都舊工廠改造的新探索

沒落、老舊……提到城東的二仙橋片區，不少人都會有如此的“刻板印象”。但如今，二仙橋正在快速蛻變。

萌想星球107·共享文創生活體就坐落於此，其前身是修建於上世紀七、八十年代的成華區紅倉107倉庫。項目今年3月完成立項、規劃方案已初步確定。

成都現有的城市更新項目，都由大型國有企業或是萬科這樣經驗豐富的企業參與，而萌想星球的改造和運營公司成都萌想星球文化創意有限公司，則是一個全新的創業型團隊，這正是它的有趣之處。通過它，我們也試圖探索城市更新的一些新的可能。

萌想星球107項目總體面積並不大，佔地30畝、約2萬方。雖然規模不算大，但是每個建築的空間感很足。原址上有4個磚混結構的倉庫，每個單體面積約2000平米、高度8米，1個5層樓框架結合的倉庫，單層面積約2000平米，每層挑高約5.5-4.5米，每一個空間，都有自己的功能定位。

“萌想星球”幾個字，很多人的第一反應會覺得是專為小朋友打造的。“最開始的定位的確是打造成都首個少兒科教文創主題產業園區，希望有所新突破。”萌想星球運營經理劉承霖介紹，“仔細分析之後，發現定位有所侷限，和現有市場需求匹配度單一，於是決定尊重市場，最後形成了打造共生、共享、共建文創生活體的規劃。”

因此，在這裡，“萌”指的是“萌生”。

項目團隊認為：有夢想的人很可愛，而從小到大每個人都是有夢想的。項目旨在構建共享的文創生活方式，覆蓋3-30歲的人，為大家的夢想護航。

在設計上，萌想星球107參考了臺灣高雄駁二文創項目、日本小樽運河城倉庫群、柯南小鎮“讓新的更新，讓舊的更舊”的理念。

所以，萌想星球尊重並將保留紅倉107的原始建築主體和外觀，同時會在外立面（窗戶等）和景觀上加以修復或打造，體現現代與歷史的衝擊，並植入萌想星球自我IP的打造。

為了讓入駐的企業也能參與到園區的共建上，園區內還規劃了獨立區域，讓文創人自我設計建造房屋或構築物。在園區規劃允許的範圍內，商戶或企業可自行設計搭建外延空間。

園區主要規劃有三大功能，即文創辦公、文創商業與文創教育。

在空間利用上，項目圍繞共享文創生活的定位，每個倉庫都做了功能能劃分，但如何利用好內部空間結構。項目團隊則完全交給了市場，“比如1號倉庫引進了3個商家，空間劃分就3家一塊商量決定，我們相信，這樣碰撞出來的空間結構會比事先的劃分來得更加有趣”。

換句話說，在項目呈現前，沒有人知道這裡最終的樣子，反而更令人期待。

1號倉庫將佈局複合式商業、咖啡輕食、文創集合店；

2號倉庫將引入科創體驗、動漫設計、影視科技；

3號倉庫將發展運動休閒、賽事活動、娛樂放鬆；

4、5號倉庫將用於親子文創教育、文創課程研習、兒童文創；

6號倉庫則主要是文創辦公、教育培訓、共享空間、創投孵化和劇場；

配套樓則將佈局生活美學空間和餐飲，而這一部分，也將由萌想星球團隊自營，未來將成為孵化萌想星球IP的重要場所。

同時，萌想星球也希望引進高複合程度的業態，跨界商業和具有展示空間和商業功能的企業，來高度體現文創的多變特色。

在招商上，萌想星球107經過前期的市場接觸，希望園區能多元發展，“創業型小微企業”的寶貴和多彩被萌想星球鎖定，而這也將是項目的一大亮點。

“文創企業很有意思，在我們的接觸過程中，中型規模的企業不多，巨頭和小微企業相互割據，小微企業抱團平臺式發展是趨勢。而大的企業往往會比較成熟，常常有固化的特點，我們更希望帶來一些新鮮的活力。”劉承霖告訴睿合泰產城發展研究院。

但以創業型團隊為招商目標的缺點和優點都是顯而易見的。缺點在於項目方在租金上會比較吃緊，優點則是創業型團隊有活力，有想法，對於園區的空間規劃、運營都會植入很多自己的想法。這也是為什麼會讓租賃同一間倉庫的企業共同來完成空間佈局的設計，大企業往往有更固定的模式。

總的來說，萌想星球項目規模體量並不大，作為一個單項目來看，整體還需背靠大東郊環境。項目團隊也認為，大東郊時代的發展，是此類型項目的契機。

面對市場環境，運營團隊做好了迎接市場的準備，團隊成員也提到，做好項目，首要目標是抓住園區內文創圈層的社群營造

，加之環境和氛圍的改造，打動文創企業和文創人，做到精品化突破，是目前成功的一條路徑。

“這是一次有意義且努力的嘗試，努力抓住和把握‘社群概念’是項目的方向，城市更新的結果則還需市場來證明。”劉承霖直言。