本文主要內容：
1、19年最後一波！西安新房還有1.5萬套沒賣？12月開盤地圖出爐！
2、千人搖候選？盯緊這9個“閉眼買”樓盤；
3、5大純新盤有望年前入市！
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截止目前，西安總計有61個項目，總計15597套房源已公示價格還未入市，毛坯房5762套，精裝房9835套。其中2019年公示價格的項目55個，房源14106套，而2018年公示價格的項目6個，包含金泰經開花城、中國鐵建青秀城以及鴻錦城羅曼尼等，總計房源有1491套（PS:AI君就想知道，快一年了，這些樓盤到底還賣嗎？），這批房源是有可能最先會在19年最後一個月獲證推出的，因此，也在一定程度上代表了目前新房市場的存量。
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高價房佔比近五成
西安（含西鹹新區）存量房整體均價高達17857元/平（含別墅、洋房、小高、高層等），其中高層均價15467元/平，小高層均價17797元/平，洋房均價18023元/平，別墅均價24278元/平。此外，1萬以下房源僅佔比4.38%，佔比最高的是1.5萬以上的房源，佔比49%，高價房主要集中在能源金貿區及未央區，其次為均價1.2-1.5萬元/平房源，佔比30%。
從高層均價來看，能源金貿區真可謂是個……的存在，其高層價位已超越高新高層均價，排名第一，雖說該片區房源大多數銷售的時候會有折扣，但單就是這份定價魄力也體現了一種勇氣。
除能源金貿區之外，高新、未央、碑林房價位列前三，值得一提的是，未央區憑藉大明宮商圈的正榮紫闕臺、中南君啟及恆大悅龍臺這3個高端盤拉高了整個區域的高層均價，使躍居第二。此外，灃東滻灞這兩個熱門新區代表，分別以13268元/平及13133元/平，排名第六和第七。而高層均價在萬元以下的區域僅剩港務區了。
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灃東、未央、經開為潛在供應大戶
從區域供給來看，目前存量超1000套的區域有7個，其中灃東、未央、經開排名前三，此外，還有滻灞、能源金貿區、曲江及滻灞。高供給對房企意味著面臨白熱化競爭，但對購房者來講則代表著更多選擇。未來的市場，要想說服購房者需要更強大和更精細化的產品優勢。
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毛坯房佔比三成
從房源類型來看，高層佔比65%，而毛坯高層僅剩3788套，僅佔三成。隨著全裝修政策的執行，未來應該還會繼續減少。AI君盤點今年入市的毛坯高層項目有：高科麓灣國際社區、華潤置地未來城市、御錦城、高科綠水東城、世園林逸、華清學府城、城市錦上、華潤置地曲江九里等，這其中不乏千人搖項目，剛需可根據自身需要入手。
備註：數據自2018年-2019年已公佈備案價但還未上市的住宅項目。因此不只代表著可能有以下樓盤取證入市，僅供參考。
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在文首的開盤地圖中，AI君也將一些高性價比樓盤星標標出，包括萬科瀾岸、中國鐵建花語城、大華翰林華府、大華公園世家、城市錦上、華潤置地曲江九里、雨潤星雨華府、朗詩未來街區、華潤置地悅府，共計9盤，這些盤均有可能在2019年最後一個月獲證入市。此外，就AI君瞭解華潤置地未來城市及同區域的陸港金海岸預計年底也會有房源推出。
“千人搖”樓盤大部分為拿地較早的樓盤，此外，就AI君統計，截止目前，2019年入市的純新盤共32個，其中首開搖號僅8盤，佔比25%，新盤絕大多數價格無明顯價格優勢，因此，隨著這批老盤房源逐漸減少，待這批房源售罄，剛需估計也就只能買在更偏遠的新區了。
"千人搖"樓盤AI君大部分也都有實探，感興趣的購房者可點擊文末測評了解，此外，AI君也選出幾個暫時沒有測評的樓盤進行簡單解析。（PS:AI君也盤點了這幾個樓盤今年的歷史登記情況，感興趣的購房者可查看文末附錄）
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萬科瀾岸
關鍵詞：萬科、緊鄰學校、環境好
266房未登記 產品：高層 均價：1.3萬元/平
AI君簡評：萬科瀾岸位於滻灞歐亞大道和華文路交匯處向西約500米，項目佔地約186畝，距離地鐵3號線務莊站2公里左右。緊鄰在建中的滻灞五小，周邊雲集了展會資源、自然資源、商業資源以及新興產業集群。此外西安華夏文旅、西安世博園以及未來規劃待建的西安圖書館新館，以及西北最大的砂之船·奧特萊斯也是項目最重要的商業配套。
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大華翰林華府（大華錦繡前城）
關鍵詞：地鐵、教育
256套房未登記 產品：高層 均價：1.1萬元/平
AI君簡評：大華錦繡前城位於神舟四路與啟航路交匯處，地處曲江南航天新城核心地段，與區域內最大規模私立名校——交大附中航天學校僅一路之隔，社區內配備品牌幼兒園，地處地鐵4號線神舟大道站與東長安街站之間，距離都在1公里內，緊鄰地鐵4號線神舟大道站與東長安街站，與後期建設的地鐵15號線形成雙地鐵交通網絡，距離西安市人民醫院（三甲）約2.5公里。項目周邊4大公園環繞，但缺乏大型商業，但總體性價比不錯。自登記以來，沒未平銷過。
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華潤置地曲江九里
關鍵詞：曲江、配套全
444套房未登記 產品：洋房、小高 均價：1.3萬元/平-1.8萬元/平
AI君簡評：華潤置地曲江九里總佔地約225畝，產品規劃以119—210平的洋房和小高層為主。分為三個地塊開發，地塊一為商業街區和公寓，地塊二為洋房和小高層，地塊三為小高層產品。小區自帶有約17萬方商業體，業態涵蓋酒店、公寓、時尚商街等，以及約5000平幼兒園（品牌暫定）。
除此之外項目距離正榮彩虹谷、西北婦女兒童醫院約400米，向北約400米是規劃中的地鐵8號線雁翔路站，小區隔壁是在建的貴族學校康橋國際學校，距離在建的曲江國際中學也很近，區域整體配套十分齊全。
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華潤置地悅府
關鍵詞：雙地鐵、配套齊全、中軸線
208套房未登記 產品：高層 均價：2.2萬元/平
AI君簡評：華潤置地悅府位於曲江國際會議中心對面，住宅首期佔地約113畝，整體規劃12棟高端住宅，打造約130-200㎡精裝大平層產品。緊鄰曲江會展中心，以及會展板塊商務寫字樓辦公區，道路及公共交通配套完善，出行便利，整個小區容積率僅為2.8，以大面積產品為主、總戶數858戶、整個小區居住舒適度高，適合改善型購房者。
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除去這些已經有價格的老盤之外，還有一些新盤預計會在年底之前入市，這些新盤分別為未央金茂府、遠洋御山水、金科博翠天宸、奧園和悅府及碧桂園雲頂。
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未央金茂府
項目位於滻灞生態區未央湖板塊，佔地約117畝，容積率為1.5，綠化率35%，25棟純洋房，這是西安第二座金茂府，該項目當時拿地樓面價為6621元/平，項目打造的是低密純洋房產品，其中以6層高的洋房產品為主，北側少量樓棟為9-10層高，戶型面積方面，據說與長安金茂府基本一致，面積區間140～209㎡。
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遠洋御山水
項目位於滻灞生態區北翼的北辰大道以東、啟源二路以南，項目總佔地210畝，容積率約3.22，綠化率約35%，總計5棟樓，3棟高層、1棟小高、1棟商業（約1.5萬方），戶型面積84-126㎡，距離規劃中的地鐵10號線未央湖站0.6公里，距離地鐵14號線學府路站約3公里。
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金科博翠天宸
項目位於秦漢大道與北辰大道交匯處東南角，佔地總佔地203畝，共分為2期來開發。容積率3.05，產品有高層、小高層，面積區間在112-143㎡，全部為裝修交付。
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碧桂園雲頂
項目位於芙蓉南路與航天大道十字交匯處，總建面約35.8萬㎡，容積率約為3.4，項目打造智能化精裝大平層，一梯一戶，面積150-230㎡。項目地處航天新城與曲江二期的交界地帶，隸屬航天新城，緊鄰地鐵4號線航天大道站，自帶幼兒園，西側緊鄰航天六小，可享受曲江二期金輝環球廣場及曲江文化運動公園等資源，項目樓面價分別為4916元/平及5133元/平。
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奧園和悅府
項目位於南三環子午大道十字東南口，總佔地約100畝，總建面約38.5萬㎡，定位奧園TOP系高端產品，容積率為3.63、綠化率約35%，規劃約1800戶，項目樓面價為4852元/平。臨近電子城商圈及高新二期，周邊整體配套成熟，交通便利，3公里範圍內有3個公園，在整個城南片區來講實屬難得，同區域的樓盤還有天地源萬熙天地、碧桂園高新時代及金地西灃公元三期。
AI君有話說
今年的金九銀十確實有點慘，臨近年底，大多數開發商都還未完成本年度的銷售任務，因此在年前大概率還會有一批房源陸續放出，但整體放量估計還是不及去年的放量。此前AI君也統計過，2019年截至11月底西安（含灃東及能源金貿區）僅備案97178套，即使12月放出2萬套房源，總體還是比起2018年的131261套少了約2萬餘套，可見，商品住房供給呈現銳減態勢。
價格方面，大家除了可以關注那些高性價比樓盤之外，還有一些限購區域項目也陸續有折扣放出，如大明宮3大高端項目，此外，根據以往經驗，年後第一個季度市場會整體處於房源短缺的狀態。因此，年底這波放量對購房者來講是個入手機會，畢竟年底不論價格還是產品，大家可以多家對比，挑選的範圍更加廣泛。
附錄：部分高性價比樓盤2019年登記記錄（篩選已有價格還未入市）
圖|大華翰林華府
圖|中國鐵建花語城
圖|華潤置地曲江九里
圖|萬科瀾岸
圖|華潤悅府
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