前段時間，有人邀請筆者回答"文旅項目如何煉成"？這的確是一個很大的話題，筆者做了一個"很難"的回答，分析了文旅項目之所以難做、且難長期存活的根本原因，最後歸納為兩點，一是怎麼做好"整合"，二是怎麼製造"人流量"。這兩點說起來很容易，但是，真正要做到高段位，那是很難的。

文旅地產的發展背景

有業內專家提出，房地產行業即將觸頂，為了拓展生存空間，許多大型房企把目光投向了文旅地產，預計在2019年將興起一股"文旅地產"的熱潮。事實上，有關數據也表明了這一點，據瞭解，近期有調查機構數據顯示，中國百強房企中已經有57家房企涉足文旅地產領域。其中，包含許多大名鼎鼎的企業，如萬達、恆大、融創、金科、雅居樂等等，這些房企的殺入和攪局，可能會讓"文旅地產"成為2019年房地產業最熱門的主題之一。

由於文旅地產的運作難度極大，考驗著房企的運營能力。這些年，大部分投資文旅地產的房企都沒有好收益，賠本賺吆喝是常有的事情，用"橫屍遍野"來形容也並不為過。目前，國內文旅項目做得最好的，當屬華僑城，早年華僑城成功打造的歡樂谷、世界之窗等著名文旅IP，使其知名度迅速崛起，但是，近兩年來，華僑城文旅項目的發展並不如意，業績增長開始減緩，有統計數據，在盈利方面，華僑城的增速已從2017年的42.4%將至了2018年的23.29%。

2019年4月8日，國家發改委頒佈的 《2019年新型城鎮化建設重點任務》，其中專門提到這幾年過多過熱的"特色小鎮"問題，要求對一些濫用概念的虛擬小鎮，虛假小鎮進行"打假"。可見對於這一領域存在的問題，已經引起高層的極大關注。一邊是大肆湧入該領域，一邊是要求有序建設、規範發展，文旅地產是一門很大的學問，數不勝數的文旅地產能否運營成功，正在全面檢驗中國房企的運營管控能力，考驗開發商長跑的耐力。

上海"世外桃源"面世

在此背景下，自2018年以來，在上海奉賢區一個叫"青村"的地方，迎來一次文旅項目的試水，在各級主管部門合力、內外資源整合的框架下，一個"世外桃源"正在悄悄崛起，成為一個引人入勝的地方，這個地方的名字叫"吳房村"。

吳房村，坐落在上海南郊區域，位於上海奉賢區青村鎮浦星公路、平莊公路口西北角，這裡被譽為"中國黃桃之鄉"。 多年前，吳房村大量房屋空置、年輕人離家外走，整個村子土地板結、河道黑臭、電線密佈。為了改變村貌、改善村民生活，吳房村開始一系列房屋改造、環境整治措施，以農業為基礎，發展文旅休閒產業，打造新時代“都市田園生活”示範區，面貌發生天翻地覆的變化。

2018年7月，吳房村被上海市列為首批9個鄉村振興示範村試點之一。該村依託黃桃+產業特色，融合一二三產共同發展，在中央美院、上海美院等名師設計下，吳房被改造成一幅"3D"國畫，農、林、水、田、路、橋、房等全新規劃、設計、佈局、施工，一個集創意、文化、旅遊、休閒為一體的"文旅地產項目"脫胎換骨，現出卓越身姿。遠遠眺望，一幢幢粉牆黛瓦的水鄉建築掩在連片的桃林裡，彷彿桃源仙境，詩意黯然。

吳房村"文旅項目"好在哪裡

對於一個文旅項目而言，吳房村的誕生具有非常典型的意義，鑑於近年來文旅項目屢屢敗筆不斷，失敗項目橫屍遍野，這個項目的出現，顯然對於目前正在開發、運營文旅項目的房企有很大的借鑑作用，也對那些投資置業文旅地產項目的廣大投資者具有較大參考價值。為此，筆者對吳房村文旅項目進行了淺析分析和總結，在此以饗讀者。

01 定位準確

生活在大城市的人，都希望有一個放鬆休閒的環境，吳房村背靠上海這棵大樹，提出"大都市田園生活"的理念，定位準確，切中消費市場痛點，且地理位置離市區並不遠，方便消費人群抵達。

02 消費市場有足夠支撐力

對於一個人口2000多萬，並且作為全國中心城市的上海而言，只要有需求，人口就是最大的消費支撐，不僅是市區人口，全國乃至世界各地商務、旅遊、休假人群，都可能成為目標客群。這個問題，正是

03 資源整合到位

吳房村的改造，首期是一種自發的改造行為，為了改變村貌、整治環境，對村裡的土地流轉進行了創新，堅守"農民離地不失地、離房不失房"底線，從而為整體規劃掃清了障礙。在此基礎上，被上海列為首批9個鄉村振興示範村試點之一，這個對吳房"文旅"的帶動是非常厲害的，上下齊心，其力斷金。這也體現出建制村的優勢，很多房企是無力整合到這種資源的。

04 有文化內核

吳房村，並非隨隨便便規劃"文旅"，它是基於農業為基礎，以"中國黃桃之鄉"的美譽，把"黃桃文化"作為內核，去發展自己的文旅地產的，這種資源，不是靠人為可以創造出來，而是需要一定的時間和歷史演化而來。這也是房企所開發的"文旅項目"所不能比，文化內核在哪裡？不是靠憑空捏造，而是有歷史由來。

05 有歷史積澱

這個更為重要，目前在全國各地開發的"特色小鎮"也好，文旅項目也罷，最缺乏的就是歷史積澱，想想，一個新開發的"小鎮"，哪來的歷史？沒有歷史的東西，就沒有文化、缺乏內涵，這個需要時間去培育，一旦培育不成功，文旅項目便宣告失敗。而吳房村，是有歷史的，這些歷史，就寫在村的路上、房子內、小河邊，和每戶人家的生活裡。

06 規劃佈局的上上之作

經過精心規劃、設計、佈局過的吳房村，舊貌換新顏，既有對內在整體佈局思考，又有對外的整體互動思維，使人在這裡，可耕可釣，宜居宜作，既能夠從內部很好地安置工作與生活空間佈局，又能夠滿足外來旅遊人群的休閒度假，打造了一個上海"小江南"、一個可以暫時避世的"世外桃源"，從而獲得"3D國畫"美譽。對於許多文旅地產項目而言，規劃、佈局這一塊的敗筆太多，往往在第一關，很多搞文旅的房企就沒通過，失敗那是自然免不了。

07 騰籠換鳥，築巢引鳳

經過整治環境，改造房屋，把原來那些亂糟糟的環境變得風景宜人，然後，再把原來空置的那些老房子，通過各種創意設計，打造成各種各樣風格的工作室、辦公場所，環境幽靜、離市區不到1小時的車程，租金低廉，等等這些優勢，吸引來了大批創意產業工作者，這些文創工作者的到來，既增添了文化藝術氛圍，又增加了外來消費者的觀賞、娛樂、休閒去處，豐富了內涵。最重要的是，由此增加了村民的收入，改善了老百姓的生活，可謂一舉三得。

結語

目前，全國各地的文旅項目數不勝數，一個項目能不能成功，能成功多久，這就要求每個文旅項目對其"文化內核"的鍛造是否成功，文化積澱是否足夠，資源整合是否到位，內外互動是否同頻。

通過以上分析，可以知道，吳房村這個上海新出現的"世外桃源""小江南"，聚集了千萬寵愛於一身，可以說，文旅項目中最稀缺、最關鍵的商業要素

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