有人說，房地產有兩個需求，再過10年依然會奏效。

一，人口從農村到城市的遷徙。

經濟學家姜超舉了個例子，他老家是武漢旁邊的一個縣級市，3年時間房價漲了一倍，今年特別擔心棚改下降後房價會不會大幅下降，沒成想，前幾個月回老家一問，房價非但沒有下跌，穩中還有微漲。

背後的原因就是教育，促使人們不得不從農村來到城市，省會和地市去不了，就選擇縣城安家。

鄉鎮的學校在消失，好的老師也都去到了縣城，久而久之，連一個5線小縣城也開始炒作學區房的概念，如今三線以下城市大部分都取消了落戶限制，對周邊的農村和鄉鎮來說，大型公立醫院和中小學，是縣城最大的吸引力。

這樣的遷徙，還會持續很多年。

二，人人都想住好房子。

孫宏斌最近演講說，每個人都看看自己周圍的10個朋友，這十個人裡，至少有5個人天天想著換房子的事。

其實，對有房族來說，換不換房子，無非是生活質量的高低罷了。

房子住的大小，小區是否高端，不會讓人難到無法忍受的地步，心大的人該吃吃該喝喝，沒絲毫影響。

聽過了無數“勸人知足”的道理，對改善一族來說，依然是耳旁風，想換房的人，遇到合適機會仍然會出手。

那麼，有這兩個需求存在，是不是意味著樓市高枕無憂了？

當然不是，人人都想去城市，每個人都想住大房子，這樣的需求幾百年來都一直存在，這兩個理由，只能是房地產維持既有規模的支撐，而不能理解為進一步擴張的動力。

因為再迫切的購房需求，都抵不過生活的壓力。

有數據表明，去年有近400萬個大齡農民工返鄉，四川、貴州、安徽、河南是主要回流地，年歲漸長，又沒有其他技能，回到農村沒有合適的工作可幹，一家人的吃穿用度尚且沒有著落，這時候還顧得上去城市裡買學區房？

在房價最高的長珠兩三角，居民槓桿率已經逼近70%，浙江排名第一，高達76%，上海位居第二，槓桿率高達68%，廣東成為第三，達到了64%。

對於一個普通家庭來說，即便夫妻都是月入數萬的碼農和工程師，月供佔去絕大部分收入的情況下，哪裡還有餘力換房子改善？

那麼，對一般人來說，該“囤房子”還是“持幣”？國家再次“定調”，未來10年樓市框架已基本明朗。

第一，流向房地產的錢，變得越來越少。

最近幾個月，拿地過於激進的房企被點名，債券、ABS融資或遭收緊或暫停；就非標融資方面來看，傳統的432通道類業務均不得再做，融資或進一步收緊。

開發商的錢變少了，購房者的錢也開始“縮水”。

自8月平安銀行發佈《關於加強對房產類商戶交易管控的公告》後，兩個月來，農業銀行、興業銀行、建設銀行、招商銀行、光大銀行等多家銀行紛紛發佈相關公告，形成了一波對信用資金流入房市的管控小高潮。

沒了錢，房地產很難再翻起大的風浪，略懂經濟學原理的人都知道，當一個商品缺乏貨幣“推升”時，流動性會就會變差，買賣交易日益清淡，“囤房”的後果就是“賣不動”。

第二，一城一策，房價難以形成普漲效應。

下半年以來，蘇州限售之後還不夠，還有限購和禁漲，西安搶人之後房價躥升太快，落戶炒房的路子直接被堵住，合肥以地塊周邊房價確定出讓地價，不再搖號。開封本來放開了限售，轉眼就取消，其中意味不言自明。

與之對應的，是最近南京、天津、海南、南通等多地發佈了“人才購房”的寬鬆措施。

一邊收緊，一邊放鬆，這意味著樓市徹底告別了“普漲”年代。

從2015年至今，京滬深、省會、地市、縣城的新房均價全線上揚，呈現出了“普漲”之勢，對任何一個上車的購房者來說，都能夠輕易“撞大運”。

但是，一城一策，意味著買房的難度呈現“指數級”上升，限購的資格，限售的期限，社保和個稅的繳納變化，學歷不同，年齡不同，在一個城市裡買房的“待遇”也不同。

第三，房地產的行業規模，會原地踏步。

在經濟學中，一個行業的擴張，一般會經歷幼稚期、成長期、成熟期、成熟期幾個階段。

回溯全國1987-2017年商品房銷售面積，從1987年的0.3億平米，攀升至2017年的16.9億平米，漲了56倍。

30年的時間，56倍的增幅，這樣的速度，沒有任何一個行業能與之匹敵。

在2007年，房地產銷售額是3萬億，2018年末達到了15萬億，10多年的時間，增長了5倍。

很明顯，房地產行業正處在“成長期”向“成熟期”過渡的階段，行業特點、行業競爭狀況及用戶特點非常清楚和穩定，買方市場形成，行業盈利能力下降，新產品和產品的新用途開發更為困難，行業進入壁壘很高。

與其他行業做對比，目前汽車行業中國前五名佔據了51%的份額，啤酒行業是73%，空調行業高達78%，手機行業高達83%。

地產行業的前五名是18%，表面上看這個數字並不高，但考慮到房企需要“拿地”的特殊性，大型房企下沉到所有城市基本不可能，未來10年，行業集中度提高到30-40%之間，大概率會步入成熟向衰退過渡的階段。

流向房地產的錢被大幅收緊，決定了房價失去“彈性”，再無套利空間。

告別普漲，說明樓市的分化是大勢所趨，除了極少數熱點城市之外，“囤房”的結果就是“無人接盤”。

房地產行業規模見頂，意味著炒房賺差價的“紅利”成為歷史。

這就是未來10年樓市的框架，對普通購房者來說，在大類資產收益率增長放緩的年代，每個月多餘的收入存起來，“持幣”不失為是一個好選擇，“囤房”極有可能會“人財兩空”。

馬雲的“荷花理論”，也能給人很大的啟發。

在馬雲的一次演講中，聽他提到了“荷花定律”：一個荷花池，第一天荷花開放的很少，第二天開放的數量是第一天的兩倍，之後的每一天，荷花都會以前一天兩倍的數量開放。

如果到第30天，荷花就開滿了整個池塘，那麼請問：在第幾天池塘中的荷花開了一半？

是不是第15天？不，是第29天。這就是著名的荷花定律，也叫30天定律。

這個理論，也從側面回答了“持房”還是“持幣”的問題，現在的房子雖然高不可攀，隨著時間流逝，保值屬性降低的速度也會越來越快。

樓市的“長效機制”，也像開滿池塘的荷花一樣。

從無到有，從零開始建設到逐步完善，從土地供給、供地機制改變，到控制貨幣流入市場的速度，還有限購、限售、限價等措施，以及租賃房市場的建設，都需要付出巨大的精力和成本，指望一兩天馬上實現是不現實的。

但是，時間越往後，各項措施的力度就會越大，打好基礎，厚積薄發，房子自然會剝離金融屬性，迴歸自住屬性。