龙建源
2020年是非常特殊的一年，被疫情打乱过后的楼市，似乎表现出了和以往不一样的走势和市场动态。
而最近，换锚过后的房贷利率lpr市场报价又开始下调了，对楼市到底有何启示？
今天我们就一起来聊一聊，Lpr下调到底是怎么回事？应该如何看待接下来的楼市走向？
一，什么是lpr？lpr有着怎样的市场表现？
想要知道lpr下调对楼市到底有何启示，我们首先需要回顾一下lpr到底是怎么回事。
LPR：是指贷款市场的报价利率，是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率以公开市场操作利率，加点形成的方式报价。
换句话说，lpr是由中国人民银行授权，全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性贷款参考利率，各金融机构应主要参考lpr进行贷款定价。
lpr究竟有着怎样的市场表现？
如图，这是一张lpr的历史报价情况，由图中可以看出，无论是一年期还是五年期，lpr报价利率都是不断的在走低。
2019年8月份的时候，一年期lpr贷款利率是4.25，五年期lpr贷款利率是4.85;
2019年9月份的时候，一年期lpr2贷款利率是4.20，五年期lpr贷款利率是4.85;
2019年10月的时候，一年期lpr贷款利率是4.20，五年期lpr贷款利率是4.85;
2019年11月的时候，一年期lpr贷款利率是4.15，五年期lpr贷款利率是4.80;
2019年12月的时候，一年期lpr贷款利率是4.15，五年期lpr贷款利率是4.8;
2020年1月份的时候，一年期lpr贷款利率是4.15，五年期lpr贷款利率是4.80;
2020年2月份的时候，一年期lpr贷款利率是4.05，五年期lpr贷款利率是4.75;
2020年3月份的时候，一年期lpr贷款利率是4.05，五年期lpr贷款利率是4.75;
2020年4月份的时候，一年期lpr贷款利率是3.85，五年期lpr贷款利率是4.65;
……
从整体的市场表现来看，去年8月份房贷利率换锚为lpr执行过后，利率都是在一直向下。
其中一年期的lpr执行利率更低，这期间一共出现了4次走低的趋势。第1次是在2019年的9月份，第2次是在2019年的11月份，第3次是在2020年的2月份，而最近的一次就在昨天。
从2019年8月份到目前为止，lpr一年期总共下调了40个基点，Lpr五年期总共下调了20个基点。
再结合我们当下的楼市环境来看，lpr利率在未来很可能还将继续下调，我们的房贷支出将会越来越少。
二，此次lpr的下调对当下楼市有何启示？
在第一大点，我们简单的介绍了一下lpr的概念，了解到它也是房贷利率的一种市场报价形式。
并且，了解到从2019年的8月份利率换锚为lpr执行过后，lpr的历史报价情况和走势情况。
那么，本次lpr下调对当下的楼市到底有何启示呢？
实际上，本次lpr继续下调对楼市的启示，无外乎就是各个城市的房价距离下一次上涨越来越近了。
道理很简单，我们回顾一下我国以往的房价涨幅历史：
2008年-2009年，总计降息5次，降准3次，存款利率下调1.64%，法定存款准备金率下调了1.5%，2009年房价开始逆袭反弹；
2011年-2012年，总计降息2次，降准3次，存款基准利率下调0.5%，法定存款准备金率下调了1.5%，2013年楼市开始反应；
2014年-2015年，总计6次降息，5次降准，存款基准利率下调了1.5%，法定存款准备金率下调了3%，2016年雨露均沾，各个城市开启房价上涨通道，记忆犹新；
所以，结合以往的楼市降息降准来看，每一次大幅降息过后，房价，都会在次年表现出价格上涨的市场行情。
而我们再回顾一下，这一轮去库存过后，我国的房贷利率降息已经持续4次，降准也已经好几次。
接下来，我国的楼市很可能大概率的，会像以往一样在次年开始恢复，开始上涨。
三，如何正确看待接下来的楼市走向？
从第二大点我们可以发现，我国的楼市降息通道已经打开，房贷率是逐渐走低。
对购房者提供了一个低利率的购房福利，申请房贷可以减少一部分月供的支出。
因此，就目前的楼市环境，以及相关政策来看，接下来的房价走势分为三个阶段。
第1个阶段，经济复苏阶段。
2020年被疫情影响过后，各行各业的经济状况都不是特别好，目前各个城市已经开工，各行各业也已经投入正常的生产工作当中。
随着利率的走低，随着央行出台的各类扶持中小企业的政策，在市场中发挥作用，我国的经济很快就会逐渐的复苏。
在经济复苏的这个阶段，也就是当下我国的房价会维持平稳，不会有大幅的上涨，也不会有大幅的下降。
这个时候大家的购房需求被延后受，需要一段时间来恢复家庭的收入，恢复家庭的购买力和消费力。
第2个阶段，购买力释放，楼市开始上涨。
随着各个行业的经济复苏，大家的经济状况开始稳定，开始增加。
也随着各个城市的房地产政策逐渐的放松，楼市里面释放出了一大部分购房者，释放出了一部分有购房需求的朋友。
这个时候楼市进入第二个阶段，价格逐渐开始上涨，主要表现为4个一线城市价格率先领涨。
随着涨幅的不断扩大，二线城市也开始加入上涨的通道，房价开始发生微微的上浮波动。
第3个阶段，房价维持平稳，或者政策限制上涨。
当各个城市的房价涨幅过大的时候，又会出一些相应的政策，让我国的房价维持平稳。
就好比我们当下的“三稳”政策，稳地价，稳房价，稳预期。目的就是让我国的房价短期回归健康平稳的发展。
这个阶段各个城市的房价表现也不尽相同，往往城市越优质，经济效率越快，人口越集中，人口流入越大，房价的涨幅越大。
……
所以，结合lpr再次下调，以及目前各个城市的楼市环境来看，接下来的房价就分为这三个阶段来表现。
短期内价格表现平稳，但随着经济复苏，随着购买力的增加和释放，房价又会开始上涨。
所以，有购房需求的朋友不妨把握今年这个短期的买房时间窗口，等待明年的房价上涨，让自己也能体验一把节约购房成本的福利。
我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！
重庆地产视野
大家好，我是勇谈。4月20日，据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。相比于3月20日众人期盼的LPR利率下调不同，此次利率下调似乎有点出人意料。究其原因其实还是跟国家统计局公布的一季度GDP增速同比下滑6.8%有一定关系，毕竟GDP负增长这个可是头一遭。哪怕是2003年非典时期GDP数据也没有今天这样的表现。那么此次LPR利率下调，尤其是5年期的利率下调0.1%对于楼市无疑是一种变相利好，不过楼市走向还是要取决于国家是否允许地方采取“刺激”办法。借此机会简单谈谈我的观察。
5年期LPR利率下调对于房企来说看似一种利好，其实真的购房者受到的实惠不多
2019年10月8日已经开始实行LPR利率贷款购房，2020年3月-8月还是处于调整期，绝大多数银行住房贷款还是采取固定利率上浮的方式
相信从2019年10月8日到现在为止有过购房经验的朋友应该深有体会，绝大多数银行采取的贷款利率其实质还是过去的固定利率4.9%上浮的方式，比如如今很多人的住房贷款利率为5.88%，来源其实还是4.9%*1.2（利率上浮20%）；只不过如今换了种说法，以4月20日的LPR4.65%为例，5.88%就是4.65%+1.23%（加点不变）；对于真正的购房者来说，因为房贷利率高低最终的决定权在银行手中，购房者真正能够享受到的优惠其实也极其有限。
4月份LPR利率下调，说明央行又有大量的资金释放，足以说明经济形势不好
这里还是需要告诉大家LPR利率出现的根本原因，其本质就是为了解决企业融资成本高的问题；只不过为了统一银行贷款，才将5年期以上LPR利率与房贷挂钩。但唯一可以肯定的是，房贷与LPR挂钩的目的肯定不是让大家享受福利，一个基本的事实是“大家享受福利了，银行的利润就降低了”，你认为会有这样的好事情发生？
过去很长一段时间住房贷款利率的波动会引起楼市波动，LPR利率存在的原因就是切断这种联系
从LPR利率出现到现在为止，LPR利率波动已经成为正常，房价走势却基本稳定
图上所示是从2019年8月20日到2020年4月20日国内LPR利率表，可以看到LPR利率整体都处于走弱的趋势，但国内这段时间的房价走势图却整体平稳，如下图所示2019年8月-2020年3月份国内主要城市新建商品房走势图，可以看到除去西安等极个别城市房价上涨明显外，其余城市的房价基本处于稳定或横盘的情况。
国内房价接下来的走势其实还是跟允不允许“刺激”有关系，只要不刺激房价，楼市就很难有大的波动
- 国内房价涨幅跟供需有关系，供需多少跟刺激多少也有关系
图上所实施 2007-2018年国内商品房平均销售价格走势图，可以看到2008年和2014年房价大涨的背后都有国家和地方的“刺激”和“鼓励购房”出台。简单来说，只要不去肆意鼓励或者人为制造需求，房价就很难有大的波动。而最近的数据表明了2018年后我们也即将步入历史轮回，2020年的疫情会进一步加快这个进程，2020年的楼市情况还是取决于我们搞不搞刺激。
期待接下来的楼市仍然在“房住不炒”的调控背景下保持稳定
楼市保持稳定还是勇谈的判断，当然前提是国家坚持“房住不炒”不动摇。毕竟面对房企这么高的总资产（2018年超过85万亿）和高负债率（2018年已经达到79.1%），尚没有能够完全替代的产业出现。居民如今的消费压力、生存生活压力都与高房价有很大关系，之前已经发表过一篇高房价或影响我国商业信心的文章得到广大粉丝和网友的热议就足以说明些问题。
综上，LPR利率下调对于楼市来说看似利好其实未必，楼市最终的走向还是以稳定为主，当然前提也很清楚“房住不炒”。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
勇谈楼市壹贰叁
4月20日，LPR 1年期降了20个基点、LPR5年期以上降了10个基点。这是自2019年11月20日起央行公布的银行贷款5年期以上LPR降至4.8%以来，第三次降息，同时也是5年来最大的一次降息。
此次LPR利率下调，意图明显，就是降低实体经济复工复产的成本。另外，对于今年二季度改善贷款市场环境等有积极的作用，这次为什么会这么大幅度的降低基准利率？对于楼市有什么影响呢？我们一起来看看：
01 为什么会下调LPR利率？
①保持经济平稳运行
LPR利率的下调符合把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上的预期，另外LPR利率 下调也可以保持流动性合理充裕，让国民经济平稳运行。
②受外围市场影响
国际市场普遍出现了下调利率和负利率等做法，这对于国内市场也有一定影响，下调也能更好地应对国际市场带来的冲击。
02 对于楼市有什么影响？
①为“房奴”减负
LPR利率一再下调，给众多“房奴”减负不少，以4月20日LPR利率下调为例，对于100万贷款本金、30年等额本息的按揭贷款来说，月供相比前一次将下调约63元。
②刺激购买需求释放
LPR利率一降再降，对于刚需买房来说是一个好消息，因为减少购房的成本有利于购房需求的积极释放，从而推动楼市成交量的上升。
③“房住不炒”的政策不变
虽然LPR利率一再下调，但是我们要清楚的认识到，房住不炒的主旋律仍然是不变。比如广州、济南、海宁、青岛等几座城市出现了楼市政策“一周游”甚至“一日游”的情况，说明“房住不炒”的政策不变。
