颓
三四线楼市真的已经凉了吗？冷眼认为“凉了”这个词描述不准确，应该说三四线楼市回归稳定，房子回归居住功能。
一、人口大量聚集在一二线城市，是国家经济发展必然结果，三四线城市人口将大量外流。
纵观所有发达国家的发展历程，每个国家城市的最终格局都是一模一样的。整个国家的人口会大量聚集在一二线城市。一般而言，整个国家最大的城市会聚集全国20%以上人口，排名前十的城市会聚集整个国家50%以上人口。韩国日本就是典型的样本，韩国首尔都市圈汇集全国45%的人口，日本三大都市圈汇集了全国65%的人口，其中最大东京都市圈人口占到全国30%左右。
目前中国三大都市圈的一二线城市人口只占到全国人口的10%左右，这意味着未来三四线城市的人口将大量外流，城市的住宅需求将大幅萎缩。
二、政府放开了一二线城市的落户限制，三四线城市失去最大的政策优势，未来人口竞争处于劣势。
三四线城市与一二线城市相比，最大的优势就是落户政策的优势。一二线城市拥有优质的配套设施、优越的商业环境，但一直因为落户门槛过高，无法对人才进行有效的吸引。但是2019年5月，政府正式发文取消一二线城市的落户限制。这次改革一共涉及75个大中城市（特大城市5个、超大城市4个、I型城市12个、II型城市54个），完全覆盖了所有的一二线城市。
这项政策让一二线城市与三四线城市在落户政策站在同一起跑线上。三四线城市失去政策优势，配套设施、发展前景又远不如一二线城市，未来对人口竞争处于劣势。
三、三四线城市人口大量外流，居住需求迅速萎缩，楼市回归稳定，房子回归居住功能。
三四线城市人口外流的结局是不可避免的，因此整个城市的居住需求会大幅的萎缩，但是市场供应依然保持稳定，这就会导致市场供需出现逆转，部分供需失衡严重的城市甚至会出现回调。
楼市将保持稳定，三四线城市的房子将不再具备投资属性、金融保值属性，完全以居住功能为主，真正做到“房住不炒”。
我是资深房地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。
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冷眼看地产
原谅我的不请自来。
我这几年全国各地的溜达一圈，哪里有热点去哪里溜达，说雄安新区，去年在三县白洋淀溜达了21天，上海自贸区火去自贸区溜达，粤港澳大湾区去了四次，其他各地也去了，自城市到农村，一是看看这个世界，二是增长见识，三是看看热点找点投资机会。
书归正传，没有调查就没有发言权，东北我去的不亚于一百次，的确房地产按照物价比等于贬值，不要说三线了二线都是这样，去年刚刚来点热度，结果还等于不热不冷，没有持续度。西北去掉西安火一把，今年开始退热了，原因在于产业链单一，用人不能综合考虑，这样会打折扣的，主要流入的基本上也是周边的城市与地区，三线不瘟不火小火慢炖。华中地区数河南安徽三四线城市房地产发展迅猛，涨的比较厉害而且持续性强，这主要不是产业链多强，而是人口红利，最主要的是返乡的一部分人很有购买力，加上这几年的本地房发展趋势，购买力与人口是硬指标，其余的忽略不计，估计持续时间更长，但现在看来出现钝化迹象。
长三角地区不用说了，无论一线二线三线四线基本上链接一起了，看看夜色中卫星地图拍摄灯光，与日本美国的纽约有一拼。这说明充分的繁荣与发展，基本上生活在这片区域，交通与就业，安居都不是界限，唯一的是一线与二线城市的版图与更高的就业平台。京津唐也不用说了，这三个城市没有可比性，差距太大，而且贫富差距太大。粤港澳大湾区，基本上也是连接的，不过九个地区发展有高低总体来说很好。主要是深圳周边的房价比较起来有优势，尤其惠州市区域大，房价中等，环境不错，很有前途。海南啊，就是三天打鱼两天晒网。云贵川，看成渝。
三线一下的城市如果没有充分就业的前景，未来的房价不会基本上就是跌，因为吸引不来人，本地消化不了，另外就业不充分不能有收入比来支撑房价，与一二线比没有更多的专业对口的工作，这样局限了人才与发展，更多的是本地下面的人进城，这样消费者不要期待太高。再说，房屋到底过剩不过剩，说实话我看着都有点害怕，基本上南部城市包括五线县城都比十年前最低翻三倍的面积，还有大量的工业区开发区与乡镇，三线一下基本上机会不多了，空心化自北而南，自边缘到中心，如同锅底，你看看自己的城市，所在就知道了 。
未来居民收入决定了一切，就业未来也是一个大问题，不要认为现在，要前瞻性看待未来，因时代不同科技发展太快了。不写了跑题了哈哈哈
阿拉洋车子
三四线楼市暂时还没有凉，但是已经开始转凉，未来3~10年之间我觉得才是真的凉凉。
就在上周出了新的房贷利率政策，未来房子将会打破以往的以央行基准利率4.9的基础之上进行上调或者下调。但新的房贷利率政策不同，给以房贷设置了底线。
第一套房不能低于LPR利率，意思就是不能低于4.85%为基准利率了;
第二套房不能低于LPR+60个基点，意思就是不能低于5.45%！
这个新的房贷利率每月调整一次，为了就是跟实际楼市进行挂钩。
从新的房贷利率政策来看，已经告诉了大家两个方面的非常重要的信息:
（1）政策已经给房子定位了，房子用来住的，不是用来炒的;
（2）新的房贷利率政策用途非常明显，就是鼓励大家刚需购买，同时也是抑制炒房客炒房，说白了就是鼓励大家买住房，不鼓励大家去炒房。
从新的房贷利率政策出来给市场两大信号，从这里完全可以推测出当前以及未来10年楼市行情的分析了。当前国内楼市遇冷了，已经明显抑制了炒房空间，而当前国内房子大部分都是已经在炒房客手中，一旦这种政策不松懈，或者跟炒房客打持久战之时，炒房客顶不住的时候就会把手中的房子降价处理，当羊群效应发酵之时，整个楼市影响就来了。
尤其是三四线城市的房价，由于三四线城市经济有限，根本无法支撑当前高房价。由于三四线城市，收入太低，人流缺席，直接导致很多房子空置率太高，一个小区只有星星点灯一样，入住率太低了。
一旦国内楼市都出现集体降价的时候，降幅比较大的肯定是三~五线城市，这些城市大家经济收入就是最致命的，大家收入不高，根本买不起房，一年不吃不喝都没用，买不起房的始终是没这个能力，买的起的早已经有几套了。
所以未来三年之后十年之内，国内房价会开始价值回归，房价泡沫会越来越明显。按照当前各地区的房价来看，真正泡沫较大的依旧是三四线城市，因为这些城市经济收入制约了房价的发展，未来三四线城市会越来越凉凉，这是作为十年楼市的必然趋势。
以上这些就是我个人对于当前楼市，以及对于未来十年三四线城市的发展预测，进行了分析，对于我个人分析和看法不管对与错，仅供大家参考，相信未来会慢慢的兑现这些看法。
老金财经
以我在一线城市工作多年，以及现在农村发展的趋势来讲三四线城市楼市以后不仅不会凉而且还很抢手，接下来谈一下我的看法:
首先我是来自三四线城市，现如今全国各地发展的是如火如荼，我的城市可谓是发展迅速，楼市可想而知，水涨船高。现如今我们城市大规模的搞建设，房地产，医疗，教育娱乐等都在有序的开发，所以若干年后自己的城市也会像一线城市一样交通，医疗，教育都很完善，虽然各种配套设施完善但是与一线城市相比房价却低很多，目前我在广州花都均价都在2万多，而我们那里才均价7千多，然而人们的收入提升幅度不会像房价上涨一样，所以会导致很多人会到自己老家所在城市买房，不仅如此很多一部分人总是有家乡情结，不会长期客居他乡，始终会回家发展，而且那些刚工作不久的小青年即将面临结婚须有房的囧境，所以他们大部分的选择特别是农村出来的孩子会选择自己的家乡买房。因此三四线城市未来几年房价是不会凉的。
然而对比现在的一线城市广州来讲，我在这呆了很多年也算见证了一些变化，其中让我感觉变化比较明显的是来这里的人口是呈下降趋势的，明显感觉这里的人逐渐在变少，想想变少也是有可能的，毕竟广州是一个外来人口众多的城市，家里三四线城市的发展吸引了一些长期在外打工的人回家，那么人回去的多了，那么房市也就自然而然的旺盛了，因此三四线城市房价不会凉凉。
精神头
三四线城市的房价终究有一天会凉，只不过未来5年之内凉的概率不大。
现在房地产市场明显没有以前那么好过，甚至有一些大的开发商都做出了7折8折的降价促销活动，特别是2019年10月8日房贷新政正式实施之后，楼市的日子会变得更加难过，看到这很多人可能觉得楼市是不是不行了，三四线城市的房价是不是要凉了。
对于这个问题没有调查，没有发言权。我们不否认，目前确实有部分城市、部分楼盘出现了明显的降价，但这并不代表三四线城市的房价就凉凉了，这点我们可以从国家统计局统计的一些数据看出来。
下图是2019年7月70个大中城市新建商品房和二手房住宅销售价格指数变化情况。
从这个统计数据来看，大部分城市不论是新房还是二手房，基本上都是同比增长的，特别是一些二三线城市的房价上涨幅度比较大。比如三线城市秦皇岛新房价格同比上涨20%，二手房价格同比上涨超过12%；再比如三线城市云南大理新房价格同比上涨22.7%，二手房价格同比上涨18.3%。除了秦皇岛和大连之外，很多三四线城市的发展基本上都是同比上涨5%以上。
从这个统计结果我们可以看出，至少从目前来看，三四线城市仍然有一定的市场需求。这种需求不仅仅局限于刚需，还有很多投资需求，所以我觉得，在未来5年之内，三四线城市的房价都不可能出现太大幅度的下跌，甚至还有可能有小幅度的上涨，这意味着未来5年时间之内，三四线城市的房价都不会凉凉。
不过三四线城市房价现在不凉并不代表未来不凉。
目前很多三四线城市的房价之所以坚挺，我认为都是虚的，这里面有很多的需求都是由炒房客支撑起来。如果未来房子失去投资价值，那这些三四线城市房价自然会下跌，到时候房价凉凉是在所难免的。而未来三四线城市的楼市之所以失去投资价值，主要由以下几个原因。
第一、刚需的减少。
现在很多炒房客之所以敢投资，其实也是以刚需为前提，但是未来随着我国人口红利的不断减少，刚需的人群会逐渐减少，到头来只剩下炒房客相互炒，那泡沫最终会被挤破。
第二、房子空置率的上升。
目前我国到底有多少房子是空置的，没有一个准确的数据，但保守估计至少有6000万套以上，这点可以从2017年西南财经大学一项调研数据看出。2017年西南财经大学曾经做过一份调研，调研结果显示截止2017年，我国楼市总体空置率至少达到20%以上。
而未来随着越来越多的楼盘入市，我相信我国房子的总体空置率会进一步上升，特别是对于那些人口净流出的三四线城市来说，房子空置率会变得更加严峻。
第三、房贷政策的变化。
前几天央行刚推出了房贷利率改革措施，从2019年10月8日开始，房贷利率将基于LPR定价而不是基准利率定价，也就是说房贷利率会紧跟市场的实际需求，房贷利率对楼市的调节会更加明显，所以一旦LPR正式实施之后，炒房将会失去获利空间，到时炒房行为会减少。
综合多方面因素之后，未来三四线城市的房价肯定是没有太大市场空间，可能未来两三年三四线城市仍然有一定的上涨空间，但是我认为5年之后很多城市的房价基本上会停止上涨，甚至可能出现下跌。
贷款教授
三四线城市要凉？
笔者认为这是无稽之言！
为什么大型房企要选择在三四线城市建设？相比已经洞察到未来三四线城市经济增长速度会高一一二线城市吧！
三四线城市的人口正在流入而非流出，很多人都认为一二线城市人口才在流入，数据确实如此，那按照这样发展下去岂不是接下来的时间三四线城市会沦为空城？
答案当日不是，我们生活在地球这片土地上，就是要实现资源的合理利用，那么三四线城市未来适合发展什么样的经济呢？
笔者认为三四线城市接下来走的是宜居路线，一二线城市工作压力本是就比较大，如果人口还在不断流入，就业竞争更加严峻，自然法则是:适者生存，弱者淘汰。回到三四线城市发展的人并不是弱者，只是换一种适合自己的生活方式而已，宜居性较强的三四线城市存在性将更强，从而体现出来城市之间的差异化、多元化！
相比一二线城市，三四线城市的房价和工资反而能成正比，也就是说生活在三四线城市的人群生活和工作能够实现平衡，成功的几率更大，竞争之下才有优秀者，自律同样能够创造优质人才！生活在三四线城市的人成功往往在于自律，舒适的环节需要不断拼搏来促进城市发展！
商业小怪兽
最近，一些网友询问：有消息称国内三四线城市房价已经开始下跌，楼市真的已经凉了吗？对此，专家表示，三四线城市新房价格目前还在高位徘徊，并没有走弱的迹象，而一二线城市目前也处于平稳状态。如果要说三四线楼市凉了，恐怕应是二手房市场更多呈现“有价无市”的状态吧！
实际上，各三四线城市房价上涨也是这从2017年初才开始。而导致本轮三四线城市房价大涨的原因有三个：第一，由于一二线城市前期大涨，导致很多在大城市打工的农民工发现，自己再也无法圆上住房梦。但同时，这些农民工担心，自己老家附近的城市房价别再买不起了，于是把一二线城市里赚来的钱，都在老家附近的三四线城市买房。这就造成了三四线城市商品房空置率很高的原因。
第二，棚改货币化安置推高了三四线楼市，本来棚改是实物安置，而为了消化掉三四线城市商品化巨大的库存，于是就推出了货币化安置，而货币化安置的钱都是地方政府拿土地作抵押，向国开行来借来，而国开行则是直接从央行处拿是基础货币投放。这就使大量棚改居民都拿到了大量拆迁补偿款，跑到周边去买房，而三四线城市房地产盘子本来就不大，遇到大家拆迁户来购房，房价当然会疯狂上涨。
第三，早在2016年7月份，一二线城市纷纷出台了房地产调控政策，并且一直严格执行。到了2017年初，一二线城市房价不能炒了，开发商和炒房者都跑到价格偏低的三四线城市来拿地或炒房，于是一二线城市的资金集中涌入三四线城市，各地房价怎么可能不涨？
而目前导致三四线城市房价难以上涨，并且要出现下跌趋势，主要原因是：一方面，国务院对前期房价上涨过快的三四线城市将取消货币化安置，改为实物安置，这样拆迁户大量购房的需求在减少。另一方面，各地推出了“因城施策”房地产调控政策，以遏制房地产投机。同时，10月8日，马上就要执行LPR购房新政，可以看出央行会在房贷利率上鼓励刚需住房，同时也会打击投机性炒房，未来购买二套房的利率都会上调。
那么，未来三四线城市房价会跌下来吗？我们认为这种可能性极大。其一，很多三四线城市人口流出大于流入。而很多农村人口其主要是在大城市打工，看到大城市房价上涨，自己也想到三四线城市购房置业，这些人购房需求就会集中释放。所以，在大多数时间里，三四线城市人口流出大于流入。一旦投机性炒房需求撤出，三四线城市商品房连接盘侠也找不到。
其二，三四线城市产业结构单一，基础设施薄弱、同质化竞争激烈，对外来人口的吸引力不强。三四线城市房价高涨，并不是刚需群体托上去的，而是炒房者给推上去的。在国内很多三四线城市根本无法提供更多的就业岗位来吸引外来人口，房价只能由炒房者来支撑，但这样的情况是很难支撑多久。因为，只要房价不出现大涨，炒房者就会亏钱。一旦炒房者退出，外来定居人口购房需求又不足，房价只能出现大跌。
其三，目前国内三四线城市房价都已经过万，而当地居民的收入只有三四千元，也就是说，当地居民收入远远跟不上房价的涨势。所以，一旦炒房者上攻势头被遏制，房价就只能快速下跌，与当地居民收入接轨。所以，未来不排除部分三四线城市房价有大涨大跌的可能性。别说三四线城市房价不会下跌。像过去环京楼市的燕郊、通州房价都从4万元跌到2.2-2.5元/平方米。这说明房价是可以下跌的，只是时候未到而已。
不执著财经
自16年底中央加大对房地产市场调控以来，到目前已有近三年时间，经过调控市场基本平稳，达到了预期。四个一线城市上海和广州的房价呈现下降态势，北京环比微跌，只有深圳房价仍有上升势头。二线城市和强二线城市中，大部分城市的房价上涨幅度较大，象西安、合肥、苏州等城市，房价上涨幅度达到了20%以上。进入7月份以来，通过采取多种措施，上涨势头减弱，市场也进入了平稳状态。由于一二线城市房价总体平稳且稳中有降，大量资金涌入三四线城市，较大的房企比如恒大、碧桂园、中粮集团等转移到三四线城市发展。不可否认，正是由于这些大房企的到来，迅速的抬高了房价，许多城市的房价都达到了万元以上，当然其中泡沫成份比较大。那么，在目前趋稳的大环境下，三四线城市虚高的房价会大幅下跌，楼市真的凉了吗？个人认为，三四线城市的房价虽然没有大支柱产业和外来人口作支撑，但也不会凉下来。
(一)我国的三四线城市多达160多个，总人口约有1.7亿。无论是城市数量还是人口数量都是很大的。其中三线城市大部分规模较大，非农业人口多数都在100万以上，城市的基础设施、商业配套设施比较完善。而且拥有一定的支柱产业，结构也较合理，唯一不足的是城市的综合竞争力差一些。对于房地产市场来说仍然具有较大的发展空间，虽然不像以前那样火爆，要真正凉下来也是不可能的。
(二)随着我国的城市发展规划出台，中心城市建设和城市群建设也为部分三四线城市的发展带来了前所未有的发展前景。特别是那些靠近一二线城市的三四线城市，受大城市发展的幅射和带动，很快就会融入到大城市发展之中。更多的三四线城市由于人口数量多，经济发展潜力很大，而且地理位置与中心城市相连，自然会融入到城市群大体系中。同时也由于一些三四线城市，虽然区位优势不太明显，但资源优势明显，具有良好的发展潜力和空间，且交通方便，很自然也在城市发展规划之中。
(三)城镇化的发展三四线城市的优势也较明显。虽然一二线城市的落户门槛降低了，但真正能到一线城市落户的毕竟是少数，二线城市的情况会好一些。但大部分农村人口还是向三四线城市转移，三四线城市的人口流出由农村人口的流入作为补充，在一段时间内，三四线城市的人口数量不会减少，甚至会出现流入人口多于流出人口。
通过以上分析，可以得出这样一个结论，三四线城市的房地产市场仍然有较大的发展空间，虽然流动人口相对稳定，但不能支撑楼市的高位运行，房价趋势更加平稳，且呈慢慢下降态势。但绝对不会凉下来，这点是肯定的
我是平淡如水，请喜欢我回答的朋友给于点赞关注，也特别感谢一直给于鼓励帮助的老朋友。
平淡如水5343
目前来看三四线城市的房价还是比较稳定的，至于未来如何变化，不是你说了算、更不是我说了算，而是由国家政策进行引导的。
从国家提出“房住不炒”的口号以来，各种砖家出来唱衰房地产市场，房价会降吗、降多少成为民众最关心的民生问题之一。究其根本原因还是在于收入与房价的严重失衡，从这点来看房价确实应该降，而作者也是高房价的直接受害者，到现在每个月还有8700元的贷款需要偿还，而且期限长达30年！
目前绝大多数人的共识就是一二线城市的楼市很难大降，而三四线城市的楼市会很快凉凉。我妹妹就是一个很好的例子:去年8月份作者买了一套房产，当时整个小区的房产均价是9000元每平，带精装修。当时作者的妹妹也想买房，但看网上很多声音都在说三四线城市的楼市马上就要大腰斩，5000元每平的时代即将回归，所以她毅然决然的选择了继续等待。最终的结果恰恰与其预料的相反，作者妹妹于本月终于入手了一套房产，11楼毛胚房，房价是8500元每平，相当于涨价了，就这样还是在托关系的前提下才抢购到的！
所以，理性看待房价市场的未来走势，大家扪心自问真的会觉得房价会大降甚至腰斩吗？别忘了，政府说的是抑制房价上涨、由炒变住，稳定才是房价的根本，大涨或者大跌都不是目的。随着时间推移，货币不可避免的出现不断贬值的情况，房价稳定其实就是变相的下跌，平稳过渡到合适的价格才是正理。大家觉得呢？
奇葩财经说
黑水布衣目前就在一个东北四线小城，直观感受是：房子确实不太好卖，新房交易率不算高，二手房比较低迷。
造成以上问题的主要原因就是东北城市多数工商业不发达，导致东北人口外流严重，刚需起不来。但是要说楼市凉凉，还是有点早。
有以下几点原因起码能让楼市稳定住：
1、房地产是小城市重要经济支柱
其实不仅是小城市了，就算是一、二线城市，房地产及其相关产业对于城市经济的作用都是不可忽视的。在政府的调控下，目前房地产不会出现疯长，但也不会凉凉。
2、下游郊县助力明显
虽然城市人口外流，但仍然有不少来自市所管辖的县乡等人口流入，加上我国目前推行的城市化进程，城市边缘地带的人口也会涌向市区（现在拆迁多数会给钱）。毕竟城市可以提供更好的教育、医疗以及居住环境。短期内不会导致楼市凉凉。
3、房地产仍然是主要投资方向
目前国内靠谱的投资领域不多，股市持续低迷，其他投资平台也有法律问题，做生意风险不小，加上国人思维中根深蒂固的土地情结，房地产依然是最受欢迎的投资项目。以我居住的小城为例，不少新楼盘晚上灯光点点，入住率不高，但交易率不差，很多人其实并没有入住，都是投资成固定资产了。
目前看来，三、四线城市的房产库存量依然不小，但短期内不会出现彻底凉凉的情况，毕竟房地产涉及了太多了利益。
