正所謂，種什麼樣的因結什麼樣的果，房地產市場發展到今天，房產似乎成了“財富”的象徵。如何辨別一個人有沒有錢？不用說其它的，當他把一堆房產證擺在桌上的時候，當流行曬房產證車鑰匙炫富的時候，時代在變，人們的思維方式也變了，但不變的是對樓市的熱情。按理說，在經歷今年482次的密集調控之後，無論是新房還是二手房都已經達到預期的效果，不過，期待政策放鬆的聲音也同時出現了，比如經濟學家馬光遠就不遺餘力地為鬆綁奔走相告。
不僅如此，在近期央行發佈的第三季度貨幣政策報告，就沒有提及房住不炒的表述，僅強調了因城施策的長效機制。兩個消息的出現，再次燃起了對房市大漲的興奮和激動，細微的變化讓市場神經繃得更緊了，然而，“刪除”真的靠譜嗎？隨著近日央行重申“房住不炒”，並“爆出”新計劃，明確指出要完善因城施策的差別化信貸政策，抑制投機購房，同時加大對租賃市場的金融支持和規範，促進形成租購併舉的住房制度。
2019年還有不足30天的時間，無論是房住不炒，還是適度放鬆，房地產發展已經塵埃落定，該不該買房，要怎麼買，國家都說得明明白白，對購房者來說，冷暖轉換的變化確實讓人措手不及，假如堅持今明兩年買房，10年後會給自己找麻煩嗎？3個問題不得不面對。
第一個問題，房價保持平穩的概率很大，買房躲掉邊緣三四線
據中指院公佈數據，11月百城新建住宅均價為15105元一平米，環比上漲0.21%。整體來看，均價環比漲幅依舊處於較低水平，較去年同期上漲3.17%，漲幅較上月收窄0.06個百分點。分城市來看，北京、上海等十大城市新建住宅均價為27236元/平方米，環比上漲0.15%，同比上漲2.14%。另外，進入年底淡季，在供需方面呈現一增一減的趨勢，整體去化較為平淡。
無獨有偶，社科院近日發佈11月《樓市月度分析報告》，對10城市作出一般下跌的預警提示。從不同城市看，少部分城市仍存在較快上漲或下跌的可能，但總體有“軟著陸”的趨勢，不過這不意味著房價要全面下跌，而是在政策引導下，具有“雙向調節”的意義，市場也不會有大漲或是大跌的可能。房說君認為，起初在樓市快速上升期，一二線城市的房價之所以漲幅明顯，主要是由於人流流入量大，很多地方出現供小於求的現象。
不過，隨著棚改貨幣化興起，“返鄉置業”、“去化率”的相繼到來，三四線價格出現翻倍增長。直至今年“住房不炒”貫徹愈發深刻，三四線房價終於有了回落。縱觀全局，房企降價促銷轉移戰場、炒房客大量拋售房產、銀行限制貸款等都是市場回落前的徵兆。被熱錢堆起來的三四線市場，一旦資金鍊斷裂，這房地產泡泡一定會從三四線開始破裂，而且是從邊緣縣城開始。為什麼會這樣？因為這些地方一直面臨人口外溢的風險，基礎設施跟不上，價格很容易迎來下跌。反觀一二線樓市，需求依舊旺盛，房價也就有所支撐，但在調控不放鬆的前提下，房子不升值或是升值慢也會是情理之中的事情。
第二個問題，樓市政策順應房價走勢，多數人持看跌心態，買房或短期難轉手
據中原地產統計，11月再次出現人才政策井噴的現象，包括南京、成都、中山等近十城的政策中，都有與購房資格、補貼的內容。要知道，房市政策本就順應市場走勢調整，在二手房價深受影響，開發商紛紛降價促銷的情況下，調控微調是再正常不過的了。房說君認為，雖然多地的變相放鬆，一定程度對房價有比較平穩的回暖，尤其成交量會得以充分流動，不過在很多城市，即使限購放鬆一些，也不一定會造成市場的大漲，只要貸款不松，基本都不會改變平穩的大勢。
另一方面，在房地產上漲期，百姓都希望價格能跌，可真的到了不漲的時候，他們卻偏偏不敢買房了，這是為何？在於20年的買房經驗還在，買漲不買跌的心理還在，所以在價格趨穩，市場會產生一種看跌的心態，當看跌成為大多數人的購房預期時，買房的人自然不敢出手。前不久央行的調查報告，就有過半居民預期房價不變，話說回來，由於大環境的影響，今明兩年買房的人都要有心理準備，入手之後想要在未來幾年賣出可能不太容易，也從側面反映出房子最佳出售期，其實是上漲期。
第三個問題，多套房首先面對房產稅等高額房產持有成本
現在的樓市，連三四線都進入萬元市場，更別說很大一部分國人的資金被套在房子上了。炒房客買房就是為了賺錢，但誰也想不到“虧錢”會來得這麼快，房價迴歸理性，首當其衝從多套房者開始，當房價剛開始下跌時，尚能全身而退，越往後房子越難賣，房說君收到過許多評論說房子難賣，且隨著房產稅、空置稅呼聲越來越高，房子越多，賠的就越多。
當然了，現在稅法的落地時間大家都還不知道，兩三年不行，難道七八年、十年時間還不會出臺嗎？同時，從投資的角度看，這顯然會增大房屋的持有成本，無論稅費高低、免徵的多少，都會成為持有者的顧慮。此前中泰證券分析師梁中華就計算了房產的持有成本，如果說房價不漲，甚至是漲幅小的話，買房會開始虧錢。可以預見的是，在房產市值越高、數量越多，受影響的程度就越深，這個“麻煩”，未來10年必須要考慮進去。
所以說，這三個問題的關鍵在於，既有買房要面對的難題，也有需損失的機會成本。不管購房者做出什麼樣的決定，房子本來是一把“雙刃劍”，都需要承受與之相匹配的代價。近日，中國人民銀行調查統計司原司長盛松成的一番觀點引發劇烈討論，他表示很多人都會說，房價可能要下跌。恰恰相反，我擔心的是未來半年到一年以後，住房價格可能再一次上漲。不僅如此，盛松成直言現在樓市控的是需求，一旦供給繼續下降，延緩的需求釋放市場很可能就上漲。
房說君有話說，專家用“我很擔心”這四個字點明瞭問題的關鍵，一方面大城市的房子，單價和競爭力都保持強勁，另一方面，在樓市資金面緊張的環境下，房企能不能順利過渡也是一個問題。
閱讀更多 每日房說 的文章
