01這座大樓“不限購”，靜待土豪買家

南京山西路百貨大樓（以下簡稱山百大樓）是南京老牌商場之一，更是很多老南京人的集體回憶。

如今山百大樓，已經62歲了，這座承載了很多老南京人回憶的大樓卻傳來拍賣的消息！起拍價為3.1億。

山百大樓的命運令人唏噓。不過，更慘的要屬曾經同樣風光的湖南路百貨大樓，該大廈已於幾年前爆破拆除。

還記得2016年，為了實現山西路與湖南路的“資源整合”，拆除了青少年宮、青春劇場等建築群，填平了樂西流灣公園的人工湖、重建了新的青春市民廣場。

2018年元旦之後，長三角文化市場從山西路搬遷至五塘廣場，為這個已經有25年曆史的“長三角書市”正式畫上了句號。

始建於1957年的山百大樓，是南京老牌國有商貿企業，是南京“最早”的大型綜合商場之一，稱得上是金陵老字號。

毫不誇張地說，山百大樓是南京人從小逛到大的商場之一。

位於南京曾經“最繁華”地商圈之一湖南路商圈，隔壁就是軍人俱樂部，馬路對面就是中央商場山西路店，可以稱得上是南京曾經的地標之一。

山百大樓的一樓主要是金銀首飾和鞋子的櫃檯，二樓是女裝，三樓是男裝，四樓是童裝和打折促銷區域。相比其他商場，這裡在售服飾的價格便宜很多。

以前每個月總是會跟著家人來到這裡“閒逛”，尤其是到了每年的打折季，一家人出動的盛景依然歷歷在目。

02湖南路的前世今生

回顧歷史，民國時期，隨著《首都計劃》的實施，幾條中山大道交匯於新街口廣場，從此確立了這裡的南京商業核心和城市原點定位。彼時，南京主城區隨之大規模北 擴，新街口以北的很多新建道路都是以全國各省市名稱命名的，因為這些道路是各地方政府支持首都建設出資修建的，湖南路也不例外。

建國後，很長一段時間，南京商業以新街口為核心，城南夫子廟-太平南路，城北中央門、熱河路都是比較重要的商業聚集地，湖南路雖然也熙熙攘攘，但商業並不非常突出。

湖南路的真正崛起應該是在90年代中後期，當時這裡成為了“全國百城萬店無假貨示範商業街”，道路上每隔百餘米就架設了橫跨整幅路面的燈廊，道路中段後來還興建了堪比拉斯維加斯的燈光藝術隧道和高聳的巨型火炬霓虹燈，沿街商業店招和樓面亮化綿延不絕。

03匆匆那年，盛世風華

燈光隧道

每到夜幕降臨，這裡成為了燈的海洋，尤其每週末晚間，湖南路例行改成商業步行街禁止機動車通行，各色夜市攤點擺滿了整條湖南路首尾，熱鬧非凡，一旁的獅子橋美食街和馬臺街美食夜市摩肩接踵，甚至到了寸步難行的地步。巴西烤肉、延吉燒烤、傣妹麻辣燙、重慶燒雞公、南京大牌檔、獅王府、天獅百盛... 應有盡有。即便是囊腫羞澀的學生黨，梅花糕、手抓餅、鴨血粉絲、桂林米線... 也包你飽腹而歸。

在那個沒有地鐵的年代，來自南京各區的市民擠滿了一輛輛1路、3路、8路、13路、16路、 22路、26路、33路、47路、52路、特1路等公交車前來觀光購物，在經過湖南路口的一剎那，老式公交車黑黢黢的車廂被映照得透亮。站在蘇寧環球購物中心的觀光電梯上，來自深圳的遊客都大開眼界，感嘆這裡的繁華。

湖南路的輝煌頂峰應該是在21世紀初的幾年，成為了與新街口齊名的南京兩大核心商圈，蘇寧電器、百富時尚、新華書店、大眾書局等新街口的標杆業態都在湖南路開設了升級版的新店。亞洲最大的3C賣場、南京首家索菲特酒店...那時的年輕人逛湖南路是一種

那時候，很多南京潘西到新街口逛街，要是沒有斬獲，立馬打的到湖南路接著逛——“我就不相信湖南路還淘不到好衣服！”

04浮華散盡，往事如風

然而好景不長，2008年後湖南路明顯後勁不足，新開的八佰伴、國際廣場等商業慘淡經營，老牌百貨公司淪落到南京第三梯隊，沿街連鎖專賣店清倉甩賣，夜市也被取締，形勢急轉直下。

在曾經繁華的獅子橋美食街，雖然人氣尚存，但北側路口石材制的牌坊已被拆除，兩側的建築已顯破落，高端餐飲的佔比越來越小，路面還擺起了集貿市場般的攤販。

當初繁華的湖南路上，留給我們的東西越來越少。

此前，湖南路經歷了從興起到成為全國聞名的商業街，再到逐漸衰落，直至因為封閉改造而徹底冷清的

湖南路的回憶，也遠不止有山百大樓。

還記得軍人俱樂部嗎，那裡有沒有留下你買書唱歌吃里約人烤肉的倩影？記得長三角圖書市場，它消失好一陣子了。在沒有當當網和kindle的年代，幾乎每個南京人都曾來過這裡買書，買教輔。最新的消息是它搬到了五塘廣場。

長三角市場旁的這座50層高的大廈，叫做中環國際廣場。當初銷售時，它還有個更霸氣的名字——帝都國際大廈。這棟樓裡面雖然公司不少，但確是住宅屬性，當年開盤時價格過萬，同期河西普遍才五六千，如今，中環國際的二手房價還停留在兩萬多每平方。

同樣忘不掉的還有長城溜冰場，緊挨著長三角。

周邊民國風的商鋪，基本也都已經人去樓空。那些即使還在營業的店鋪，也不知道還能堅持多久。

在大拆大建和規劃反覆修改中，湖南路遭遇了“失去的十年”。曾經，這裡規劃建設高達500米的超越紫峰大廈的地標建築，後來由於方案變更，綜合體的高度大幅縮減。地下商業街的建設，試圖複製新街口的成功案例，但是比起地鐵樞紐、周邊商場和寫字樓扎堆的新街口，湖南路的地下商城前景如何，難以預料。

05可惜，也是必然

• 城市發展因素影響——湖南路之興

之前也提到，民國以後，南京的城市發展重心向北移動，以中山路—中央路及中山北路為發展軸線，省市政府和主要高校都集中於新街口以北地區，古南都、玄武飯 店、華美達、鳳凰臺、中山大廈、蘇寧環球、城市名人等一大批高星級酒店和老牌商務樓都在沿線落成，不少高等院校也集聚於湖南路的南北兩側，鼓北地區的新建小區是當時南京的一線豪宅，南京的

湖南路作為鼓樓區的核心地段，其崛起也與建國後鼓樓區在南京全市的地位崛起密不可分。

• 生活消費習慣影響——湖南路之興

新街口雖然一直是南京的商業標杆，但是商業特色是以大型傳統百貨公司聚集為主。

到了90年代後期，國營體制感較重的百貨公司吸引力在下降，長江南北貨商店等一批老商場關門歇業，雖然後來也開設了像金鷹國際這樣的高端商場，但無法彌補較有潮流感又能被大眾所接受的消費需求。彼時，湖南路上興起的專賣店填補了這一市場需求，檔次從中低到中高都有，相對低端的夜市又能聚集人氣；餐飲方面，獅子橋美食節滿足了相對高端的就餐需求，而馬臺街夜市美食更接地氣更划算；文化 娛樂方面湖南路比較齊備，兩家大型書城加上長三角圖書市場，軍人俱樂部一帶還有光陽大舞臺、電影院、KTV等等。再加上可以觀賞美輪美奐的燈光夜景，湖南路更能滿足南京人一站式的消費體驗。

馬臺街夜市

• 城市發展因素影響——湖南路之衰

隨著南京的城市發展，城市骨架大幅拉開。當年新街口、湖南路、夫子廟分立城中、城北、城南，搭建起了南京主城的基本商業架構；如今，江寧百家湖、河西江東、仙林中心、江北弘陽等，南京的城市框架早已改變，原有的商業框架也就不復存在了。

隨著地鐵的開通，有20多個出入口的新街口地鐵換乘站商業地位進一步凸顯， 與湖南路的相對停滯不同，新街口新建了以德基為首的一批高端商業物業，200米級別寫字樓達到近10棟，城中地區商業歸於新街口統領，夫子廟由於旅遊特色差異化發展商業，湖南路真的被邊緣化了。

當年的湖南路是相對新城區，而如今，新城是奧體、江寧、仙林、江北。湖南路原有的交行江蘇分行、廣發南京分行等金融機構紛紛搬去了奧體，湖南路附近的大學將教育重心遷至了仙林和江寧，相應的中高端客群也流失嚴重。當華麗的燈廊被拆除，人們突然發現湖南路兩側除了僅有的幾座中低端寫字樓以外，主要的組成建築竟然是老破小。在這一點上，湖南路的困境和更早衰落的太平南路商業街非常相似

城市管理者也意識到了這個問題，後來湖南路才有瞭如此大規模的爆破拆除。

湖南路 圖書發行大廈

• 生活消費習慣影響——湖南路之衰

不只是湖南路，放眼全國，這種步行街+專賣店模式的商業街

大約10年前，中國迎來了MALL時代，商業步行街逐步被購物環境更優越、招商更統一、佈局更合理的室內商業街所取代，甚至目前MALL的業態也已進入過剩時代，能引領城市商業標杆的都是巨無霸綜合體商業項目，比如北京SKP、南京德基、上海IFC等。 社區型的鄰里中心式MALL的遍地開花也讓居民基本生活消費需求在家門口就能滿足。隨著人們的消費渠道升級，逛夜市購物、逛書店購書、逛專賣店買服裝的比例大幅減少，大量非體驗式消費的需求由線下轉為線上，對傳統商業街的衝擊普遍較大，甚至連上海淮海路也不再一鋪難求了。

06未來何去何從

• 優勢Strength

首先，長遠來看湖南路的大規模改造升級必然有利於商業的復興。湖南路原有的老寫字樓、老百貨大樓、老破小底商的硬件條件已經完全不能滿足現代商業的需要，新建地下商業街，將路東段北部直到西流灣公園一帶的老建築拆除重建成商業綜合體，都是

湖南路東側與玄武門地鐵站相連的大型綜合體——金茂匯（原南京國際廣場），在被中國金茂接手後，品質和招商也有了顯著提升。再加上整條街地下新建的長達一公里多的商業街，重生後的湖南路，商業基礎設施硬實力有了顯著提升。再加上湖南路原有的名聲和口碑，哪怕只是因為追尋過去的回憶，在升級完成後的開業初期都將吸引大量客流。

• 劣勢Weakness

之前也分析到了，城市中高端素質人口向河西等新城區遷移以及在線網購的興起，這兩點是事實存在而且不可逆。同時，我們應該注意到在傳統商業區中，新街口的升級改造發力更早、步子更大、區位更優，升級後的湖南路也無法與之相提並論。

• 機遇Opportunity

對於湖南路而言，重新找準自己的定位很重要。業態升級、招商是關鍵。如果想吸引跨區域客流，並能在全市獨樹一幟，做到差異化、時尚體驗感是重中之重，這也是當初湖南路興起的重要原因。

時至今日，面對現實，與新街口拼高端拼大牌肯定不是方向，而如果只是引進一些廣設分店的連鎖快時尚，也很難再吸引眼球，如果缺乏統一引導和管理，隨意招租，效果更加大打折扣。與新街口的“大而全”形成差異化，湖南路必須做到“小而精”或者“小而新”。

互聯網能將實體消費分流，但別忘記，互聯網也能為實體消費引流。

個人設想，湖南路可以在“互聯網+”上做文章，通過建設自有社交媒體和網絡平臺，並在熱門網絡媒體做宣傳的方式，打造符合時代潮流的網紅商業門店，將動漫、遊戲、民國文化、本地歷史、異國元素、生態環保、小眾潮流品牌等概念引入，併發揮毗鄰玄武湖景區，易於導入遊客的優勢，形成具有品牌效應的“網紅商業街”。

先前的成功案例，包括北極閣環亞廣場引進的LINE咖啡、河西拉德芳斯異國風情街的特色餐飲集聚區等等，如果能將此類時尚新元素聚集並持續更新，湖南路的前景還是很不錯的。當然，這不是唯一的路徑，但是做出特色很重要，就像當年湖南路曾經的燈光夜市、潮牌、美食街，與新街口形成了具有差異化的時尚體驗而備受追捧，今後湖南路仍然需要特色，需要爆點。

項目部分規劃效果圖

• 危機Threat

重生後的湖南路在初期必將收到全市媒體和市民的關注，能否一炮打響，再續輝煌，升級開業期的表現至關重要。但是目前來看，各項目的進度有較大差異，比如湖南路西北部的綠地綜合體項目還在建設階段，5號線地鐵山西路站開通也還需要兩三年的時間。而新城吾悅廣場已經開門迎客，是湖南路商圈近年來僅有的商業新項目，從店內的客流來看，並不樂觀。

未來三年湖南路商業街難以達到“火力全開”的狀態。

湖南路地下商業街的建設明顯是想借鑑新街口地下商場的成功經驗，但是也應該意識到湖南路地下商業的幾個天生不足。

（一）地鐵玄武門站的日均客流僅在5萬人次左右，地鐵新街口站則高達30多萬人次。地鐵客流向地下商業的導入差距較大；

（二）新街口廣場周邊為全封閉式，行人過街必須依靠地下通道，附近眾多大型商場和寫字樓內部可以直通地下商業和地鐵。反觀湖南路，路面全部封閉形成人車分流不現實，具備與地下商場直通的寫字樓、商場更是寥寥無幾。地下商業的客流要靠自身吸引人流，通過地鐵、行人過街交通需求的導入的人流量明顯較小。

綜合來看，升級後的湖南路蝶變與重生，驚豔亮相，值得期待。但是想要達到曾經的巔峰，躋身全國知名商業街，再現南京第二商圈，沒有管理方和運營商的創新推動和精耕細作，光靠硬件提升和曾經的口碑相傳，恐怕是難以企及了。

07湖南路——致我們終將逝去的青春

湖南路，像是南京人心中的“前任”。

很多回憶，熟悉卻又陌生。

湖南路的過去，我們記憶猶新。

湖南路的未來，我們拭目以待。

閱讀更多 南京樓市365 的文章

關鍵字: 湖南 百盛集團