本輪樓市自去年國慶逐步趨穩以來，已經有1年時間，市場始終處於“煮溫水”狀態，你說市場跌了吧，統計部門每月的房地產市場報告顯示，重點監控城市仍舊是漲多跌少，雖然漲的城市數量在減少，漲幅在收窄，你說漲了吧，但房產中介門店依然冷清，二手房交易量始終處於“低谷”。有業內人士稱，現在的樓市已經處於一個“僵持階段”，對於買房者來說，是一個比較犯迷糊的時期。
俗話說，“春江水暖鴨先知”，房地產最能知道市場冷暖的無疑是開發商。不過，我們都知道開發商是賣房既得利益者，說什麼並不重要，怎麼做才值得關注。一般關注兩個點：一是拿地，二是賣房。
拿地方面，近期多城市出現土地流拍情況，成交的地塊大多以低溢價率或底價成交為主。透過數據發現，今年3季度流拍面積佔推出總面積的9.3%，從流拍規模上看，今年土地流拍已經達到歷史高位。其實，這不是偶然結果，而且早有先兆，如融創孫宏斌在今年中期業績會上就表示，融創下半年基本沒有拿地指標。龍頭房企如此，中小房企誰還敢貿然拿地呢？
賣房方面，今年樓市的“金九銀十”成色不足，為衝刺業績，多久不見的低首付、全員營銷等銷售手段重出江湖。從實際感受看也是如此，現在大街小巷裡，隨處可見發放樓盤廣告宣傳單頁的“小蜜蜂”，這也比較直接的反應出房企銷售壓力。
從開發商大佬們的實際表現來看，身體往往顯得更誠實。不敢擴張，快速變現，是當下很多開發商都在做的事。這一切，並非某個別房企的特別之舉，這充分說明他們已經感受到房地產市場新變化。“管中窺豹”，對於我們有住房需求的人來說，如果今年沒買房，未來3年是“後悔”還是“慶幸”？從幾個方面分析，或能給我們啟示。
第一，央行報告，強調“因城施策”，沒提“房住不炒”。
央行在11月16日發佈的“2019年第三季度貨幣政策執行報告”中提到，相比第二季度的報告，強調了堅持“因城施策”，而沒有了“房住不炒”字樣。對此，專家認為，僅從字面上看，並不能理解為樓市調控就會立即放鬆。但是，在房地產市場銷售面臨壓力的情況下，明年還是存在放鬆的可能性。
國家對現階段樓市的定調很明確，就是保持平穩。因城施策，在樓市火熱期是防漲，在樓市低迷期就是防跌。如果房地產銷售不好，庫存堆積，也會影響到整個房地產行業的健康持續發展，難道再來一次“去庫存”？都知道這樣的代價實在太大，所以，從這個角度看，對於市場下行過快的城市，政策預調微調的可能性還是存在。為此，房價大跌或者暴跌的可能性就非常小了。
第二，土地流拍、房企關門，對購房者來說未必是好消息。
土地流拍，反應了開發商對短期市場的悲觀預期。其實這是有緣由的，在本輪樓市調控中，特別是今年以來，國家對開發商的融資渠道進行了嚴格限制，同時嚴控非房地產資金流入到房地產企業，對於急需大資金的開發商來說，他們只能大力賣房自保，自然也無暇顧及土地市場。
不過，我們知道，開發商從拿地到上市銷售，一般需要1-2年週期。每年各城市土地供應大都是根據未來住房市場需求來定的，如果土地流拍，勢必會影響到未來1-2年的新房供應。數據顯示，今年1-9月，房企開工面積由去年的2269萬平米，下降到今年的1437萬平米，說明住房供給下降了。所以，從短期來看，土地流拍會對市場產生悲觀影響，但對接下來兩年樓市存在供需失衡的可能。
此外，截止到本月15日，今年房企倒閉數已增至439家，房企破產不是讓項目消失，更多的可能是被大房企兼併重組，在實際過程中發現，這些項目一旦納入大房企麾下，經過重新包裝後，他們往往藉助品牌產生溢價，簡單地說，價格只高不低。
第三，房地產仍舊有較大發展空間，今天難熬，明天會很美好。
由明源地產研究院主辦的“2019年中國房地產總裁峰會”閉門會議上，融創孫宏斌、旭輝林中、陽光城吳建斌等大佬悉數到場發表觀點。對於這樣的會議，筆者認為是一個反應水準的專業會議，大佬們的講話應該還是具有可信度，因為誰也不想讓業界貽笑大方。
當下樓市調控嚴厲，房企不斷降槓桿，求生存，而且不少房企在前兩年拿的大量“地王”盤，遲遲不見上市動靜，在市場趨穩和嚴格限價下，貿然上市就意味著虧損，但資金成本擺在那裡，這些項目確實難熬。當然，這是短期的，開發商對未來還是充滿期待。
在孫宏斌看來，房地產行業規模今年大概有16萬億的銷售規模，這個規模還會維持很多年，主要來源於兩個需求，一是城市化需求，未來12年還會增加1.46億城市人口。二是改善需求。每10個人中有5個人需要改善換房，換句話說，你不換，別人想換。
通過以上分析，未來幾年房地產形勢就非常清晰了。無獨有偶，中國社科院發佈的“2019年10月中國住房市場發展月度分析報告”也形成了呼應，說明大家對當下的樓市認識越來越趨向一致。
這份報告的結尾也透視了樓市的動向。在形勢分析與短期市場分析方面，認為二手房成交量的較快下降，表明市場基本面不支持短期房價反轉。受房地產信貸管控影響，房企資金面緊張，部分房企銷售力度加大。分城市看，一線城市短期市場難以有回升基礎，部分房價基數低、中長期房價累計漲幅相對較小的城市房價仍有可能上漲，三四線城市房價上漲和下跌並存。
就具體來說，社科院這份報告也預示非常清楚。短期看，眼下購房的緊迫感沒那麼強烈，畢竟市場反轉沒那麼快，對於炒房客來說，會有資金成本，市場僵持就意味著虧損，盲目購房有可能後悔。但從長期來看，前期漲幅不大，且有發展潛力的城市，剛需購房還是應趁早，或等不起也等不了。
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