今天，我們全面的分析一下借名買房這件事，借名買房可能面臨的風險，以及如何防範。
借名買房的原因
1、規避法律、政策：
（1）規避房屋限購政策；
（2）規避限貸以及其他貸款障礙；
（3）簡便手續、減少稅費；
2、享受特定購房優惠；
3、隱藏真實的財產信息；
4、其他原因。
相關法律規定
01《物權法》
第九條第一款 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
第十六條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。
第十九條第一款 權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
第三十三條 因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關係人可以請求確認權利。
02《合同法》
第一百三十三條 標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
03 地方高院裁判觀點（含借名購買經適房的處理）
（1）廣州高院關於審理房屋買賣合同糾紛案件的指引
第28條：借他人名義購買房屋,借名人請求確認房屋歸其所有的,不予支持。
借名人請求出名人(登記權利人)協助辦理房屋所有權轉移登記的,可予支持,但房屋在限購範圍內,借名人不具有購房資格的除外。
出名人將房屋出賣給第三人,借名人以無權處分為由主張追回房屋的,不予支持。
2、北京高院關於審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要
第10條：借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。
3、北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）
第16條：借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，並登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。
借名買房權屬認定及考慮因素
通過上面原因和法律法規，我們可以總結如下，也為後面的風險分析和注意事項提供參考和依據：
01合法情況下的房屋權屬認定
合法性是一切法律行為能夠產生法律效力的基本前提，因此，在沒有善意第三人參與的情況下，實際購房可以根據物權法第33條的規定，請求確認房屋所有權的歸屬。主要分以下兩種情況。
（1）不涉及第三方利益的情況
從不動產的登記制度而言，登記是物權的公示方法，它具備的僅僅是物權的正確推定效力，並不能真實體現物的歸屬情況。當實際購房人有足夠證據證明房屋歸其所有時，就不能根據登記來判斷所有權的歸屬，而應認定實際權利人為房屋所有者。
從法律物權與事實物權的關係而言，在不涉及第三人的利益時，從公平正義的角度看，應保護實際購房人的合法權益。從司法自治原則而言，實際購房人和登記購房人可以根據自由意志簽訂借名登記協議。這符合司法自治的原則，依照協議約定，實際購房人應為房屋的所有權人。
司法實踐中，應當從以下四個方面幾項認定，來確定真正權利人。
① 涉訴房屋產權證登記為誰，由誰保管。
房屋產權證書是房屋產權的重要憑證，產權人一般不會隨意交給他人。出資方如有證據證明自己長期保管房屋產權證書，而借名方不能提供證據證明出資方持有的原始房屋產權證書具有非法性之時，可以初步考慮認定出資方就房屋享有的權屬。
② 涉訴房屋的購房款及相關稅費由誰支付。
依據常理，自己購買房屋必定自己交付購房款及相關稅費。
③ 涉訴房屋由誰長期支配使用。
相關房屋由誰長期支配使用也是認定真實權利人的一個重要依據。出資方如能提供相關的水電費和取暖費等票據，證明了相關房屋一直由其居住，並進行了裝修，而借名方對此不能作合理解釋，可以作為認定出資人為房屋實際權屬人的因素之一。
④ 房屋出賣方的證明。
房屋買賣合同的簽訂雙方為買受人與出賣人，當初出賣方與何人訂立合同及收取何人交付的房款也是判斷真正權利人的依據之一。
出資方如能在以上四個方面提供充分證據，證據之間亦能互相得到印證，且形成完整的證據鏈條，在不涉及違法和損害第三人利益的情形下，法院可以認定相關房屋歸實際出資人所有。
（2）涉及第三方利益的情況
當被借名人把房屋登記到自己名下後，未經權利人許可，被借名人又將房屋賣給了不知情的第三人，此時便涉及到了善意取得的問題。根據我國《物權法》第106條的規定善意第三人支付了合理價款並辦理了房屋過戶手續，便取得了房屋的所有權。即使登記的情況並非真實，但只要第三人基於信任做出了交易行為，法律就應該保護。此時，原權利人可以要求登記購房人對其進行賠償。
02非法情況下的房屋權屬認定
如果實際購房人與登記購房人的行為本身是違法行為，就應當認定其行為無效。規避法律的行為從外部表現看沒有違反法律，當規避了法律的強制性規定。規避法律的行為本身雖缺乏合法性的基礎，但並不能當然否認其效力，而應對其行為的目的、內容以及後果綜合分析，作出判斷。如果行為在目的、內容、後果上是違法的，就認定其行為違法。
借名買房雙方當事人面臨的風險
01出資人所面臨的風險
1、如果借名購房後，被借名人反悔，即使當事人留有足夠充分的證據證明借名購房事實存在，也為其帶來很大麻煩，如無法證明借名購房事實的存在，出資人自身權利將得不到保障，導致錢房兩空。
2、如果所購房屋為保障性住房，如經適房，限價房。出資人不符合購房條件，即便被借名人認可借名購房事實，出資人也不可能取得該房屋的所有權。
3、如果被借名人擅自出售房屋，交易相對方為善意且已經辦理變更登記的情況下，出資人不可能要求取消交易拿回房屋，即使證明了借名購房事實存在，也只能要求被借名人承擔相應責任。
4、如果被借名人擅自在該房屋上設定他權利如抵押權等，在他項權利人為善意的情況下，出資人如果要求確認權屬，通常需要就他項權利解押，才能獲得他項權利人的認可，甚至如果抵押權人按照法律規定和抵押權登記實現抵押權，必將對出資人自身的權利造成重大危害。
5、如果登記購房人死亡，其繼承人不瞭解借名之事，不承認借名之事；或者登記購房人的配偶可能以婚姻法的規定提出異議，否認借名買方的事實，要求確認該房產為夫妻共同財產；或由於離婚離婚，房產作為其夫妻共同財產被分割，都將影響出資人的權益。
6、如果房產由於被借名人個人負債等原因導致被查封或者被法院強制執行，將導致出資人無法出售房屋、或主張房屋權益未被認定等風險。
7、權利登記人不配合辦理關於房產的出租、出售、過戶等手續，將給出資人主張房屋權利帶來障礙。
02被借名人面臨的風險
1、如果購房需要的是被借名人的資格、條件以享受優惠，被借名人通常喪失了再次享受該優惠條件的機會，如部分城市的首套房優惠政策，抽籤搖號所取得的序位等。
2、如果出資人非全款購房，只是辦理了按揭手續，或者被借名人配合出資人申請其他貸款、簽署擔保等，在購房人不履行還貸義務的情況下，實際上是對被借名人的信用產生影響，銀行可直接向被借名人要求還款。
3、如果出資人在房屋購買的過程中不能履行合同義務，將導致被借名人陷入合同違約賠償的情況，甚至面臨訴訟等。
4、如果購買房屋在持有過程中出租、管理等出現問題導致其他人造成損失的，被借名人作為房屋的名義權利人需要承擔相關責任。
5、被借名人在配合出資人購房提供個人身份、收入、家庭情況等信息，可能導致個人隱私信息被洩露。
借名買房風險防範
01出資人如何防範降低風險
1、借名買房之前，首先弄清楚欲購房屋的性質，房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規定，拆遷房、安置房、經濟適用房等有政策限制交易條件的房產一定不要通過借名的方式購買，防止將來無法取得房屋所有權。
2、雙方必須有書面協議;不管是同鄉、同學還是親屬，必須要有書面協議。書面協議是能夠證明借名買房的關鍵證據，為與借款合同相區分，書面協議中應明確雙方的借名買房合同關係，合同中要明確寫明房屋所有權歸誰所有，明確雙方的權利義務。防止因房屋所有權不明確，為日後發生糾紛埋下隱患，另外最好請第三方見證合同。
3、實際出資人要保存好出資證明; 注意保存購房手續，包括但不限於付款證明，如銀行轉賬記錄、收據收條、還貸記錄等，購房發票、完稅證明、登記費用繳納證明、房產證書等書面證據材料，最好是直接付給開發商或者賣房人的銀行記錄，不建議先將購房款打給被借名人，如果一定要打給被借名人一定要備註匯款用途是與代本人（借名人）支付購房首付款有關。
4、實際佔有使用房屋，並留存交易過程、生活期間的所有單據;包括各種稅費的票據，雙方商談、簽訂借名買房協議時的證據，如邀請朋友作見證、進行錄音錄像等，入住後管理房屋的各種證據：水、電、暖發票，物業費等票據。
5、借名購房的房屋必須能夠辦理產權轉移登記。根據相關法律或政策規定，房屋必須是符合辦理產權轉移手續的規定，比如，若是借用他人購房資格購買的房屋，若借名人向法院起訴主張確認房屋所有權或者要求登記權利人配合辦理產權轉移手續的，訴訟過程中借名人必須是已經符合購房條件，否則，法律不會支持訴訟請求。
6、買房後與被借名人保持聯繫，關注被借名人個人、家庭、經濟情況等，尤其是被借名人的負債情況，必要時要求被借名人定期提供個人徵信，防止由於被借名人負債導致房產被查封等影響出資人權益的事項發生。
7、 借名購買的房屋符合過戶登記條件時，應及時要求被借名人將房屋過戶至自己的名下，預防不必要的糾紛發生。
8、為防止登記被借名人名下的房屋被無權處分並被第三方善意取得，借名人可採取與出名人簽訂最長期限租賃合同（最長20年）的方式佔有使用房屋，利用“買賣不破租賃”規則，對抗善意的房屋買受人請求交付使用房屋的訴訟請求，這種方式應當注意合同與付款、佔有等證據的完善，否則可能會不被支持。
9、約定嚴格的違約責任。合同中針對權利登記人的違約行為（包括反悔主張房屋所有權、違約將房屋轉讓、贈與、抵押、查封、拒絕過戶等事項）約定嚴格的違約責任，並約定不論合同效力與否，違約條款照常適用，以降低出資人的風險。
10、一旦出現糾紛，及時聘請請專業的律師進行維權。
02被借名人如何防範風險
1、儘量不要借名給非全款購買的房屋，尤其不要以自己的名義為借名人申請借款或提供擔保，以免由於借名人不能還款從而導致自己承擔相應負債。
2、確定借名人的個人情況，具有相關房屋的購買、還款、管理能力。
3、要求借名人給房屋購買燃氣險、意外險等保險，規避房屋管理中可能發生的各種風險。
4、合同明確約定違約賠償責任，保障個人權益。
綜上，相信大家已經對借名買房這件事有了一個全面清晰的認識，只有我們對借名買房這件事有了一個客觀明確的認識，才能更方便我們認清其中的風險，也便於我們知道如何規避風險。以上，我們也進行了一些總結，希望能給大家一些啟發，法律保護當事人之間合法的意思自治的合意，即雙方借名購房的約定，但法律更偏重維護交易安全，保障善意相對人基於物權公示公信力產生的信賴利益以維持社會的穩定。總之，借名買房可能面臨的風險很高，大家一定要謹慎操作，儘量避免，如有需要，最好聘請專業人士或機構指導。
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