最近幾年，高新區在大青島樓市出盡了風頭，從眾多市級配套的佈局，到2016年春天率先引領房價上漲，施行四限加搖號這種史上最嚴的調控，再到引入名校加積分入學，高新區一直吸引著眾人的眼球。今年，在青島房價大幅回調的背景下，高新區一度不跌反漲，再一次成為獨特的存在。以融創雙創小鎮、中海紅著、世茂璀璨天樾、碧桂園翡翠城為代表的四大新盤，將高新區房價拉到15000的水平線上。
但如果仔細看看，其實高新區的二手房價格也是受到大氣候影響，這一年裡也出現了下探，也在消化泡沫。當然，到如今的二手價格相對穩定，算是支撐住了。今年漲的只是新房，原因在於高新區限價是一刀切的辦法，限價標準大幅低於市場價，也由此引發哄搶。今年幾個高地價項目入市，限價也就放鬆到了1.5萬，很多人也為這個價格買了單，其實有點高位懸空了。
近期，紅島經濟區取消，紅島河套兩街道迴歸城陽區，到底會對高新區樓市的未來產生怎樣的影響？
其實主要還是看供求關係，這是影響房價的最根本因素。
目前高新區的需求是減少了，但是住宅用地供應下滑更大。相對於去年1.5萬套的成交量，高新區今年的供應量大概只有一半多，基本將之前的庫存宅地消化一空，幾個知名大盤也陸續進入尾盤階段。而且對於未來市場影響最大的土地供應，更是隻有中歐一家拿地較多，其他除了卓越，住宅土地也就有點零星出讓，對市場影響微乎其微。
從規劃來看，中東部片區土地消耗已盡，而西片區臨近環灣高速南側還有點住宅用地，尚未啟動，畢竟道路等還沒有修完，有的還是水體狀態。
所以明年的住宅供應，可以預見會更少。今年出讓的住宅地塊中，卓越嘉悅因為是一月拿地，所以已經開盤，藉助小戶型，首批770套還剩下不到100套，這對於1.45萬的價格來說還算不錯的成績，後面的400多套可能要分幾批開。
年度自造地王高實合院在岙東路河東路路口，周圍比較成熟了，項目也是不大，200多套，要保本的話至少得賣1.3萬，也便宜不了。
住宅用地的重心自然是中歐國際城，金茂分三次將項目剩餘住宅地塊幾乎全部收入囊中，要在未來兩年分批開發的。可以說中歐是未來高新區市場供應的主力。
從中東部片區的未來供應看，尤其是高層總價低的剛需和剛改住宅，未來兩年內，中歐國際城至少會佔有三分之二的市場。這麼一個比例，其實已經擁有了新房的定價權。
想買疊拼別墅的人可以任意選，因為多個盤都有產品。但是如果你沒那麼多錢，只想買個高層，幾乎沒有別的可選餘地，在一定意義上，甚至只能看中歐國際城的臉色了。
這就是未來幾年高新區的市場格局。
要知道，即使在樓市低谷的15年，高新區都賣了4000套住房，因此明年這個供應量還會是一個偏緊的水平。
隨著高新區新班子的成立和全部人員大選聘，及公司化運作的開始，新的198人班子將以引進產業為主。這也是沒有辦法的事，他們的前任們已經把這邊所有的住宅地賣光了。所以新班子，就老老實實把剩下的產業用地填滿吧。
當然這個過程中，教育商業等配套也會逐步完善。畢竟住房陸續交付後，人口也有了大規模入駐的條件。如果招商引資得力的話，產業也有望發力，再帶來一波就業人口。如此，高新區令人詬病的人氣問題將得到明顯改善。
如果再能結合周邊舊村改造，將回遷房和人口向這個周圍聚集，那麼會再帶動數萬人口轉移到此。
幾個方面一起努力，可以說高新區破繭成蝶，實現真正的城市化也就在未來幾年了。這是支撐高新區長期發展的最根本因素。
而從短期看，主要是學區房。清華附中如能順利落地，可以在青島中學、實驗二小、58中等基礎上，為學區房再加一把火，這是短期最大的支撐所在。
除了這些，高新區的配套都是北岸周邊最好的，可以滿足眾多居住者的需求。當然，隨著跨海大橋的降費，雙元路雙積路立交橋和地鐵8號線建成，高新區與主城區的交通聯繫也有望迎來質變，因此對於主城外溢的剛需而言，高新區也將是最佳選擇。
從時機上來說，現在也是入手高新區的好機會。
高新區年末的市場，看起來樓盤不少，挺熱鬧的，可以仔細盤點一下，都有些什麼呢。卓越嘉悅上面提過了，世茂璀璨天樾、海爾珺璽、招商雍華府和紫荊閣只有別墅。
璀璨天城、騰訊小鎮和中海紅著也剩了點140的洋房，價格1.3-1.6之間。
碧桂園翡翠城在售兩棟小高層同樣也是140多的，均價1.4萬，後面三棟據說還想改成更大面積的。
新城曉院也就不到100套，以130/140戶型為主。
魯商三期，因為地價便宜，定價不高，開發商似乎也不著急，今年可能只開300套，據說關係戶還不少。
算下來，剛需的選擇極其有限，整個市場也略顯沉悶，但是正在這個檔口，傳來一個重磅消息：中歐國際城的最好12期地塊，要開盤了。
該地塊靠近墨水河畔，景觀視野開闊，產品也做了升級，法式風格的18層小高層，公攤只有22%，戶型主打115的套三雙衛，完美迎合了現在的市場主流。更重要的是，直接去掉裝修，亮出了一個行使自己大盤臉色的價格，毛坯均價12000。
其實按正常的操盤節奏，中歐沒必要剛拿地就開盤，完全可以等到明年初現有各樓盤去化差不多了再說。但是這次一次性拿地較多，豪擲40億，再加上金茂作為上市公司，年底也有衝業績的需求，所以是輕裝上了陣，奔著快速去化定了這麼一個價格。當然，這個價格也是宣誓了自己未來兩年在高新區捨我其誰的霸主定位，顯示一下的自己的定價權。
這一幕不禁讓人想起15年中歐首開的情形，巧的是，樓市的大環境也出現了和15年類似的跡象，作為全國樓市風向標的深圳，之前樓市就已經跌不動了，最近豪宅標準的調整，令市場反應明顯。同時北京也傳出了調整豪宅標準的消息。除了具有指標意義的一線城市，青島的西海岸新區的限購前不久也剛剛調整，同為青島人口引入的主力，據說城陽也在參照西海岸，放開外來人才買房的口子，高新區自然也會大概率的一體施行。
所以，政策和市場的博弈，都已經到了一個微妙階段。
不同的是，上一輪房價上漲主要是預期主導，而這一次開盤，高新區的規劃大部分都已經落地，頂級的市級配套、優質的教育資源和產業的發展，讓區域價值實現了質變。
具體到中歐國際城本身，北京實驗二小青島分校已經如期開學，公立幼兒園也將開建，商業旗艦綜合體的覽秀城正在緊鑼密鼓建設中，而爭了很多年的高新區標誌的東方伊甸園這次土地也已經走完招拍掛程序，很快就要開工建設。高新區東部片區的魅力正在得到釋放，一座活力大城正在成型。
據瞭解，本次新開金茂悅十二期地塊仍將採取搖號的模式，總計也就是800多套，包含了小三居105㎡，大三居115㎡和小四居135㎡。均價應該在12000左右。
本期建築採用現代新法式風格，建築外觀強調幾何的挺豎向線條，強調對稱、乾淨利落、大塊建成的風格，色調以米黃色、淡藍色和咖色為主，配以石材 、玻璃、金屬等材料，整體展現現代、典雅的法式慢生活的氛圍。
上個月青島西站鐵山板塊的西海岸創新科技城首批550套開盤已經賣光，參照之下，目前這麼給力的價格和中歐的大盤號召力，銷售肯定不愁，且看最後的結果。
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