本文主要内容：
1、19年最后一波！西安新房还有1.5万套没卖？12月开盘地图出炉！
2、千人摇候选？盯紧这9个“闭眼买”楼盘；
3、5大纯新盘有望年前入市！
1
截止目前，西安总计有61个项目，总计15597套房源已公示价格还未入市，毛坯房5762套，精装房9835套。其中2019年公示价格的项目55个，房源14106套，而2018年公示价格的项目6个，包含金泰经开花城、中国铁建青秀城以及鸿锦城罗曼尼等，总计房源有1491套（PS:AI君就想知道，快一年了，这些楼盘到底还卖吗？），这批房源是有可能最先会在19年最后一个月获证推出的，因此，也在一定程度上代表了目前新房市场的存量。
想要高清大图，留言留下邮箱我们会统一发送哦
1
高价房占比近五成
西安（含西咸新区）存量房整体均价高达17857元/平（含别墅、洋房、小高、高层等），其中高层均价15467元/平，小高层均价17797元/平，洋房均价18023元/平，别墅均价24278元/平。此外，1万以下房源仅占比4.38%，占比最高的是1.5万以上的房源，占比49%，高价房主要集中在能源金贸区及未央区，其次为均价1.2-1.5万元/平房源，占比30%。
从高层均价来看，能源金贸区真可谓是个……的存在，其高层价位已超越高新高层均价，排名第一，虽说该片区房源大多数销售的时候会有折扣，但单就是这份定价魄力也体现了一种勇气。
除能源金贸区之外，高新、未央、碑林房价位列前三，值得一提的是，未央区凭借大明宫商圈的正荣紫阙台、中南君启及恒大悦龙台这3个高端盘拉高了整个区域的高层均价，使跃居第二。此外，沣东浐灞这两个热门新区代表，分别以13268元/平及13133元/平，排名第六和第七。而高层均价在万元以下的区域仅剩港务区了。
2
沣东、未央、经开为潜在供应大户
从区域供给来看，目前存量超1000套的区域有7个，其中沣东、未央、经开排名前三，此外，还有浐灞、能源金贸区、曲江及浐灞。高供给对房企意味着面临白热化竞争，但对购房者来讲则代表着更多选择。未来的市场，要想说服购房者需要更强大和更精细化的产品优势。
3
毛坯房占比三成
从房源类型来看，高层占比65%，而毛坯高层仅剩3788套，仅占三成。随着全装修政策的执行，未来应该还会继续减少。AI君盘点今年入市的毛坯高层项目有：高科麓湾国际社区、华润置地未来城市、御锦城、高科绿水东城、世园林逸、华清学府城、城市锦上、华润置地曲江九里等，这其中不乏千人摇项目，刚需可根据自身需要入手。
备注：数据自2018年-2019年已公布备案价但还未上市的住宅项目。因此不只代表着可能有以下楼盘取证入市，仅供参考。
2
在文首的开盘地图中，AI君也将一些高性价比楼盘星标标出，包括万科澜岸、中国铁建花语城、大华翰林华府、大华公园世家、城市锦上、华润置地曲江九里、雨润星雨华府、朗诗未来街区、华润置地悦府，共计9盘，这些盘均有可能在2019年最后一个月获证入市。此外，就AI君了解华润置地未来城市及同区域的陆港金海岸预计年底也会有房源推出。
“千人摇”楼盘大部分为拿地较早的楼盘，此外，就AI君统计，截止目前，2019年入市的纯新盘共32个，其中首开摇号仅8盘，占比25%，新盘绝大多数价格无明显价格优势，因此，随着这批老盘房源逐渐减少，待这批房源售罄，刚需估计也就只能买在更偏远的新区了。
"千人摇"楼盘AI君大部分也都有实探，感兴趣的购房者可点击文末测评了解，此外，AI君也选出几个暂时没有测评的楼盘进行简单解析。（PS:AI君也盘点了这几个楼盘今年的历史登记情况，感兴趣的购房者可查看文末附录）
1
万科澜岸
关键词：万科、紧邻学校、环境好
266房未登记 产品：高层 均价：1.3万元/平
AI君简评：万科澜岸位于浐灞欧亚大道和华文路交汇处向西约500米，项目占地约186亩，距离地铁3号线务庄站2公里左右。紧邻在建中的浐灞五小，周边云集了展会资源、自然资源、商业资源以及新兴产业集群。此外西安华夏文旅、西安世博园以及未来规划待建的西安图书馆新馆，以及西北最大的砂之船·奥特莱斯也是项目最重要的商业配套。
2
大华翰林华府（大华锦绣前城）
关键词：地铁、教育
256套房未登记 产品：高层 均价：1.1万元/平
AI君简评：大华锦绣前城位于神舟四路与启航路交汇处，地处曲江南航天新城核心地段，与区域内最大规模私立名校——交大附中航天学校仅一路之隔，社区内配备品牌幼儿园，地处地铁4号线神舟大道站与东长安街站之间，距离都在1公里内，紧邻地铁4号线神舟大道站与东长安街站，与后期建设的地铁15号线形成双地铁交通网络，距离西安市人民医院（三甲）约2.5公里。项目周边4大公园环绕，但缺乏大型商业，但总体性价比不错。自登记以来，没未平销过。
3
华润置地曲江九里
关键词：曲江、配套全
444套房未登记 产品：洋房、小高 均价：1.3万元/平-1.8万元/平
AI君简评：华润置地曲江九里总占地约225亩，产品规划以119—210平的洋房和小高层为主。分为三个地块开发，地块一为商业街区和公寓，地块二为洋房和小高层，地块三为小高层产品。小区自带有约17万方商业体，业态涵盖酒店、公寓、时尚商街等，以及约5000平幼儿园（品牌暂定）。
除此之外项目距离正荣彩虹谷、西北妇女儿童医院约400米，向北约400米是规划中的地铁8号线雁翔路站，小区隔壁是在建的贵族学校康桥国际学校，距离在建的曲江国际中学也很近，区域整体配套十分齐全。
4
华润置地悦府
关键词：双地铁、配套齐全、中轴线
208套房未登记 产品：高层 均价：2.2万元/平
AI君简评：华润置地悦府位于曲江国际会议中心对面，住宅首期占地约113亩，整体规划12栋高端住宅，打造约130-200㎡精装大平层产品。紧邻曲江会展中心，以及会展板块商务写字楼办公区，道路及公共交通配套完善，出行便利，整个小区容积率仅为2.8，以大面积产品为主、总户数858户、整个小区居住舒适度高，适合改善型购房者。
3
除去这些已经有价格的老盘之外，还有一些新盘预计会在年底之前入市，这些新盘分别为未央金茂府、远洋御山水、金科博翠天宸、奥园和悦府及碧桂园云顶。
1
未央金茂府
项目位于浐灞生态区未央湖板块，占地约117亩，容积率为1.5，绿化率35%，25栋纯洋房，这是西安第二座金茂府，该项目当时拿地楼面价为6621元/平，项目打造的是低密纯洋房产品，其中以6层高的洋房产品为主，北侧少量楼栋为9-10层高，户型面积方面，据说与长安金茂府基本一致，面积区间140～209㎡。
2
远洋御山水
项目位于浐灞生态区北翼的北辰大道以东、启源二路以南，项目总占地210亩，容积率约3.22，绿化率约35%，总计5栋楼，3栋高层、1栋小高、1栋商业（约1.5万方），户型面积84-126㎡，距离规划中的地铁10号线未央湖站0.6公里，距离地铁14号线学府路站约3公里。
3
金科博翠天宸
项目位于秦汉大道与北辰大道交汇处东南角，占地总占地203亩，共分为2期来开发。容积率3.05，产品有高层、小高层，面积区间在112-143㎡，全部为装修交付。
4
碧桂园云顶
项目位于芙蓉南路与航天大道十字交汇处，总建面约35.8万㎡，容积率约为3.4，项目打造智能化精装大平层，一梯一户，面积150-230㎡。项目地处航天新城与曲江二期的交界地带，隶属航天新城，紧邻地铁4号线航天大道站，自带幼儿园，西侧紧邻航天六小，可享受曲江二期金辉环球广场及曲江文化运动公园等资源，项目楼面价分别为4916元/平及5133元/平。
5
奥园和悦府
项目位于南三环子午大道十字东南口，总占地约100亩，总建面约38.5万㎡，定位奥园TOP系高端产品，容积率为3.63、绿化率约35%，规划约1800户，项目楼面价为4852元/平。临近电子城商圈及高新二期，周边整体配套成熟，交通便利，3公里范围内有3个公园，在整个城南片区来讲实属难得，同区域的楼盘还有天地源万熙天地、碧桂园高新时代及金地西沣公元三期。
AI君有话说
今年的金九银十确实有点惨，临近年底，大多数开发商都还未完成本年度的销售任务，因此在年前大概率还会有一批房源陆续放出，但整体放量估计还是不及去年的放量。此前AI君也统计过，2019年截至11月底西安（含沣东及能源金贸区）仅备案97178套，即使12月放出2万套房源，总体还是比起2018年的131261套少了约2万余套，可见，商品住房供给呈现锐减态势。
价格方面，大家除了可以关注那些高性价比楼盘之外，还有一些限购区域项目也陆续有折扣放出，如大明宫3大高端项目，此外，根据以往经验，年后第一个季度市场会整体处于房源短缺的状态。因此，年底这波放量对购房者来讲是个入手机会，毕竟年底不论价格还是产品，大家可以多家对比，挑选的范围更加广泛。
附录：部分高性价比楼盘2019年登记记录（筛选已有价格还未入市）
图|大华翰林华府
图|中国铁建花语城
图|华润置地曲江九里
图|万科澜岸
图|华润悦府
閱讀更多 西安樓市AI 的文章
