不知不覺已到年底，這幾天一位網友私信我，生活在縣城，很想買套商鋪投資，在北方的一個縣城裡面，商鋪單價4500，目標是買400平米，總價180萬，屬於“一拖二”類型，每年能回收4萬元左右的租金，買下來後自己投資做賓館，周邊就有學校，大概每年能收入20多萬，請我幫忙分析是否值得投資。
且不說商鋪值不值得買，單純地將商鋪作為投資產品和自己經營是兩個不同的概念，前者受市場經濟影響，商家能賺錢就付得起租金，虧錢就有可能倒閉，而後者還面臨著自己經營的問題，自己投入的資金和精力會更多。當然付出就會有回報，但是我想說的是：不可抗拒類因素會更多，接下來的路也會很長，有這兩百多萬的資金完全可以存銀行養老，增加這個風險所謂何求呢？換句話說，現在的商業地產市場，該“買鋪”還是“持幣”呢？從事商業地產多年，對商業地產值不值得投資做以下分析：
一、供需機制正朝著哪裡進行？
商業地產發展更行迭代，最初從趕集演化而來，每月甚至每週定幾個時間，周邊的人群匯聚於此進行商品交易，然後發展到社區商業、購物中心、網紅商圈，可以說是時代改變了商鋪發展歷程，正朝著符合現代人生活方向逐步發展。
從投資的角度看，商鋪價值在過去有著持續增值的屬性，一方面商鋪在過去供不應求；另一方面實體經濟需要以商鋪為基礎，使得商鋪在人們留下了商鋪即使“財富”象徵的印象，但是現階段的商鋪還較高的增值性嗎？
從商鋪面積與數量來看，商鋪價值有所降低，從實體店生意可以展現出來，走在大街上，遍地都是服裝店、小吃店、零售店，而真正生意好的商家屈指可數，正所謂80%的財富掌握在20%手中，不掙錢的實體店大有量在，在做生意的過程中，我們都會抱著自己就是那20%群體的一部分的想法，無論每天多辛苦，都初心不改，勤勤懇懇！最終的結果卻時而驚喜，時而失落。
其實商鋪數量增多，開實體店的商家也會增多，長此以往，那20%的老闆所受到的影響最大，面臨著自己的市場份額被新加入的商家所替代，同時商鋪數量越多，在選址方面則更加廣泛，打破了地段即是財富的商業壟斷格局！
二、是否佔據“絕對”地段優勢？
曾經傳得沸沸揚揚的“釘子戶”要價竟達到2億，房子真值那麼多錢嗎？既不是國家級遺產，又沒有多高的經營價值，值錢部分在於地段，可見位置對房地產價值仍然有則舉足輕重的地位！
商鋪價值亦是如此，很大程度上還是來源於地段，所處於的位置越好，價格越高，位置越偏僻，價格便越便宜。拿購物中心舉例，投資者最先選擇的商鋪在出入口位置，雖然價格較高，但是隻要購物中心不倒閉，其價值便不會低於周邊。
十字路口的“轉角”鋪同樣佔據地理優勢。主要價值體現在流量曝光方面，眾所周知，當今時代流量即使財富，展現在人們面前的次數越多，增加消費的可能性便越大。例如在去年商業地產銷量不好的情況下，一個業主的十字路口商鋪還能增值出售成功，而周邊即使臨街的商鋪也面臨著出售困難的難題。
然而佔據絕對地理優勢的商鋪卻受到到價格影響，並非有了地段優勢就可以漫天要價，買家也會做市場評估，喊價還價是中國人常識，成交的關鍵點建立在雙方能接受的基礎上。
三、商鋪買賣稅費對投資是否有利？
買家支付最高的是契稅，為交易價（或評估價）的4%，比如購買200萬的商鋪買家需要支付8萬元的契稅。
賣家支付最高的是個人所得稅：轉讓收入-房產原值-合理費用）×20%，例如三年前買的商鋪價值100萬，現如150萬出售，除去印花稅、土地增值稅、手續費等合理費用後，應交個人所得稅為10萬元左右。
可見商鋪交易，採取的是雙向收取稅費原則，只是越增值的商鋪，賣家承擔的稅費越高！有人說這個費用可以“避免”，這裡要提醒的是，風險非常大，一是逃稅需要承擔法律責任，二是法律上只認可合同交易金額，買家所付金額以合同價為準。
商鋪買賣的稅費高於一般住宅，在於商鋪投資性能明顯，但是高稅費對頻繁交易並無益處，交易的次數越多，承擔的稅費越高，說明了商鋪投資價值在於出租與經營。想要通過購買再出售做二房東的投資者已無絕對優勢。
面對商業“遍地開花”，投資者該“持鋪”還是“持幣”？
老百姓有錢後，生活品質得到提高，相比把錢存銀行情況下，更願意投資到實體中來，在他們看來錢存著只會“貶值”，只有將錢投資起來才能賺取更多財富，於是將目光投入到房地產中來，但是國家已阻斷了住宅投資路線，多次聲明“房住不炒”，加上地方城市“因城施策”的調控，結合銀行方面的高貸款利率，房子已不再成為投資首選！那麼在資金充足的基礎上，該“買鋪”還是“持幣”呢？
- 首先商鋪的買賣離不開“利”字，無論是一手商鋪買賣，還是二手商鋪交易，商鋪價格高與低都與“利”有關，商業地產市場發展良好時，價格上漲，反之則降低。買賣雙方處於對立的兩方，在交易過程中想要達成一致還真有些難度，所以中介的角色得以顯現，主要功能就是促成交易完成，平衡雙方利益實現均衡！若偏向於開發商，買家承擔的費用將更高，短期內增值的幾率降低，而偏向於買家，對開發商來說更是直接經濟損失！對於買家來說，價格偏高反而不利於購鋪投資，此時“持幣”更有優勢。
- 其次考慮好購買商鋪的作用是“出租”還是“自營”。回到文章開篇案例，投資回報率在2%左右，顯然此時購買商鋪，每年的租金收入還不如存銀行利息高，所以他考慮的是自己經營，然而自營所投入的資金更多，除了前期承擔的至少50%首付購買商鋪費用，後續還有裝修投入以及人工開銷，別小看裝修費用，從事裝修工作的朋友都知道：裝修是一個“無底洞”！可以幾十萬簡裝一下，也可以花上億來鍍金，投入多少裝修費得到的效果大不相同，最好根據客戶群體消費能力定格裝修檔次！對自營的朋友來說，所購買的商鋪倒是能降低不少風險，但是經營過程所面臨的挑戰同樣不小，比如市場營銷、團隊管理等等成為新的思考方向。
- 最後是警惕合同風險，特別是返租合同。這是今年商業地產比較熱門的話題，因簽訂返租合同卻沒有拿到返租款的業主不在少數，從8月份開始，一個朋友所在的公司每天幾乎要接待一個業主詢問返租款何時到賬，對此他們都避而不見，並非公司不想支付，而是商業運營不如往年，招商難度大、商家延遲交付房租導致運營方資金鍊不穩定。同時因為返租期內商鋪存在空置現象，業主已按耐不住，甚至有轉賣的想法。不僅是返租合同，為了促進銷售，部分開發商用上了提前“承諾”技巧，比如達到一定時間後可以賣給開發商，在開發商眼中叫做“回購”！用“不達目的，絕不罷休”來形容那些居心叵測的開發商毫不為過。購買者應對這些現象時更應該擦亮眼睛，避免自身利益受損！
綜上所述！在資金充足的情況，通過以上分析，該“持鋪”還是“持幣”已出定論，同時在決定“持鋪”的前提下，還要注意交易過程中容易出現的“陷阱”！如果存在風險性，“持幣”比“持鋪”更有優勢，畢竟現階段的實體經濟更加追求穩定！
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