公寓是深坑？
誰買誰後悔？
反正大家都這麼說，樓參顏值擔當秦兮兮女士也是這麼認為的，直到我看了一個數據：
2017年至今，鄭州公寓累計成交311萬㎡，大概有10萬套！
數據來自：泰辰行
一邊說是刀山火海，一邊有人赴湯蹈火，大家腦子都秀逗了？
買公寓是不是坑，我覺得鍵盤俠說了不算，真金白銀的業主才有發言權。為此，我問了10個公寓業主。
答案……emmmm，真是令人意外！
01
先把10位業主的調查結果放這兒：
看這個表格，我有兩個感覺：
1. 總共10位業主，2位後悔，8個不後悔，後悔率不算高。
2. 不後悔的理由各不相同，後悔的原因則是相似的。
其實，這個答案挺出乎我意料的。畢竟，我也經常覺得商水商電高額稅費的公寓不值得買，也常常算不過來賬。
但問了10個業主之後，才發現事情沒那麼簡單，人也不總是一直理性的。
02
咱們看看10位業主的訪談總結：
1. 趙先生：不後悔買公寓，但後悔全款買。
2017年，均價1.7萬/㎡買了萬科譽22㎡的平層公寓，重點是：全款！
當時預算能租1300元/月，現在月租金2300元。早知道租金這麼高，全款的錢，貸款買兩套多好？
而且，一套月供2000，租金完全抵月供。
況且萬科譽樓下就是地鐵5號線骨科醫院站，未來還有3號線，出門5分鐘到骨科醫院，10分鐘到鄭州東站……這麼好的投資品，只買一套虧了。
萬科譽效果圖
2. 松哥：剛買完怕砸手裡，現在覺得挺合算。
2017年，均價8900元/㎡買了裕華滿園約35㎡公寓，月供1700元。
現在房子月租金1200元，折算一下相當於月供只有500元。儘管租金沒有完全抵消月供，但已經達到心裡預期。
另外，租戶反映，下樓約1公里的距離就是地鐵1號線工業大學站，開車5分鐘就能到連霍溝趙站，20分鐘左右能到東區，極其便利。
3. 洋洋：配套成熟還有地鐵，為啥後悔？
成交價1.3萬/㎡買了名門翠園，目前等交房。
當初買這裡，純粹是喜歡翠園的位置和配套：惠濟老城區，生活配套齊全，未來還有地鐵4號線。
至於其他人說的商業水電物業費等問題，我只想說：房子都買了，還害怕交水電物業費麼？
何況算一下：按照公寓每度電0.64，周邊住宅0.56，一個月100度的用電量，公寓一年就比住宅多96塊錢……
網絡示意圖
4. 莫先生：算收益不後悔，升值有點坑。
2015年，60萬買了二七萬達附近某公寓，現在月租金3000元。
從租金角度，投資回報率6%，16年就能回本還不錯；但從升值角度，2015年到現在房價普遍上漲，但公寓的漲幅遠沒有住宅高。
作為純投資客，如果當初60萬買住宅，現在資產至少翻倍。
但這套公寓的回報率能達到6%，已經很意外，畢竟市場上多數公寓回報率還在3%—5%。
5. 鄭女士：5個人買6套投資，只有期待沒有後悔。
今年和另外4個同事，5個人買了6套綠都瀾灣的知了公寓。
每套總價20萬—22萬，月供1100左右。不自住，純投資，靠長期持有出租換取收益。
同時知了公寓出門就是地鐵2號線站馬屯站口，瀾灣本身又是千畝大盤，自建配套，未來租個1000元/月並不是難事。
6. Meko：名門天境就是女生夢想，一點不後悔。
名門天境開盤後，毫不猶豫的就買了。
首先，樓盤在中州大道農業路，而我在CBD上班，3公里的通勤距離很方便；
其次，名門天境在主城區核心位置，現在比較熱門的正弘城、國貿360、熙地港等商場開車10分鐘路程，不上班的日子就是咖啡閱讀逛街電影，喜歡這樣的生活。
鄭東CBD實拍圖
7. 苗女士：賣掉住宅買公寓，沒想過後悔。
住進公園道1號後，就直接賣掉了自己在高新區的住宅。
因為明顯感覺生活品質有了提升：公園道一號佔據高新區公園茂這個大的商圈，10分鐘可以滿足我逛街、書店、公園、健身房、小吃等各種需求。
所以買公寓一點也不後悔，反而很慶幸。
8. 程老師：未來有信心，不後悔。
2017年跟風買的亞星牛頓公館40㎡的平層，成交價9千/㎡，月供1900元。
本以為會比較難出租，但或許是靠近主幹道嵩山路，周邊基本的生活配套齊全，又是比較稀缺的雙氣公寓，現在月租金也能達到1200元。
我個人也很看好未來鄭州的房地產，相信租金和房價都會繼續上漲，只是快慢而已，這比把錢存在銀行乾等貶值划算的多。
9. 石大富：便宜沒好貨，真要後悔死。
去年買了滎陽洞林湖附近某公寓，第一是圖便宜，第二是想著在洞林湖算個度假產品。
但誰知道方圓五公里只有個丹尼斯全日鮮，公交車有且只有一趟。轉手賣已經不可能，租出去更是難上加難！
血淋淋的教訓奉勸大家，在買公寓時儘量不要出主城區，選擇交通便利生活配套相對完善的片區。
洞林湖實景圖
10. 張三：公寓一生黑！沒法賣又不好租，後悔死！
這個公寓一定極少有人聽說過，在高新區瑞達路附近睿達廣場。
7000多買的，三年過去二手房均價剛剛8500元/㎡。有人說你房價漲了啊，可是我賣不出啊，沒有任何流動性。
那出租呢？月供3000，月租金才1500，再高的價格根本租不出去。
現在這套公寓是升值沒潛力，轉手不可能，出租價格低……只能用來自住。
03
關於買公寓，我有幾點看法：
1.買公寓的人都有自己的一本賬，有人看重租金，有人看重環境，有人就喜歡留個房子，理由千萬條，老子喜歡第一條。
2. 無論投資還是自住，資源最重要。比如看公寓佔據的位置、商圈、地鐵等配套，周邊商品住宅租金等情況，這關係到公寓未來的成長價值。
3. 計算公寓租售比、投資回報率等有用，但實際意義並不大。因為沒人清楚未來5年甚至10年公寓的房價、租金會怎樣，所以這算術題本就算不清楚。
4. 存在即合理，公寓自有公寓的價值。有人賣有人買，那就說明公寓一定有著商品住宅所不能代替的優勢，咱不用替別人做決定，也不要盲目看空。
5. 公寓到底值得不值得買？現場看看再做決定。想想自己喜歡啥，再摸摸口袋，然後再算賬，你就會有答案。
6.一定不要人云亦云！自己想明白就行，買房，沒那麼複雜！
全文完！
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